La nouvelle loi, adoptée le 11 juillet, représente l’effort le plus important visant à stimuler l’offre de logements aux États-Unis depuis des décennies.
Le Pathway to 21st Century Housing Act, qui a été adopté à une large majorité par les deux chambres du Congrès, vise à soulager les Américains aux prises avec des prix immobiliers et des taux hypothécaires élevés. Mais étant donné les délais souvent longs des ordonnances nationales et locales restreignant les projets de construction et de développement, leurs effets pourraient ne pas se faire sentir avant des années.
Le sort du projet de loi est en suspens depuis que le président Donald Trump a annoncé qu’il ne le signerait pas. Le président Trump a finalement choisi de ne pas utiliser son veto pour bloquer le projet de loi, ouvrant ainsi la voie à son adoption.
Découvrez ce que vous devez savoir sur la nouvelle loi et comment elle pourrait changer le marché du logement.
Que comprend le coût du logement ?
Le projet de loi bipartite vise à atténuer la pénurie de logements qui contribue à la frustration des électeurs quant à l’accessibilité financière. La loi comprend de nouvelles règles visant à faciliter le développement de logements préfabriqués et à encourager les gouvernements locaux à supprimer les obstacles à la construction.
La loi sur le logement vise également à réduire l’empreinte des grands investisseurs sur le marché immobilier, notamment en interdisant aux investisseurs institutionnels propriétaires de plus de 350 logements d’acheter des propriétés unifamiliales supplémentaires.
Les efforts de la législation comprennent également un programme visant à encourager les gouvernements des États et locaux à réviser les politiques de zonage restrictives qui limitent la construction de logements. Il existe des dispositions visant à établir des conceptions de logements pré-approuvées et à rationaliser les examens environnementaux afin de réduire les obstacles réglementaires qui ralentissent ou entravent les nouvelles constructions. De plus, le projet de loi créerait un programme pilote qui fournirait des subventions fédérales compétitives aux localités qui convertissent des bâtiments commerciaux sous-utilisés en logements abordables.
Le projet de loi comprend également neuf dispositions qui assouplissent les exigences réglementaires afin de permettre aux banques communautaires de prêter plus facilement de l’argent pour des prêts hypothécaires.
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Comment le président Trump a-t-il réagi à ce projet de loi ?
Après avoir suggéré qu’il signerait le projet de loi sur le logement si le Congrès l’approuvait, le président Trump a soudainement déclaré qu’il ne signerait pas le projet de loi à moins que le Congrès n’adopte un projet de loi sur l’identification des électeurs sans rapport. Cette décision constitue un tournant dramatique de dernière minute dans les efforts des législateurs pour adopter le projet de loi.
Le président Trump pourrait opposer son veto au projet de loi, et le Congrès pourrait voter pour annuler ce veto. Cependant, comme le projet de loi n’a pas été signé ni opposé de veto, il est automatiquement devenu loi 10 jours après avoir été officiellement envoyé au président. Le projet de loi a été initialement adopté par la Chambre et le Sénat à une écrasante majorité.
De combien de nouveaux logements l’Amérique a-t-elle besoin ?
Les estimations varient. Freddie Mac a annoncé en novembre 2024 qu’il manquait 3,7 millions de logements aux États-Unis par rapport à ce qui est nécessaire en fonction de la demande d’une population croissante. La National Association of Realtors a estimé en juin 2021 que la pénurie de logements était de 5,5 millions d’unités, sur la base des tendances de la construction au cours des 20 dernières années par rapport aux taux de construction de 1968 à 2000.
La Maison Blanche a annoncé au printemps que le déficit s’élevait à au moins 10 millions de maisons unifamiliales.
Comment les États-Unis se sont-ils retrouvés dans cette situation ?
La flambée actuelle des prix de l’immobilier est en grande partie due à deux décennies de sous-offre. La construction de logements a chuté après la crise financière de 2008 et n’a pas encore retrouvé ses niveaux d’avant la crise.
La construction a été retardée, mais les coûts ont grimpé pendant la pandémie de coronavirus, les gens recherchant des conditions de vie plus confortables. La croissance démographique a accru la demande dans de nombreuses villes. Même si les taux d’intérêt hypothécaires ont plus que doublé ces dernières années, les prix des logements sont restés élevés.
Le gouvernement fédéral a-t-il une grande influence sur le marché immobilier ?
Les sociétés de prêts hypothécaires contrôlées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, soutiennent le marché hypothécaire en regroupant les prêts en titres qu’elles vendent aux investisseurs, ce qui permet aux initiateurs de prêts hypothécaires d’accorder des prêts supplémentaires.
Toutefois, la capacité du gouvernement fédéral à influencer les prix et l’activité de construction est limitée. De nombreux facteurs qui déterminent les coûts sont déterminés au niveau national et local, tels qu’un zonage restrictif, des processus d’autorisation coûteux et des réglementations complexes.
Les restrictions imposées à l’accession à la propriété par les investisseurs institutionnels pourraient-elles affecter l’offre ?
On ne sait pas exactement quel impact les restrictions imposées aux investisseurs auront sur les prix de l’immobilier. Les principaux investisseurs institutionnels ne possèdent qu’environ 2 % du parc de logements locatifs unifamiliaux du Japon.
Cette mesure pourrait entraver les investissements sur le marché. Mais les députés ont réussi à abroger une disposition controversée qui obligeait les grands investisseurs à céder les maisons construites pour la location dans un délai de sept ans. Les experts et défenseurs du logement ont déclaré que ces exigences pourraient limiter l’une des rares sources existantes de nouvelles offres et compromettre la construction de jusqu’à 100 000 nouveaux logements par an.
Quel rôle joue le zonage ?
Le zonage joue un rôle important et limite le type et la taille des logements dans de nombreuses régions, ce qui rend prohibitif la construction de logements abordables. Par exemple, de nombreuses communautés comptant une majorité de maisons unifamiliales ont des réglementations de zonage qui restreignent la construction de logements collectifs. Selon l’Association nationale des constructeurs d’habitations, les coûts réglementaires à tous les niveaux – étatique, local et fédéral – représentaient 26,4 % du prix de vente moyen d’une maison en janvier.
