Aux États-Unis, peu de problèmes sont plus importants que le logement. C’est une partie importante du rêve américain et représente une voie vers la sécurité, la communauté et la mobilité. Mais pour tenter d’atténuer ce défi complexe, une proposition politique risquée retient l’attention à Washington, qui empêcherait les grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales et de les proposer à la location. Caché dans la proposition se cache un langage visant à accroître l’accession à la propriété et à freiner la hausse des coûts du logement.
Même si elle paraît bonne dans les communiqués de presse, cette politique sera un désastre pour les familles américaines vulnérables. Restreindre les investissements institutionnels dans les locations unifamiliales de haute qualité limitera les options de logement pour les communautés qui stimulent la croissance démographique américaine, notamment les familles noires, hispaniques et économiquement défavorisées dans la vingtaine et la trentaine. Bien que cette proposition soit présentée comme une approche du capital-investissement, elle constituerait plutôt une attaque contre les locataires et porterait préjudice de manière disproportionnée aux communautés mal desservies.
Je suis impliqué sur le marché du logement depuis plus de 30 ans et je dirige actuellement Amherst Group, une société privée d’investissement immobilier. Depuis la Grande crise financière, j’ai travaillé pour rendre abordable ce quartier notoirement surpeuplé, alors que le resserrement des normes de crédit a contraint de nombreux propriétaires potentiels à quitter le marché. Pour moi, il ne s’agit pas seulement d’affaires ou de statistiques. Je le sais grâce à mon histoire personnelle. Ma famille a choisi de louer parce que cela offrait de meilleurs emplois, de meilleures écoles et un meilleur style de vie. J’attribue mon succès à cette décision. Et nous ne voulons pas que nos portes soient fermées aux milliers de locataires que nous servons et aux millions de locataires de maisons unifamiliales à travers l’Amérique.
Qui sont les locataires d’une seule famille ?
Le marché immobilier américain est au milieu d’un changement générationnel. Les ménages blancs non hispaniques, qui représentaient historiquement la majorité des propriétaires de maisons unifamiliales et la majorité de la richesse générationnelle provenant du logement, ont dépassé leur apogée et sont vieillissants. Parallèlement, la diversité raciale et ethnique de la population augmente rapidement, en particulier dans la tranche d’âge de 26 à 40 ans, qui constitue la période de pointe pour la formation de ménages.
Ces jeunes générations sont plus susceptibles de louer un logement, ce qui limite leur capacité à constituer une valeur nette et à participer à la création de richesse en accédant à la propriété. Les inégalités de revenus, le fardeau de la dette étudiante, les conditions de crédit strictes et les contraintes de mise de fonds continuent de limiter l’accès à la propriété et, par extension, la création de richesse générationnelle. Au sein de la population locative plus large, les locations unifamiliales s’adressent à une population unique et croissante.
À l’échelle nationale, les locataires de maisons unifamiliales sont nettement plus jeunes que les propriétaires, avec un âge moyen de 43 ans contre 54 ans. Les ménages noirs et hispaniques représentent 40 % des locations de maisons unifamiliales, mais seulement 20 % des propriétaires, ce qui met en évidence l’écart marqué entre ceux qui louent et ceux qui sont propriétaires.
Ces tendances sont renforcées dans plusieurs États à forte croissance, notamment l’Arizona, la Floride, la Géorgie, le Nevada, la Caroline du Nord, l’Ohio et le Texas. Sur ces marchés, les résidents de maisons unifamiliales locatives sont environ 10 ans plus jeunes que les propriétaires (46 ans contre 56 ans) et ont environ 60 % d’enfants en plus par ménage (0,8 an contre 0,5 an). Les ménages noirs et hispaniques représentent 43 % des locataires d’unifamiliales, mais seulement 25 % des propriétaires.
Les inégalités de revenus accentuent encore les inégalités structurelles. En moyenne, les propriétaires gagnent environ 61 % de plus que les locataires (131 492 $ contre 81 644 $), et dans certains États, la différence est supérieure à 100 %.
L’implication est claire. Limiter l’offre de propriétés locatives unifamiliales n’élimine pas les obstacles économiques à l’accession à la propriété. Les familles dont les achats sont structurellement limités ont moins de possibilités de logement.
Le loyer raconte l’histoire
Ces disparités existent non seulement sur le marché locatif des unifamiliales, mais aussi sur l’ensemble du marché immobilier. À l’échelle nationale, le taux d’accession à la propriété pour les ménages blancs non hispaniques reste proche de 70 %, mais pour les ménages noirs, il reste proche du milieu de la quarantaine. Un peu plus de 50 % des ménages sont hispaniques. En d’autres termes, les ménages de diversité raciale sont structurellement plus susceptibles de louer tous les types de logements, ce qui reflète les disparités de revenus, les obstacles à l’accès au crédit et les contraintes intergénérationnelles en matière de mise de fonds.
Parmi cette population locataire, le taux de location d’une personne seule pour les ménages noirs non hispaniques est plus de deux fois supérieur à celui des ménages blancs non hispaniques (27 % contre 13 %). Les ménages hispaniques suivent avec 23 %.
Les maisons unifamiliales constituent une option de logement intéressante, raisonnable et souvent nécessaire, en particulier pour les jeunes familles qui recherchent la stabilité du quartier, l’accès aux écoles et un espace pour leurs enfants. Les politiques qui limitent l’offre de ces logements auront les conséquences les plus sévères sur les groupes les plus susceptibles de dépendre du logement.
des résultats disproportionnés
Restreindre l’offre de propriétés locatives unifamiliales exacerberait les inégalités. Les jeunes familles seront contraintes de vivre dans des complexes d’appartements plus petits, dans des trajets plus longs ou dans des conditions de vie surpeuplées.
Ce serait une véritable crise. Plus d’un locataire résidentiel sur dix devra vivre dans un refuge, une voiture, un motel ou tout autre type de logement temporaire s’il ne peut plus vivre dans sa maison unifamiliale locative actuelle, selon l’enquête nationale sur les locataires du Center for Generational Dynamics. De plus, un quart des personnes interrogées sont plus susceptibles de vivre avec de la famille ou des amis, et une personne sur trois est susceptible de louer un appartement. Les réductions de l’offre auront des conséquences concrètes pour d’innombrables familles américaines.
La suppression ou la limitation de cette option ne vous confère aucun droit de propriété supplémentaire. Cela réduit la voie vers un logement stable et une mobilité ascendante.
Une meilleure voie à suivre
Encourager l’investissement responsable dans la location unifamiliale est une façon de répondre aux besoins d’une population en évolution. Restreindre cet investissement aura des conséquences inattendues qui porteront atteinte aux communautés mêmes que les décideurs politiques tentent de protéger.
Le problème du logement aux États-Unis est fondamentalement un problème d’offre. Les décideurs politiques qui prennent au sérieux l’abordabilité et l’équité doivent se concentrer sur l’augmentation de la production de logements quel que soit le type de propriété, qu’il s’agisse de propriétaires occupants ou de locataires, tout en développant de manière responsable le financement hypothécaire pour accroître l’accès à l’accession à la propriété. Cette politique n’étend pas les droits de propriété, favorise seulement une famille par rapport à une autre, privilégie les propriétaires par rapport aux locataires et déplace les Américains qui travaillent dur pour faire de la place aux minorités privilégiées.
Si l’objectif est l’équité et l’abordabilité, l’élargissement des options de logement devrait être une priorité, sans les limiter.
source:
Bureau du recensement des États-Unis, données sur un an de l’American Community Survey (données : 2024, publication : 2026).
« Construire une famille à l’ère du logement (Un)Affordability », Centre for Generational Dynamics National Renter Survey (Données : T4 2025, Publication : 2026).
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