Le président Donald Trump a déclaré qu’il rétablissait le rêve américain de l’accession à la propriété, mais l’une de ses dernières propositions en matière de politique du logement pourrait mettre ce rêve encore plus hors de portée, estiment les experts.
S’exprimant mercredi au Forum économique mondial de Davos, en Suisse, le président Trump a souligné une série de récents décrets en matière de politique du logement, notamment l’interdiction aux investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales et la baisse des taux hypothécaires en ordonnant aux prêteurs hypothécaires contrôlés par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires.
Le président Trump a déclaré mercredi : « Il est injuste que les gens ne puissent pas acheter de maison. » « Et je demande au Congrès de faire de cette interdiction une loi permanente. Je pense qu’ils le feront. » Le président Trump a également demandé au Congrès de plafonner les taux d’intérêt sur les cartes de crédit à 10 %, ce qui, selon lui, « aiderait des millions d’Américains à épargner pour une maison ».
Trump s’est également adressé directement aux géants de Wall Street et aux acheteurs institutionnels à Davos, déclarant : « Beaucoup d’entre vous sont de bons amis (et) beaucoup de mes partisans », mais « vous achetez des centaines de milliers de maisons unifamiliales et faites monter les prix de l’immobilier ».
« C’est un excellent investissement pour eux, parfois jusqu’à 10 pour cent des maisons sur le marché », a déclaré Trump. « Ce qui est étrange, c’est que les particuliers ne bénéficient pas d’une dépréciation sur leur maison, mais que les entreprises bénéficient d’une dépréciation lorsqu’elles achètent une maison. »
Une politique qui n’a pas été mentionnée dans le discours du président Trump à Davos mercredi, mais qui, selon les experts, comporte des risques potentiellement importants et ne fait pas grand-chose pour s’attaquer aux causes profondes de la flambée des prix de l’immobilier, est sa proposition visant à permettre aux Américains d’utiliser leur épargne 401(k) pour effectuer des acomptes sur des prêts hypothécaires, qui représentent actuellement 19 % du prix moyen de l’immobilier. Selon Redfin, le prix médian actuel d’une maison aux États-Unis est d’environ 428 000 $, et les acomptes peuvent atteindre 81 000 $. Le président Trump n’a pas fixé de limite en dollars ou en pourcentage sur le montant que les Américains peuvent retirer de leur 401(k) pour un acompte.
Le projet final du président Trump visant à permettre aux Américains d’utiliser leur épargne-retraite pour un acompte comprendrait probablement des modifications du code des impôts et nécessiterait probablement l’approbation du Congrès. La proposition, annoncée vendredi par le président du Conseil économique national, Kevin Hassett, est la dernière tentative du président Trump pour répondre aux préoccupations croissantes concernant l’abordabilité dans l’économie américaine, en particulier sur le marché du logement, et empêcher les États-Unis de devenir une « nation de locataires », comme il l’a déclaré mercredi dans un discours au Forum économique mondial.
Un porte-parole de la Maison Blanche a déclaré à Fortune dans un communiqué que le président Trump avait promis d’améliorer l’accessibilité des logements pour les Américains.
« C’est pourquoi le président Trump a signé un décret visant à protéger les acheteurs de maisons unifamiliales des grands investisseurs institutionnels et à les aider à réaliser le rêve américain de l’accession à la propriété », a déclaré le porte-parole.
Avantages de l’utilisation des fonds 401(k) pour les acomptes
L’idée de M. Trump présente plusieurs avantages. Le nombre d’acheteurs d’une première maison a diminué de moitié par rapport à il y a dix ans, selon les données de la National Association of Realtors. De plus, selon le NAR, 22 % des personnes en mesure d’acheter leur première maison ont déjà utilisé de l’argent emprunté ou des cadeaux d’amis et de parents comme acompte.
Les Américains peuvent déjà retirer jusqu’à 10 000 $ d’un compte de retraite individuel (IRA) pour payer une maison sans la rembourser avant l’âge de 59 ans et demi, mais cette règle ne s’applique pas aux 401(k) parrainés par l’employeur, le compte de retraite le plus courant, à moins que le titulaire du compte ne paie une pénalité de 10 %.
Les Américains peuvent retirer de l’argent de leurs plans de retraite sans pénalité à certaines fins exonérées, comme la récupération après une catastrophe naturelle ou certains frais médicaux, mais ils doivent quand même payer des impôts sur le revenu sur le compte à impôt différé. Ces « retraits pour difficultés » sont passés de 3,6 % en 2023 à 4,8 % des participants au plan de retraite Vanguard en 2024.
La plupart des 401(k) parrainés par l’employeur permettent aux Américains d’emprunter sur leur épargne-retraite pendant une durée limitée, sans pénalité, jusqu’à l’âge de 59 ans et demi, pour des choses comme l’achat d’une maison, à condition qu’ils remboursent le montant emprunté sur le compte avec intérêts.
Compte tenu des options limitées pour accéder aux comptes de retraite, la proposition du président pourrait aider les Américains ayant besoin de liquidités à obtenir des liquidités pour un acompte. Robert Goldberg, professeur de finance à l’Université Adelphi de Garden City, New York, a déclaré à Fortune que cela pourrait être particulièrement utile pour les personnes qui pourraient avoir du mal à rembourser leurs prêts IRA.
Dans une déclaration au magazine Fortune, l’attaché de presse de la Maison Blanche a déclaré que le président Trump avait promis d’améliorer l’accessibilité des logements pour les Américains.
« C’est pourquoi le président Trump a signé un décret visant à protéger les acheteurs de maisons unifamiliales des grands investisseurs institutionnels et à les aider à réaliser le rêve américain de l’accession à la propriété. »
Inconvénients de l’utilisation des fonds 401(k) comme acompte
Néanmoins, Goldberg a averti qu’il est risqué de diversifier votre 401(k) et de concentrer la plupart de vos investissements dans un seul actif. Certains pensent que les prix de l’immobilier augmenteront toujours, mais le krach immobilier de 2008 a montré que ce n’est pas toujours le cas.
Il a déclaré : « Imaginez une baisse énorme des prix de l’immobilier, où les prix de l’immobilier tomberaient non seulement au niveau du prêt hypothécaire, mais en dessous du niveau du prêt hypothécaire, et où les capitaux propres disparaîtraient. » « Vous auriez perdu vos actifs, vos actifs 401(k). C’est un mauvais résultat. »
Les experts affirment que la proposition du président Trump ne fera pas grand-chose pour remédier à l’offre, le marché immobilier étant largement gelé, les acheteurs qui ont acheté des maisons à des taux d’intérêt bas avant la pandémie hésitent à vendre, a déclaré Goldberg. Il a fait valoir que donner à davantage de personnes les moyens d’acheter une maison sans augmenter l’offre pourrait par inadvertance faire monter les prix et exclure davantage de personnes du marché immobilier, plutôt que de le rendre plus abordable.
« (Le plan de Trump) profitera à certaines personnes, mais dans l’ensemble, il ne fera qu’accroître la concurrence pour le logement », a déclaré Goldberg.
Mais les propositions du président Trump en matière d’épargne-retraite sont particulièrement dangereuses, car elles permettraient aux Américains d’utiliser plus facilement leur importante épargne-retraite à des fins autres que la retraite, a déclaré Jake Falcon, conseiller certifié en planification de retraite et PDG de Falcon Wealth Advisors.
L’épargne-retraite médiane des Américains âgés de 45 à 55 ans était de 115 000 $ en 2022, selon la Réserve fédérale. Cependant, ce montant n’est peut-être pas suffisant pour tout le monde, car certains experts suggèrent qu’une personne moyenne doit épargner huit à dix fois son revenu annuel pour prendre une retraite confortable.
« D’une manière générale, les gens sont susceptibles d’être en retard, et cela ne fera que provoquer des retards supplémentaires », a déclaré Falcon.
Falcon a déclaré qu’étant donné les sombres données sur l’épargne-retraite américaine, le gouvernement devrait rendre plus difficile, et non plus facile, la réaffectation des comptes de retraite.
« Permettre aux gens d’accéder à leur 401(k) ne résout pas le problème », dit-il.
