Après des années de récession qui ont violé les bureaux des États-Unis, le président de Blackstone Inc., John Gray, pense que le secteur est mûr pour de nouveaux paris. Son agent immobilier se prépare à ramasser des stocks dans un bâtiment de 50 étages à Midtown Manhattan.
Pendant ce temps, les dirigeants qui dirigent la fiducie hypothécaire commerciale de l’entreprise trient mal les anciens prêts. Blackstone Mortgage Trust Inc. a déverrouillé plus d’un milliard de dollars de dette aigre qui était principalement liée au bureau au cours du dernier trimestre de l’année dernière.
Également connu par Ticker BXMT, REIT, a troublé des prêts pour environ 17 milliards de dollars en livres. Cela nous rappelle que la reprise immobilière est inégale et interrompue.
« Nous aurons moins de bureaux dans notre portefeuille », a déclaré le mois dernier le PDG de BXMT, Katie Keenan, un vétéran de Blackstone 2013. La confiance venait de publier sa première perte nette de l’année complète depuis que Blackstone l’a repris en 2012. Une grande partie de la perte est venue de la réalisation que BXMT ne pouvait pas percevoir complètement certains prêts.
Les actions BXMT ont chuté d’environ 50% l’an dernier par rapport au pic pandémique, perdant une valeur marchande d’environ 2 milliards de dollars avant de rebondir en février. Ce n’est qu’une petite partie de la société plus large qui gère 1,1 billion de dollars, mais la santé des prêteurs est liée à certains de Blackstone. Un petit nombre d’emprunteurs, tels que la société australienne de jeux Crown Resort, sont gérés par les plus grands propriétaires de propriétés commerciales au monde.
Blackstone souligne que les bureaux représentent moins de 2% du portefeuille des actions immobilières américains. Pendant ce temps, BXMT était rempli de plus de 50% de son portefeuille (plus de 50% de son portefeuille) au début de la pandémie Covid-19. Ils l’ont partagé par environ un tiers en amortissant, en remboursant et en volant la clé du bâtiment. Plus de la moitié des prêts de bureau américains de BXMT ont des listes de surveillance ou des handicaps.
« Les expositions aux prêts de bureau sont un grand surplomb en actions depuis environ deux ans », explique Harsh Hemnani, analyste principal de Green Street, une société de recherche immobilière, à propos de BXMT. « Maintenant, nous ne le résolvons pas seulement nous-mêmes, il faudra aussi le temps de jouer certaines choses. »
Les vendeurs à découvert tels que Carson Block ont averti que les FPI seront balayés par des effondrements immobiliers commerciaux. Le bloc a divulgué des paris sur BXMT fin 2023, et la fiducie a considérablement réduit son dividende en un an. Brock n’a pas répondu aux demandes de commentaires concernant son statut de position à court terme, mais il a déclaré à Bloomberg Television cette semaine que son entreprise était « heureuse ». Pourtant, le Bullock a déclaré qu’il n’était pas très certain des cas plus courts de biens immobiliers commerciaux à l’avenir, compte tenu de l’incertitude sur les taux d’intérêt. La position à découvert de BXMT a été divisée par deux à environ 8,4% des actions en circulation au cours de la dernière année, selon les données compilées par S&P Global.
BXMT dit que son sort est levé à mesure que la récupération de la propriété prend de l’ampleur.
« Il y a un an, nous avons dit que la valeur de la propriété était en bas, et c’est exactement ce qui s’est passé », a déclaré BXMT dans un e-mail. La fiducie progresse activement pour déployer des liquidités records dans de nouveaux prêts, tandis que les prêts de bureau jettent de l’argent, selon le communiqué. Plus de la moitié des remboursements au cours de la dernière année sont venus des prêts de bureau.
Pourtant, les investisseurs ont peu de désir pour tout le monde, sauf le meilleur bureau. La fiducie s’efforce de vendre des obligations de prêt garanties (les obligations se composent essentiellement de prêts) pour la première fois depuis 2021. La transaction est soutenue principalement par des complexes d’appartements, l’hôtellerie et l’immobilier industriel.
L’équipe immobilière de Blackstone a été optimiste avec les propriétaires de bureaux dans les grandes zones métropolitaines il y a une décennie, selon des personnes familières avec le problème. Le PDG, Steve Schwarzman, a déclaré aux associés que le bâtiment était toujours bénéfique, même s’ils ne sont à moitié occupés, a déclaré une autre personne.
Cependant, peu ont prédit les bouleversements de la pandémie Covid-19. En moyenne, il a perdu sa valeur des sommets de la plupart des bâtiments de New York, selon Stijn Van Nieuwerburgh, professeur à la Graduate School of Business de l’Université Columbia.
BXMT a également effectué une exposition mondiale de bureaux beaucoup plus importante que ses pairs. L’unité Blackstone a lié plus de la moitié de son portefeuille aux prêts de bureau au début de la pandémie, mais Apollo Global Management Inc. et KKR & Co. Des armes similaires ont signalé des concentrations inférieures à 30%.
Les analystes se demandent si la fiducie devrait se réserver davantage en raison de pertes de crédit potentielles. BXMT a mis de côté environ 734 millions de dollars à la fin de 2024 pour prendre en compte les pertes de crédits à court terme, selon notre dossier. Cela est en hausse de 125 millions de dollars à la fin de 2021.
L’analyste de Green Street, Hemnani, a déclaré que les réserves de perte de prêt de la fiducie ne sont pas encore suffisantes.
« Nous pensons que leurs réserves de CECL ne tiennent pas entièrement compte des pertes qu’ils peuvent subir », a-t-il déclaré. « Mais l’écart entre les pertes que nous attendons et leurs réserves se rétrécit très rapidement. »
Dans un communiqué, la fiducie a déclaré qu’elle avait adopté une approche prudente des réserves « alors que notre résolution a été vérifiée par le fait que les réserves globales de perte sont avantageuses implicites ».
En 2024, nous avons résolu 1,6 milliard de dollars de prêts d’invalidité qui ont dépassé la valeur comptable.
Entrepôt de la reine
BXMT a travaillé sur le nettoyage de moins de métiers que le prix du marché des bureaux se rétablit lentement. À New York, par exemple, Blackstone a mis des capitaux supplémentaires dans le bâtiment Falchi. Le bâtiment a un prêt de 200 millions de dollars auprès de BXMT, selon quiconque familier avec le problème. Le bureau de travail de l’entrepôt, situé dans la partie industrielle des Queens, près de l’usine de recyclage et du fournisseur de construction, de location de l’espace aux commissions de taxi d’Uber et de New York.
BXMT a également eu recours à plusieurs ingénieurs financiers pour acheter du temps des emprunteurs. Au cours de la dernière année, la fiducie a accepté de retarder les paiements en espèces en échange d’intérêts plus élevés et de plus de frais pour certains emprunteurs. Les modifications incluent le paiement sous forme physique. Cela signifie que les paiements d’intérêts seront retardés et seront ajoutés au directeur à la place. Ce type d’opération n’est pas une bonne indication pour les emprunteurs. Pourtant, ceux-ci représentent une petite partie des revenus d’intérêt de BXMT l’année dernière.
La fiducie a eu eux-mêmes plus de salles de manœuvre financières. L’année dernière, les dirigeants ont convaincu les banques de desserrer leurs restrictions de dette pour éviter de violer le propre accord d’emprunt de BXMT. Il a dit que le contrat était « généralement standard » parmi ses collègues.
L’unité de prêt immobilier plus large de Blackstone dirigée par le vétéran de l’entreprise de 14 ans, Tim Johnson, a connu plusieurs changements de RH. Mike Nash, connu pour avoir co-fondé l’activité de la dette immobilière et s’installer pendant une formation complexe, a déménagé à la division des fonds spéculatifs de l’entreprise en 2021 et a récemment pris sa retraite, mais il est resté au conseil d’administration du BXMT. Jonathan Pollack, ancien chef de crédit immobilier de Blackstone, est devenu président de Starwood Capital Group l’année dernière.
Le mois dernier, lors d’un appel avec un analyste, BXMT a dessiné une image ferme de l’entreprise en mode rebond. Mais il y a plus à venir avant de renforcer les autres coins du marché du crédit avant que les unités puissent utiliser pleinement des taux plus attractifs. Je regarde toujours les perdants se remplir. Les dirigeants font référence à une nouvelle déficience, un prêt de bureau britannique anonyme. Le bâtiment, qui représente moins de 1% de son portefeuille, se trouve dans « un sous-marché solide de Londres », selon la fiducie.
Les investisseurs semblent optimistes. Quelques jours après la récente version des bénéfices, les traders ont augmenté leurs actions d’environ 5%. Cela a augmenté de 17% depuis le début de l’année.
En outre, les dirigeants de BXMT n’ont pas jure pour toujours du bureau. Ils ont vu des offres de marquee, y compris un prêt de 1,8 milliard de dollars en 2018 pour un gratte-ciel de Manhattan appelé la spirale.
« Si nous pouvions faire plus de transactions comme Spiral, nous ferions certainement cela », a déclaré le PDG Keenan lors d’un appel de revenus. Cependant, au cours du trimestre, lorsque BXMT a investi et promis plus de 2 milliards de dollars d’origine, elle a averti que la société interviendrait attentivement. « Les ouvertures de type d’opportunités de bureau et la surperformance seront très étroites et très sélectives. »
Cette histoire a été initialement présentée sur Fortune.com.
