Six ans après que la pandémie a bouleversé la carte de l’Amérique, l’exode des plus grandes villes côtières du pays s’est non seulement poursuivi, mais a également évolué pour inclure d’anciennes villes en plein essor. Alors que les Américains continuent de quitter en masse New York et Los Angeles, ils fuient Miami à un rythme tout aussi alarmant, selon un rapport de janvier 2026 du Bank of America Institute.
Les données du quatrième trimestre 2025 révèlent que Miami et Los Angeles sont en tête de liste des grandes villes américaines avec les plus fortes baisses absolues de population. Elle a également enregistré la plus forte baisse de population par rapport à l’année précédente. Au début des années 2020, la Floride était un refuge majeur pour les travailleurs à distance, mais l’État est en train de devenir une plaque tournante majeure, Miami connaissant le plus fort déclin démographique d’une année sur l’autre de toutes les zones métropolitaines étudiées par la banque.
Le maire sortant de Miami, Francis Suarez, a déclaré à Fortune en octobre qu’il était préoccupé par la candidature potentielle (et maintenant confirmée) de Zoran Mamdani à la mairie de New York, mais il a également reconnu que « la gentrification est définitivement en train de se produire » dans la ville. Deux mois plus tard, les problèmes d’accessibilité financière ont joué un rôle clé dans l’élection de la première maire démocrate de Miami depuis près de 30 ans, Eileen Higgins. Miami se classe actuellement en tête de l’indice de risque de bulle d’UBS Global Wealth Management, derrière Los Angeles, San Francisco et New York.
La Sunbelt ne fait pas exception à la crise de l’accessibilité financière qui frappe les États-Unis, Austin, Denver et Philadelphie étant en tête de liste des plus fortes augmentations du nombre de nouveaux déménageurs. L’institut a également déclaré qu’en termes de croissance démographique absolue, Indianapolis et Columbus ouvrent la voie et qu’« il y a encore de la place dans le Midwest ».
La crise de l’abordabilité frappe la Sunbelt
Le principal moteur de ce changement semble être la même force qui a vidé les centres urbains en 2020 : la recherche de valeur. « L’abordabilité et le climat restent les deux plus grands aimants et les deux principaux moteurs », note le rapport.
Même si Miami continue d’attirer de riches immigrants de New York et de Boston, cet afflux ne suffit plus à compenser l’exode massif des résidents existants. « La migration de Miami raconte une histoire surprenante », écrivent les auteurs, avec une population en déclin malgré un afflux continu de grandes villes comme New York et Boston.
Près de 70 % de ceux qui ont quitté Miami en 2025 ont déménagé vers d’autres régions du Sud, préférant les marchés voisins plus abordables comme Orlando, Tampa et Atlanta. Selon les données, les anciens Miamiiens recherchent un endroit « un peu plus proche de chez eux » mais moins onéreux financièrement.
Los Angeles et New York continuent de rétrécir
Sur la côte Ouest, ce récit est conforme aux tendances établies au début de la décennie. À Los Angeles, la population nette a chuté de 0,8 % sur un an, les résidents se dispersant vers les pôles occidentaux moins chers.
« La carte migratoire de Los Angeles montre que la ville bouge, mais pas en sa faveur », indique le rapport. Si les coûts élevés constituent un point de friction majeur, les préoccupations environnementales, notamment le risque d’incendies de forêt, poussent également les Angelenos à partir. Mais ils ne sont pas allés très loin. Les déménagements vers Las Vegas, Phoenix et Seattle représentent la majeure partie de l’exode, prouvant que les résidents recherchent une alternative économiquement plus facile à la vie sur la côte ouest.
La ville de New York connaîtrait le deuxième plus grand exode absolu de population en 2025. La ville de New York reste le centre du monde, mais près de 45 % des New-Yorkais sortants se dirigent vers le sud. Il est intéressant de noter que Philadelphie est devenue l’une des principales bénéficiaires du déclin de la population de New York. Plus d’un nouveau résident de Philadelphie sur quatre était originaire de la ville de New York, et les déménageurs recherchaient un coût de la vie inférieur à quelques minutes en train de leur ancien logement.
« Philadelphie raconte une histoire intéressante », écrivent les auteurs, notant que Philadelphie a connu le troisième plus grand afflux au quatrième trimestre 2025, avec plus d’un nouveau résident sur quatre quittant New York « en disant au revoir à tout ». Cette ville de l’amour fraternel attire également de nombreux résidents de tout le Nord-Est, démontrant qu’elle continue de servir « d’attraction régionale pour les déménageurs qui apprécient l’abordabilité tout en restant à une distance relativement courte des grandes villes voisines ». Dans le même temps, 40 % des habitants de Philadelphie ont déménagé plus au sud à la recherche d’un climat plus chaud et de coûts moindres, tandis que près d’un tiers des immigrants entrants étaient originaires du Sud.
L’ère du « remaniement régional »
La conclusion générale des données de 2026 est que la « Grande Restructuration » a ralenti et est devenue plus localisée. Depuis 2021, le nombre total d’Américains qui déménagent a diminué de plus de moitié.
« Le gros problème n’est pas la restructuration du pays ; c’est que les gens troquent les villes voisines contre d’autres un peu plus adaptées à leur budget et à leur mode de vie », conclut le rapport.
Même les moteurs de croissance populaires comme Austin et Denver montrent des signes de cette maturation. Alors qu’Austin continue de croître et d’attirer des talents de tout le pays, elle connaît également un exode vers les petites villes du Sud, ce qui suggère qu’elle n’est plus à l’abri des problèmes d’accessibilité financière qui affligent les zones côtières.
Six ans après le début de la pandémie, les données montrent que les Américains n’abandonnent plus complètement la région. Au lieu de cela, ils « remodèlent leur vie » et poursuivent des valeurs sans sacrifier la familiarité, mais les grands avant-postes côtiers sont plus susceptibles d’être abandonnés qu’adoptés.
Dans cet article, les journalistes de Fortune ont utilisé l’IA générative comme outil d’enquête. Les rédacteurs ont vérifié l’exactitude des informations avant leur publication.
