Il peut y avoir un autre type d ‘«effet de verrouillage» ou des solutions simples pour modifier les lois fiscales, qui paralysent le marché du logement du pays.
L’analyse récente de l’analyse de Moody dirigée par l’économiste en chef Mark Zandy et l’économiste en chef adjoint Christian Delyis soulignent directement le plafond d’impôt sur les gains en capital, en tant qu’auteur qui éloigne des millions de maisons du marché et les maintient hors de portée des familles dont ils ont le plus besoin.
Selon le rapport, le problème commence par trop de personnes âgées au ciel « confinées » dans une maison qui ne répond plus à leurs besoins. Mais au lieu de vendre et de se rétrécir dans des maisons plus petites, les perspectives d’impôt soudain des gains en capital les maintiennent dans de plus grandes maisons.
Ce problème est particulièrement grave dans les zones métropolitaines à coût élevé, ce qui signifie que des décennies de visionnement immobilier signifient que la vente même d’une maison modeste pourrait conduire à des factures fiscales à six chiffres. Cette «erreur d’allocation» sur le marché du logement est devenue un «logjam», avec près de six millions d’Américains plus âgés vivant dans des maisons plus grandes que ce dont ils ont besoin, mais les familles en croissance sont entassées dans des espaces trop petites et des millions de jeunes ménages piégés dans une couverture locative.
Cet effet de verrouillage est un effet différent de celui causé par le taux hypothécaire élevé, résultant de la loi de 1997 sur les secours des contribuables, où les déclarants uniques ont introduit une exclusion de gain en capital de 250 000 $ pour les couples mariés de 500 000 $. Cependant, ces seuils n’ont pas eu lieu depuis près de 30 ans. S’il est indexé sur la croissance des prix des maisons, les exclusions d’aujourd’hui seraient de 885 000 $ pour les particuliers et 1,77 million de dollars pour les couples. Au lieu de cela, le seuil reste statique, avec plus de propriétaires confrontés à de plus grandes taxes sur leur voyage, en particulier dans des États comme la Californie et la Floride.
En Amérique, plein de ce que UBS appelle «les milliardaires quotidiens», les actifs bombés sont riches sur papier, mais cette phrase s’applique à un Américain plutôt moyen dans le mode de vie.
Pour les veuves non selet
Zandi et Deritis soutiennent que le remède le plus direct est d’indexer les plafonds d’exclusion pour refléter l’inflation ou la croissance réelle des prix des maisons. Ou éliminer ces capuchons publieront bientôt des actions refoulées, ce qui rend les nids vides et plus de maisons familiales disponibles.
L’auteur cite l’exemple hypothétique d’une veuve avec une maison de 2 800 pieds carrés, où elle fait face à des gains en capital de 750 000 $ et paie plus de 100 000 $ d’impôts aux taux d’imposition fédéraux et d’État après une exclusion de 250 000 $. Cela représente plus de 20% de ses revenus réduits.
« La vente est forte », écrivent-ils, et elle soutiendra naturellement l’alternative de vivre dans la maison jusqu’à ce qu’elle meure. « Son héritier héritera de la Chambre sur une base de coûts progressive, évitant complètement les gains en capital. »
Le Congressional Research Services estime que Capital Gate taxera les ventes de maisons au-dessus du plafond, générant entre 6 milliards de dollars et 10 milliards de dollars par an de revenus fédéraux. Cependant, l’évolution des lois fiscales ne nécessite pas de trou dans les budgets du gouvernement. L’analyse de Zandi suggère que si les taux de rotation augmentent, cela pourrait être compensé par d’autres systèmes fiscaux.
Moody’s a constaté que plus les ventes de maisons sont élevées, plus la mobilité de la main-d’œuvre est élevée, ce qui est l’une des clés de la croissance économique de la région. Lorsque les gens peuvent se déplacer pour le travail, les zones métropolitaines où davantage de transactions de logement sont effectuées, l’emploi est nettement plus élevé et la croissance totale des produits est observée. L’augmentation des ventes génère de nouveaux revenus pour les gouvernements locaux grâce aux transferts et aux impôts fonciers, tandis que des frais supplémentaires et des achats modifiés mettent des milliards de dollars dans l’économie.
Ce n’est pas seulement pour les riches
À l’heure actuelle, selon le rapport, le rapport indique que, plutôt que des personnes riches, la majorité des gens sont des propriétaires à revenu moyen (souvent après les crises à vie comme le divorce ou les décès de conjoints), plutôt que des personnes riches, car les gens avertis ont les ressources pour éviter complètement les taxes. L’indexation ou l’élimination des plafonds changera le fardeau des frictions en douceur du marché qui blessent les familles de tous âges.
D’autres craignent que la modification des exclusions puisse potentiellement inonder le marché, mais l’analyse de Moody montre que même un pic de 25% ne fera que récupérer les ventes aux niveaux normaux d’avant la crise. Zandi et la dérite suggèrent que les ajustements limités dans le temps pourraient « relancer » le marché sans prix volatil. Nous examinons également des économies importantes dans la conformité des contribuables et de l’IRS, car des millions n’ont plus besoin de suivre des décennies de paperasse.
L’Amérique vieillit
Pendant ce temps, le nombre d’acheteurs pour la première fois a été réduit à des niveaux bas historiques, atteignant l’âge médian de 38 ans, et est plus âgé que jamais. En avril, la National Association of Realtors Jessica Rautz a déclaré à Fortune que les baby-boomers « dominent » le marché du logement « , achetant souvent la prochaine maison avec de l’argent ».
Zandi n’est pas seulement dénoncé à quel point le marché du logement est devenu. Meredith Whitney, la soi-disant «Oracle de Wall Street», calcule que les baby-boomers détiennent actuellement plus de 54% de leurs maisons américaines (contre 44% en 2008), et que 79% utilisent des hypothèques.
« Cela a permis aux personnes âgées de saisir plus facilement les maisons en tirant parti de ces capitaux propres empilés », a-t-elle averti ce mois-ci. « Et ce genre de croissance du financement sera un thème majeur pour l’économie américaine au cours des trois ou quatre prochaines années. »
