La crise du logement est le bâton choisi par la Maison Blanche pour vaincre le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell. « Quelqu’un peut-il faire savoir à Jerome « Too Late » Powell qu’il cause de très graves dommages au secteur du logement ? » a écrit le président dans Truth Social plus tôt cette année. « Les gens ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire à cause de lui. »
Par ailleurs, le secrétaire au logement du président Trump a qualifié Powell de « fou » et le secrétaire au Trésor, Scott Bessent, a imputé la responsabilité de la compression des actifs à la Fed. « Le plus grand obstacle au logement, ce sont les taux hypothécaires. Si la Fed abaisse les taux hypothécaires, nous pouvons mettre fin à cette récession immobilière », a-t-il soutenu.
J’aurais aimé que ce soit aussi simple.
Bien que la Fed contrôle les taux d’intérêt à court terme et que les taux à court terme puissent avoir un certain impact sur les prêts hypothécaires à long terme, le marché montre que les prêteurs prêtent peu d’attention à ce que fait le Comité fédéral de l’Open Market (FOMC).
« Malgré les baisses de taux d’intérêt de 125 points de base de la Fed depuis septembre 2024, l’écart entre les taux hypothécaires en cours et les nouveaux taux hypothécaires reste supérieur à 2%, le plus élevé depuis 40 ans, ce qui indique que de nouvelles baisses de taux pourraient être nécessaires pour encourager l’activité immobilière », a déclaré Morgan Stanley dans une note fin octobre, avant que Powell ne procède à une nouvelle baisse de taux.
Pourtant, les taux d’intérêt hypothécaires n’ont pratiquement pas changé, restant obstinément autour de 6,2 %.
Les économistes ont prévenu qu’il est peu probable que l’influence de M. Powell, ou même de son successeur, sur le marché immobilier soit rétablie de si tôt. Le résultat de la politique de réduction des taux du FOMC pourrait stimuler les dépenses, mais la baisse des taux d’intérêt ne fera qu’ajouter du sel à la blessure des épargnants qui s’approvisionnent désespérément sur ces dépôts si importants.
La crise immobilière était autrefois la faute de la Fed, mais ce n’est plus la faute de la Fed.
Le Dr David Kelly, stratège mondial en chef et responsable de l’équipe stratégique d’analyse du marché mondial chez JPMorgan Asset Management, affirme que la politique actuelle de la Fed n’est pas due aux conditions du marché immobilier. Ce qui compte, ce sont les actions passées de la Fed.
« Les actions de la Fed au fil des années concernant le marché immobilier sont à blâmer, mais le véritable péché n’est pas que la Fed maintient les taux d’intérêt trop élevés maintenant, mais qu’elle les a maintenus trop bas pendant trop longtemps après la Grande Crise financière », a déclaré Kelly à Fortune dans une interview exclusive.
De fin 2008 à fin 2015, le taux d’intérêt de base aux États-Unis était effectivement nul, s’élevant à environ 2,4 % en 2019 avant d’être à nouveau fortement abaissé en raison de la pandémie de coronavirus. Le résultat a été que « des taux hypothécaires extraordinairement bas » ont été maintenus pendant une période prolongée et que « tout le monde a été encouragé à acheter et à enchérir sur des maisons », a ajouté Kelly.
Il a expliqué : « La question n’était pas de savoir combien valait cette maison, ni combien d’argent vous pouviez vous permettre. Si le taux hypothécaire était de 3 %, les gens auraient beaucoup de marge de manœuvre. Lorsque la Fed a normalisé les taux d’intérêt, elle a en quelque sorte fermé le piège.
Même ces dernières années, l’achat d’une maison est devenu de plus en plus hors de portée pour les premiers acheteurs. Selon les données de la National Association of Realtors, l’indice d’accessibilité au logement pour 2022 est de 108, avec une valeur de 100 représentant une famille dont le revenu médian gagne juste assez pour obtenir une hypothèque sur la maison médiane. En 2025, ce chiffre était tombé à 97,4. Cela signifie que le ménage moyen n’a pas les revenus nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire sur une maison au prix médian.
De plus, le problème pour de nombreux acheteurs n’est pas nécessairement de rembourser leur dette au fil du temps. Il s’agit avant tout de recueillir la mise de fonds indispensable pour garantir un prêt hypothécaire. Bien que les prêts hypothécaires sans mise de fonds soient largement disponibles sur des marchés comme le Royaume-Uni, ils sont plus exclusifs aux États-Unis et sont généralement limités aux acheteurs tels que les anciens combattants ou ceux qui achètent dans certaines zones rurales. Pour les consommateurs non qualifiés, c’est un gros problème. Une enquête menée en novembre par Empower a révélé qu’un Américain sur trois disposait d’environ 500 dollars d’économies d’urgence, mais le coût de la vie actuel était le principal obstacle à une épargne accrue.
La Fed va-t-elle vraiment aider ?
Dans des conditions économiques « normales », la baisse des taux de la Fed devrait se traduire par une baisse des prêts hypothécaires, a déclaré Monica Guerra, responsable de la politique américaine chez Morgan Stanley, à Fortune. Mais nous ne sommes pas dans une situation économique normale.
Elle a expliqué que le marché immobilier tendu actuel est dû au stock limité de logements, aux faibles taux d’intérêt et aux changements dans l’appétit des acheteurs pendant la pandémie. « Ma conviction derrière tout cela est que cela est largement influencé par les millennials qui ont finalement acheté pendant la pandémie et se sont emparés des dernières réserves disponibles à des taux d’intérêt très bas. »
Il a ajouté que les baisses de taux actuelles n’ont pas eu d’impact majeur sur les prêts hypothécaires, mais que si elles atteignent une nouvelle baisse de taux de 50 points de base, les prêteurs pourraient commencer à en prendre note, mais « cela ne ramènera peut-être pas immédiatement les choses à la normale ».
Guerra, l’auteur de la note, a souligné l’écart le plus élevé depuis des décennies entre le taux des fonds fédéraux et les offres hypothécaires actuelles, suggérant que le FOMC a actuellement moins d’influence sur le marché immobilier. Mais cela pourrait changer, a-t-il ajouté. « Je pense que les spreads vont se rétrécir et se resserrer, ce qui signifie qu’avec le temps, la Fed aura plus de contrôle. Même avec les tarifs douaniers, il y aura plus de certitude à la fin de cette année sur ce à quoi cela ressemblera et ce que cela signifie pour les primes de terme. » (Les tarifs douaniers pourraient être une raison pour que les taux d’intérêt restent élevés alors que le FOMC discute des effets inflationnistes.)
Existe-t-il une solution miracle ?
Guerra affirme que même si la Fed contrôle les principaux leviers du fonctionnement des marchés immobiliers, la politique de Washington n’est pas le seul facteur en jeu. En particulier dans une économie en forme de K, où les fortunes des groupes riches et à faibles revenus sont très différentes, il est essentiel de rester concentré sur les facteurs qui animent l’économie réelle.
L’inégalité des revenus est un « problème très important », a commencé Guerra, et « dans ce scénario, les plus démunis… pourraient ressentir le plus de pression ».
Le gouvernement fédéral a une influence limitée sur les politiques étatiques et locales en matière de bureaucratie en matière de logement, y compris le zonage, les allocations de logements abordables, les questions d’ordonnances et les cadres fiscaux, qui ont tous « un impact considérable » sur l’endroit où vivent les gens, a-t-elle déclaré. « Quand on pense à l’abordabilité, il est important de réaliser qu’il n’y a pas que le gouvernement fédéral… Oui, le gouvernement fédéral joue un rôle majeur dans ce que les gens obtiennent des prêts hypothécaires et ce qu’ils utilisent pour acheter une maison, mais ce qui se passe au niveau local en termes de zonage, de taxes et de politiques est également important pour rendre les logements abordables », a-t-elle ajouté.
Le problème primordial du marché immobilier américain est l’abordabilité, a expliqué Liam Bailey, responsable mondial de la recherche au sein du cabinet de conseil immobilier Knight Frank, la génération Z et la génération Y étant les plus durement touchées, et « les nouveaux acheteurs seront probablement les plus touchés ».
Il a ajouté dans une interview exclusive avec Fortune que la Fed n’a pas le pouvoir de corriger les facteurs sous-jacents qui affectent les prix de l’immobilier. Le premier problème est que l’acompte, très important, et chaque fois que le FOMC réduit les taux d’intérêt, le taux d’intérêt de l’épargne chute rapidement. Le deuxième est la pénurie de logements et le troisième est que les revenus des ménages ont augmenté au cours des 50 dernières années. En effet, les changements sociaux ont conduit davantage de femmes à travailler et, par conséquent, les ménages disposent de plus de fonds pour payer des prix plus élevés.
Un facteur qui pourrait atténuer certaines des plus grandes frictions sur le marché est que cela incite également les propriétaires à déménager en garantissant qu’ils ne perdent pas leur prêt hypothécaire à faible coût de 30 ans.
« Le problème est que lorsque vous subissez un choc sur les taux d’intérêt comme celui que nous avons connu récemment, le marché s’arrête pratiquement. Pourquoi quelqu’un passerait-il d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 3 % à un prêt hypothécaire à 7 % ? » Bailey a expliqué. « Ils ne l’ont pas fait, alors c’est resté et tout s’est arrêté. »
