Chercher une maison à San Francisco, le marché immobilier le plus cher du pays, peut être un cauchemar. Il peut être encore plus difficile de trouver des acheteurs disposés à se séparer des actions privées d’IA.
En avril, Storm Duncan a contacté directement les travailleurs du secteur technologique, publiant 8 millions de dollars d’actifs du comté de Marin sur LinkedIn et proposant de les échanger contre des actions Anthropic. LinkedIn n’est peut-être pas le marché immobilier le plus traditionnel, mais il offre un débouché direct aux employés d’Anthropic.
La vente comprend une maison de 4 372 pieds carrés et une parcelle adjacente de 11 acres. Cette propriété est perchée sur une colline avec une vue à 360 degrés sur la ville et le mont Hamilton de l’autre côté de la baie. M. Duncan, fondateur de la banque d’investissement de haute technologie Ignatius, partage son temps entre Jackson, le Wyoming et Miami. Il possède un bien immobilier en Californie depuis 2019 et le loue actuellement à des investisseurs en capital-risque.
Les employés d’Anthropic « n’ont pas vraiment les liquidités nécessaires pour vendre des actions », a déclaré Duncan à Fortune. « Vous êtes un employé d’Anthropic, vous valez 50 ou 100 millions de dollars, mais vous gagnez 300 000 dollars par an. C’est comme si vous ne pouviez pas acheter une maison à San Francisco. Et vous ne pourrez jamais acheter une maison à la hauteur de votre valeur nette. » L’employé conservera toujours une partie des bénéfices, a-t-il déclaré.
M. Duncan rejoint plusieurs autres agents immobiliers de la région qui sont prêts à accepter des actions dans des sociétés d’IA lucratives en échange de liquidités. Cependant, ce n’est pas parce que le vendeur accepte la vente que les deux sociétés en question accepteront la vente. Selon les politiques d’OpenAI et d’Anthropic, les transactions impliquant des transferts de stocks doivent être approuvées. En outre, certains planificateurs financiers et experts préviennent que se séparer de quelque chose potentiellement très précieux pourrait en fait nuire aux employés à long terme, leur permettant de recevoir des rendements plus élevés en échange d’actifs physiques dont la valeur est peu susceptible de prendre autant de valeur.
Nouveau potentiel de marché
Duncan possède déjà des actions Anthropic, mais a déclaré que ces actions sont bien plus fantastiques que d’autres sociétés d’IA pionnières qui ne sont pas encore arrivées sur le marché. Il estime que l’orientation entreprise d’Anthropic est particulièrement précieuse par rapport à l’approche plus publique d’OpenAI. Sa sélection d’actions Anthropic était basée sur sa propre expérience personnelle avec les dirigeants de l’entreprise et ses produits.
« Ma banque est basée à Claude, nous l’utilisons donc largement et nous voyons la valeur qu’elle nous apporte à la fois en termes de coûts de réussite réduits, de délais de réussite plus rapides et de probabilité de succès accrue. C’est une combinaison rare », a déclaré Duncan. Il a auparavant travaillé chez Airbnb, où Krishna Rao, directeur financier d’Anthropic, a travaillé pendant de nombreuses années.
M. Duncan a supprimé la liste après que l’article soit devenu viral et ait attiré l’attention des employés d’Anthropic et de bien d’autres. Mais l’intérêt est fort, dit-il.
« Je pense que s’ils veulent conclure un accord, ils peuvent le faire », a-t-il déclaré.
Duncan n’est pas le seul propriétaire de la Bay Area à accepter les actions de Frontier AI en échange d’une maison.
La semaine dernière, l’annonce d’une maison de 2,995 millions de dollars à San Francisco a fait plaisir aux oreilles de certains travailleurs technologiques chanceux. « Les actions Anthropic ou OpenAI seront considérées comme un paiement », indique la cotation.
L’idée est venue à l’agent immobilier Rachel Swan après avoir rencontré les employés d’OpenAI et d’Anthropic lors d’une journée portes ouvertes dans la région. De nombreuses personnes lui ont dit qu’elles souhaiteraient pouvoir utiliser leur richesse papier pour acheter ou louer une maison au lieu d’attendre la fin de la période d’acquisition. Swann a demandé s’il pouvait accepter des unités d’actions restreintes au lieu d’espèces, et le vendeur, un promoteur possédant de nombreux biens immobiliers commerciaux dans l’État, a accepté.
« Les vendeurs adorent ces deux sociétés et pensent qu’elles jouent un rôle important dans l’avenir de San Francisco », a déclaré Swan à Fortune. « Il a dit : ‘J’aimerais posséder les actions avec eux et voir si cela ouvre la porte aux gens qui peuvent acheter à San Francisco.’ Je pense que cela a vraiment trouvé un écho auprès des gens. » La journée portes ouvertes était pleine à craquer, a-t-il déclaré.
Les commentaires de M. Swan font écho à l’évaluation de M. Duncan selon laquelle les bourses sont un moyen d’exploiter la richesse papier pour les travailleurs technologiques riches en actifs qui luttent pour trouver un logement. Bien qu’un échange d’actions puisse sembler non conventionnel, des moyens non traditionnels d’acheter une maison deviennent de plus en plus disponibles. Fannie Mae a annoncé en mars qu’elle permettrait aux acheteurs d’utiliser leurs actifs cryptographiques comme garantie d’un prêt immobilier au lieu d’utiliser de l’argent liquide comme acompte. En 2021, on estime que 3,4 millions de ménages ont profité de dispositifs de financement alternatifs dans lesquels les acheteurs paient directement aux vendeurs. Les accords visaient principalement des logements abordables, des propriétés rurales, des logements préfabriqués et des unités multifamiliales, selon Pew.
Ci-dessous, une maison de 1 475 pieds carrés était initialement inscrite pour près de 2 millions de dollars, mais grâce à un vif intérêt, elle a récemment été vendue pour 3 millions de dollars. Actuellement, Swann affirme que l’unité supérieure est « de loin la meilleure des deux unités ».
Ce prix de vente est typique du marché immobilier de San Francisco, où les guerres d’enchères aboutissent souvent à des offres dépassant de plusieurs millions de dollars le prix demandé dans une ville où l’offre de maisons unifamiliales est limitée. Selon le service de l’urbanisme, seules 26 nouvelles maisons unifamiliales ont été ajoutées l’année dernière.
Acheteurs possédant des actifs abondants et ayant besoin de fonds
Acheter une maison avec les actions d’une société qui n’est même pas cotée en bourse peut être inhabituel, mais cela reflète le marché immobilier tendu dans la Bay Area. Selon un récent rapport de Redfin, le prix médian de vente d’une maison dans la région métropolitaine de San Francisco était de 1,7 million de dollars en avril, soit une hausse de plus de 10 % par rapport au même mois de l’année dernière. Depuis le lancement du premier modèle de ChatGPT en novembre 2022, les prix des maisons de luxe dans la région de la Baie (propriétés évaluées entre 3,1 et 7,6 millions de dollars) ont augmenté de 13,4 %, selon Redfin.
Swan a déclaré que le problème n’est pas seulement le manque de maisons à vendre, mais aussi le manque de propriétés locatives. Les prix des loyers à San Francisco « s’accélèrent », selon l’administration municipale. La principale raison de l’augmentation des prix est le boom de l’embauche d’IA, qui exerce une pression sur des stocks limités.
Accepter des actions plutôt que de l’argent pour acheter une maison pourrait être une solution pour les travailleurs qualifiés aux abois, qui doivent généralement attendre quatre à cinq ans avant d’acquérir leur propriété. Selon le Wall Street Journal, OpenAI verse en moyenne à ses employés 1,5 million de dollars en rémunération à base d’actions. Les subventions en capital pour les chercheurs scientifiques peuvent aller de 2 millions de dollars à 4 millions de dollars pour les startups de série D, a déclaré Tim Tully, partenaire de Menlo Ventures, à Fortune l’année dernière. Bien qu’ils ne puissent pas convertir leur richesse papier en espèces, acheter une maison avec des actions est une nouvelle façon de réaliser leur vraie valeur.
Après qu’Anthropic ait levé 65 milliards de dollars la semaine dernière pour une valorisation de 965 milliards de dollars et ait secrètement déposé lundi un projet S-1 auprès de la Securities and Exchange Commission, les discussions sur l’utilisation de ses actions en échange d’un logement ne feront probablement qu’alarmer davantage d’employés.
M. Swan a consulté des conseillers financiers et des avocats en valeurs mobilières sur la manière de structurer la transaction. Il a déclaré que plusieurs conseillers lui avaient dit que tout transfert d’actions préalable à l’introduction en bourse nécessiterait l’approbation du conseil d’administration. Un porte-parole d’Anthropic a réitéré les restrictions de transfert de la société, qui stipulent que toute vente ou transfert d’actions non approuvé par le conseil d’administration de la société est nul. OpenAI n’a pas immédiatement répondu à la demande de commentaires de Fortune pour savoir si elle approuverait la vente, mais la société a également besoin d’un consentement écrit pour le transfert.
La date limite pour les offres est fixée à cette semaine, a déclaré Swan.
« Cela peut fonctionner ou non, mais je pense que ce que cela fait réellement, c’est ouvrir les yeux des gens sur la façon dont vous pouvez être plus créatif dans ces métiers et comment vous pouvez être plus créatif lorsque vos unités de stock sont limitées. »
Actions d’une société de bourse
Cynthia Meyer, planificatrice financière certifiée et fondatrice de la société de conseil en investissement immobilier Real Life Planning, convient que les deux parties devraient demander des conseils juridiques et fiscaux.
« Je pense que les gens font cela parce qu’ils veulent une maison à San Francisco, et ils voient cela comme une façon de vivre dans leur maison. Maintenant, faire cela en conjonction avec une hypothèque pourrait être une meilleure affaire pour l’acheteur que pour le vendeur de la propriété, en fonction de l’évolution de ces stocks », a déclaré Meyer. « Vaut-il mieux conserver le titre et le faire croître au fil du temps, ou voulez-vous vraiment vous concentrer sur l’immobilier dans la région de San Francisco ? C’est une décision personnelle. »
Le nombre d’employés éligibles au transfert d’actions est limité par le nombre d’employés qui ont acquis les actions, ce qui prend cinq ans pour Anthropic et quatre ans pour OpenAI pour que les actions soient entièrement acquises. Le moment d’une vente potentielle est également important, d’autant plus qu’OpenAI et Anthropic se préparent à leurs introductions en bourse.
« Si quelqu’un est un employé d’une entreprise introduite en bourse pour la première fois, il arrive souvent que ses actions ne soient pas immédiatement négociables », a expliqué Meyer, ajoutant que la période de blocage standard est de six mois.
Il y a aussi la question de l’évaluation. Anthropic et OpenAI sont toutes deux évaluées à près de 1 000 milliards de dollars, mais toute cette valorisation pourrait changer si ces sociétés étaient introduites sur le marché plus tard cette année. Meyer a déclaré qu’il était probable que les vendeurs utiliseront les valorisations actuelles pour déterminer la valeur des actions des salariés dans un avenir proche. La vente serait probablement soumise à des impôts sur les plus-values, ce que les vendeurs devraient également prendre en compte, a-t-il déclaré.
« (Les employés) pourraient essayer de négocier pour que (les actions) valent plus que leur valeur fiscale », a déclaré Meyer. « Il s’agit en fait d’une transaction très difficile car elle reste une transaction dans laquelle il y a des taxes de chaque côté », a expliqué Meyer.
