Il ne fait aucun doute que l’immobilier commercial, en particulier le marché des bureaux, subit une transformation du tremblement de terre. Les temps de boom des politiques de marge bénéficiaire zéro zéro, de la liquidité abondante et de la compression du taux de plafond au cours de la dernière décennie ont cédé la place à la tempête complète, au mur de la dette mature, au resserrement des conditions de prêt et à la valeur des actifs du cratère.
Les perspectives du secteur des bureaux étaient particulièrement négatives. C’est l’histoire de deux marchés actuels. Environ 30% des immeubles de bureaux représentent 90% des salles vacantes et ne récupéreront pas, mais les 70% restants auront la possibilité de se stabiliser au fil du temps. Dans tous les cas, le marché des bureaux se retrouve au point d’inflexion, comme le marché de détail, car les acquisitions du centre commercial étaient financées.
Il est tout aussi clair que cette réinitialisation totale ne se rendra pas compte dès que le coût du capital augmente dans un avenir proche. En utilisant la courbe de rendement avant pour suivre le trésor américain à 10 ans, nous pouvons prédire qu’il passera de 4,46% en juillet 2025 à 5,78%. Les pressions inflationnistes persistent et aucune politique monétaire historiquement réglementée de la dernière décennie n’a émergé. Vous ne pouvez pas retourner le démon dans la bouteille.
Cette dislocation crée un écart de marché. La banque est devenue serrée envers une exposition aux biens immobiliers de l’Office et, en mai, la Banque fédérale de la Réserve de St. Louis a indiqué que la croissance des prêts CRE de la banque avait chuté pour la première fois en 11 ans. La Federal Reserve Bank de New York a publiquement averti que les risques CRE effaceraient les bilans bancaires pour les années à venir.
Stratégie de situation spéciale pour des situations spéciales
Dans ces circonstances, la journée gagnante est un « investissement en circonstance particulière ». Les investissements situationnels spéciaux proviennent du monde des fonds spéculatifs. Là, cela signifie entrer dans le moment de luxation du marché où le capital traditionnel n’est pas disponible en raison de la complexité et de la douleur. Dans Peachtree, toutes les douleurs ne sont pas créées égales. Distinguer entre le stress périodique (par exemple, les hôtels nécessitant un prêt de pont en raison de la rénovation) et l’obsolescence structurelle (par exemple, les actifs de bureau contestés qui peuvent ne pas récupérer).
Il y a un grand désir pour ce type de capital flexible. Le marché du crédit privé a augmenté de 50% au cours des quatre dernières années, sans aucun signe, en gonflant à 1,7 billion de dollars. (Morgan Stanley estime que le potentiel de croissance du marché du crédit privé passera à 2,6 billions de dollars d’ici 2029.) Le crédit privé et le capital situationnel spécial ne seront plus mis à l’écart en tant que substituts que des alternatives que les banques se méfient de plus en plus de prêts aux Cres. La flexibilité, la vitesse et la fiabilité de ces solutions en font une source majeure de financement.
Si les prêteurs traditionnels reculent en raison des pressions du bilan et des préoccupations concernant la santé sur le marché des bureaux, les investisseurs de la situation spéciale combleront l’écart avec les actions souhaitées, les obligations de mezzanine, les prêts de pont et le capital de sauvetage. Les investisseurs se positionnent comme des résolveurs de problèmes pour les banques et les vendeurs en acquérant de mauvaises dettes et en achetant souvent des dettes en détresse à des prix réduits. Lorsque de nombreux investisseurs manquent de bande passante opérationnelle et d’expertise, ceux qui peuvent rapidement fermer et gérer leurs propriétés ont directement l’avantage. Et comme une augmentation des primes d’assurance, les pénuries de main-d’œuvre et les impôts augmentent rapidement les coûts de propriété, tous les dollars pouvant être économisés grâce à une discipline de souscription stricte et à l’efficacité opérationnelle deviennent précieuses.
Dans l’ensemble, les gagnants de cette période agitée sur le marché des bureaux ne sont pas des acheteurs passifs ou quiconque regarde en arrière dans les conditions d’avant 2022. Les gagnants sont des opérateurs stratégiques prêts à entrer dans les lacunes créées par le changement de tremblement de terre CRE. La création de citrons à partir de citrons dans cet environnement difficile nécessite un aperçu de la complexité des marchés des capitaux et des défis opérationnels au niveau immobilier. Et nous devons être disposés à combler l’écart du marché.
Les points d’entrée des investisseurs de la situation spéciale sont attrayants et continuent de regarder de nombreux titres bavards sur le crédit privé en tant que derniers « objets brillants » de Wall Street. Mais ne faites aucune erreur. La plupart des entreprises qui ont sauté dans le train de crédit privé de nos jours n’ont pas l’infrastructure et la véritable expertise nécessaire pour fonctionner efficacement. Les investisseurs qui ont constitué des équipes ont testé pour la durabilité et le combat à chaque cycle, avec de bons et de mauvaises équipes pendant des années, sont prêts à profiter des récompenses d’aujourd’hui.
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