Barbara Corcoran est connue pour prendre des décisions d’investissement inattendues et pour aller à l’encontre des sagesses financières conventionnelles, par exemple en étant fière de ne pas économiser « un centime » de son immense richesse. Mais étant donné qu’elle vaut environ 100 millions de dollars, elle doit faire quelque chose de bien et a révélé quelques clés du succès dans le secteur immobilier.
Corcoran est apparu sur le podcast BiggerPockets Real Estate avec son fils, Tom Higgins, pour expliquer les deux méthodes qui constituent la « règle d’or » de l’investissement immobilier : verser un acompte de 20 % sur un immeuble de placement et demander au locataire de la propriété de payer l’hypothèque.
C’est la méthode que Corcoran elle-même a utilisée lorsqu’elle a emprunté 1 000 $ à son petit-ami de l’époque pour démarrer sa carrière dans l’immobilier. Après 22 emplois ratés, elle a dit au revoir à la serveuse et a lancé une « petite » société immobilière à New York. Elle a vendu le groupe Corcoran à la société immobilière NRT pour 66 millions de dollars en 2001, la catapultant au rang de star de l’immobilier et de l’investissement commercial. Elle est un investisseur majeur sur Shark Tank depuis sa création en 2009 et a conclu des accords avec plus de 100 entreprises.
La règle d’or de l’investissement immobilier
Les méthodes d’investissement immobilier de M. Corcoran sont éprouvées.
« Cela a toujours été ma règle d’or », dit-elle. « Acheter une propriété avec une mise de fonds de 20 %.[C’était]ma formule, parce que je le faisais à 10 %, mais ce n’est plus possible. J’ai utilisé cette formule encore et encore pour m’assurer que les locataires payaient leur hypothèque. C’est très simple à faire. »
C’est un choix risqué, car une mise de fonds de 10 % au lieu de 20 % pourrait avoir pour conséquence que les mensualités de l’acheteur seraient trop élevées et que les prix des maisons et les taux hypothécaires continueraient d’augmenter. Avec une mise de fonds de 20 %, vous avez plus de chances de vendre votre propriété plus rapidement et de réaliser un profit plus rapidement.
Bien que cette règle d’or ait bien fonctionné pour M. Corcoran, d’autres investisseurs immobiliers préviennent que les règles universelles ne correspondent pas toujours aux conditions du marché.
« Chaque protocole d’investissement est complètement unique et différent », a déclaré à Fortune Alex Blackwood, PDG et co-fondateur de la plateforme d’investissement immobilier Mogul Club. « Par exemple, la meilleure cote de crédit d’un investisseur peut lui permettre d’emprunter plus d’argent à des coûts mensuels inférieurs. Ou, parce que les taux d’intérêt sont bas, l’investisseur peut être en mesure d’augmenter son effet de levier tout en atteignant son seuil de rentabilité. »
Seuil de rentabilité immobilier
Bien que Corcoran ait de solides antécédents en matière d’investissement immobilier, elle a déclaré sur le podcast qu’elle ne s’attend toujours pas à ce que ses achats soient rentables au cours de la première ou des deux premières années de propriété. Cependant, atteindre le seuil de rentabilité dès le début ou demander aux locataires de couvrir l’hypothèque du propriétaire et d’autres dépenses mensuelles est un bon indicateur de la réussite d’un immeuble de placement.
« Une fois que j’ai atteint le seuil de rentabilité, je souris jusqu’à la banque », a-t-elle déclaré. « Et puis au cours de la deuxième, de la troisième année, New York devient un endroit magique. Les valeurs augmentent tout le temps, et puis je commence à recevoir beaucoup d’argent. Ensuite, je refinance, je retire beaucoup d’argent, je refinance, je retire de l’argent. Si vous le faites correctement, l’immobilier est magique. «
S’il y a un seuil de rentabilité la première année, les investisseurs peuvent commencer à réaliser des bénéfices la deuxième année, convient Blackwood. Il a ajouté que même si les investisseurs subissent un coup dur à court terme sur leurs investissements à long terme, ils peuvent toujours être rentables s’ils peuvent augmenter les loyers.
La règle d’or du « seuil de rentabilité » est également directement liée à l’un des « principes fondamentaux » de l’immobilier, dont le premier est l’effet de levier, a déclaré à Fortune Ian Formigle, ancien directeur des investissements de la plateforme d’investissement immobilier commercial CloudStreet (maintenant partenaire de Greenlight Development).
« Emprunter de l’argent pour acquérir un bien immobilier peut amplifier considérablement les rendements pour les investisseurs, mais cela peut également amplifier les risques », a-t-il déclaré. En adhérant à la règle d’or de Corcoran et en demandant aux locataires de payer leurs dépenses, « vous pouvez générer un revenu mensuel grâce à l’immobilier et réduire le risque d’effet de levier. Vous pouvez également créer des opportunités de création de richesse grâce à une valeur accrue des actifs, car des propriétés bien situées peuvent attirer plus d’attention et d’investissement au fil du temps. »
Pourtant, réussir en investissement immobilier prend du temps. Au cours du podcast, Corcoran a décrit une propriété qu’il a achetée en utilisant la méthode d’une mise de fonds de 20 %, mais qu’il a attendu 20 ans avant de la vendre. Elle a payé 1 million de dollars pour la propriété et l’a vendue 20 ans plus tard pour 3,2 millions de dollars.
Bien que ce processus prenne du temps, Corcoran met en garde contre un retrait trop rapide de l’argent des immeubles de placement.
« Si vous commencez à retirer de l’argent, cela va nuire à votre entreprise », dit-elle. « Vous voulez voir combien de temps vous pouvez tenir sans toucher un centime. C’est ce que j’ai fait. » Lorsque Corcoran a commencé à investir dans l’immobilier, il dirigeait une société de courtage pour gagner de l’argent.
« J’ai gagné beaucoup d’argent en faisant ça », a-t-elle ajouté. « Mais avec mon immeuble, je n’ai jamais regardé l’argent jusqu’à ce qu’il arrive à maturité. Ensuite, j’ai commencé à gagner beaucoup d’argent. »
Une version de cet article a été publiée sur Fortune.com le 5 décembre 2023.
