Les économistes, les législateurs et Wall Street parlent depuis longtemps de la nécessité d’augmenter l’offre de logements pour améliorer l’abordabilité, mais cela n’est peut-être pas si simple.
La croissance des revenus moyens est « fortement liée » à la croissance des prix de l’immobilier, selon une note récente rédigée par Skylar Lui, doctorant à l’Université de Californie à Irvine, avec les chercheurs de la Fed de San Francisco, John Mondragon, Rami Najjar et Johannes Wieland.
« Cependant, il y a peu de corrélation entre la croissance des revenus moyens et la croissance de l’offre de logements », ont-ils ajouté. « Au contraire, la croissance de l’offre de logements a une forte relation positive avec la croissance démographique. En fait, dans presque toutes les zones métropolitaines, le nombre de logements a augmenté plus rapidement que la population, même dans les marchés immobiliers chers comme Los Angeles et San Francisco. »
Cela remet en question l’idée profondément ancrée selon laquelle le NIMBYisme, les formalités administratives et les politiciens favorables au contrôle des loyers plutôt qu’aux nouvelles constructions exacerbent la crise de l’abordabilité des logements.
Dans le même temps, le marché immobilier coûteux de la Californie a été cité comme un excellent exemple de cette tendance et a souvent été comparé au marché immobilier plus abordable du Texas.
Il est vrai que la Californie coûte cher, ce qui conduit au sans-abrisme et à la migration hors de l’État. Toutefois, étant donné que l’offre n’était pas un facteur, les chercheurs ont examiné de plus près l’impact des différences de demande sur les prix des logements.
S’appuyant sur des données remontant au milieu des années 1970, ils ont souligné que jusqu’en 2000, les prix des logements et le revenu médian étaient étroitement liés. Toutefois, par la suite, la croissance des prix de l’immobilier a largement dépassé celle des revenus.
« Cette étude montre que la réforme réglementaire peut avoir un impact limité sur l’abordabilité du logement et que les différences dans les contraintes d’offre de logements ne sont pas le moteur sous-jacent des différences dans les tendances du logement entre les zones métropolitaines », ont-ils déclaré.
En examinant les revenus moyens, les chercheurs ont constaté qu’entre 1975 et 2024, ils ont augmenté « essentiellement en fonction du prix de l’immobilier ».
Par conséquent, l’abordabilité du logement « peut être due principalement aux différences de croissance des revenus entre le haut et le milieu de la distribution » plutôt qu’à un manque d’offre. En d’autres termes, les inégalités de revenus font grimper les prix de l’immobilier.
En revanche, lorsqu’on examine les revenus et l’offre de logements de 2000 à 2020, aucune corrélation n’a été trouvée. La raison en est peut-être qu’à mesure que les ménages américains s’enrichissent, ils préfèrent rénover leur maison, déménager dans de meilleurs emplacements et trouver d’autres moyens d’améliorer la qualité de leur logement plutôt que d’acheter des logements supplémentaires.
En échange d’une hausse des revenus, l’afflux de nouveaux ménages dans les villes augmente l’offre, et les données montrent que « la croissance de l’offre de logements est fortement associée à la croissance démographique dans pratiquement toutes les zones métropolitaines ».
Les chercheurs mettent en évidence deux types de demandes différents. À mesure que la demande de logements de meilleure qualité augmente, les prix des logements augmentent, mais la demande en nombre de logements reste relativement inchangée.
Cependant, lorsqu’une population croissante avec un revenu moyen stable crée une demande de logements, la demande de logements augmente, ce qui fait augmenter à la fois les prix et l’offre.
« Cela suggère que la meilleure manière de résoudre la crise de l’accessibilité au logement consiste à comprendre les changements survenus sur le marché du travail, en particulier la répartition relative de la croissance économique en termes de niveaux de revenus et d’emploi dans les différentes régions », ont conclu les chercheurs.
Cet article a été initialement publié sur Fortune.com
