points à retenir
Le travail à distance n’est plus seulement une solution à l’ère de la pandémie : il fait désormais partie de la nouvelle normalité du fonctionnement de nombreuses entreprises et du mode de vie des travailleurs. En août 2025, environ 22,1 %, soit un peu moins d’un quart de tous les travailleurs américains, déclaraient travailler à domicile. Il est difficile d’abandonner la flexibilité et la commodité : près de la moitié (46 %) des travailleurs à distance déclarent qu’il est peu probable qu’ils conservent leur emploi s’ils sont forcés de retourner au bureau.
Ce changement structurel a eu des implications directes pour les investisseurs : des hauts et des bas de l’immobilier commercial à l’évolution des secteurs informatique et numérique, des secteurs entiers ont été bouleversés par l’expansion rapide du travail à distance. Cet article présente les plus grands gagnants et perdants de la tendance actuelle et explore comment vous pouvez minimiser les risques et même en bénéficier.
Le travail à distance est là pour rester : ce que cela signifie pour les marchés
La persistance des modèles de travail à distance et hybrides reflète à la fois la demande des travailleurs et la stratégie de l’entreprise. Les entreprises réalisent des économies grâce à la réduction de l’empreinte des bureaux, tandis que les employés gagnent en flexibilité. Tous deux bénéficient d’options géographiques plus larges : les employeurs et les travailleurs ne sont plus liés à un lieu spécifique.
Le Bureau of Labor Statistics (BLS) rapporte que le pourcentage de personnes pouvant travailler à distance a augmenté à tous les niveaux d’éducation, mais reste fortement concentré parmi les personnes ayant fait des études supérieures : environ 40 % des travailleurs à distance au premier trimestre 2024 étaient titulaires d’au moins un baccalauréat. Ce chiffre s’élève à près de 44 % pour les titulaires d’un diplôme d’études supérieures.
Pour les marchés financiers, cette tendance crée à la fois des vents contraires et des vents favorables, selon l’examen de mi-année des perspectives du marché immobilier américain 2025 de CBRE :
Les taux d’inoccupation des bureaux restent élevés et la demande de bureaux traditionnels est sous pression dans les zones non privilégiées. Il est prévu que le taux global d’inoccupation des bureaux finira en 2025 à près de 18,9 %, soit 30 points de base au-dessus des prévisions initiales, reflétant la faiblesse persistante de la demande pour les espaces de bureaux traditionnels. Il existe un écart croissant entre les espaces de bureaux haut de gamme et non-prime, les propriétés de haute qualité et bien situées se portant bien tandis que les actifs plus fragiles subissent une pression sur l’inoccupation. L’activité de location dans le secteur des bureaux ne devrait croître que modestement en 2025, les locataires étant prudents face à l’incertitude économique et au ralentissement de la croissance de l’emploi dans les bureaux. Le secteur industriel/logistique connaît également une « fuite vers la qualité » : les locataires abandonnent les espaces plus anciens au profit d’installations plus récentes et bien desservies.
Comme le démontrent les données, le travail à distance n’est plus un frein temporaire, mais une force structurelle qui remodèle les marchés de l’immobilier commercial et des infrastructures. Les actifs prime semblent prêts à continuer d’attirer les clients, tandis que la demande d’espaces de bureaux non prime reste incertaine.
Gagnants dans une économie de travail depuis n’importe où
Plusieurs secteurs ont bénéficié de modèles de travail à distance et hybrides qui sont devenus des incontournables à long terme :
Infrastructure technologique : les emplois liés aux services technologiques et logiciels restent un moteur de croissance, avec une croissance de 75 % entre 2007 et 2024, dépassant de loin les secteurs utilisant des bureaux.
Commerce électronique et logistique : la demande d’installations logistiques modernes augmente parallèlement aux tendances d’achat en ligne, CBRE prévoyant une croissance constante des loyers dans des espaces de distribution plus récents et de meilleure qualité.
Amélioration de l’habitat : le marché américain de l’amélioration de l’habitat était évalué à 476,93 milliards de dollars en 2024 et devrait atteindre 623,34 milliards de dollars d’ici 2030, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 4,61 %. Cette croissance est due en partie à la poursuite des politiques de travail à distance et à la promotion d’un mode de vie à domicile.
Secteur numérique : certains ETF d’infrastructure numérique sont explicitement liés à la demande en matière de traitement des données et d’intelligence artificielle (IA). Par exemple, l’ETF iShares US Digital Infrastructure and Real Estate (IDGT) offre une exposition aux entreprises qui permettent le stockage, le traitement et l’infrastructure réseau de données numériques, ainsi que le développement futur de l’IA, qui sont tous essentiels aux environnements de travail à distance.
Qui est perdant à mesure que la culture de bureau décline ?
Tous les secteurs ne bénéficient pas de l’essor du travail à distance. Certains voient des défis structurels :
Immobilier commercial (CRE) : les postes vacants de bureaux restent élevés, les politiques de travail à distance et hybride réduisant globalement la demande de bureaux. Les bâtiments plus anciens et moins bien aménagés sont confrontés à la pression la plus forte, car les locataires donnent la priorité à des espaces modernes et de haute qualité.Transports en commun et infrastructures urbaines : avec moins de travailleurs se déplaçant quotidiennement en raison du passage au travail à distance, la demande de systèmes de transport urbain et d’infrastructures connexes peut ajouter encore plus d’incertitude aux budgets des villes.
Ensemble, ces tendances démontrent que le changement de culture du travail a eu un impact inégal selon les secteurs, les industries de bureaux traditionnelles et les industries urbaines ayant du mal à reprendre pied.
L’essentiel
Le travail à distance est devenu une partie intégrante du marché du travail américain, remodelant des entreprises et des secteurs entiers. Pour les investisseurs, le défi consiste à séparer les tendances durables, comme la croissance des infrastructures numériques et les modalités de travail flexibles, des changements temporaires. Alors que certains secteurs peuvent être confrontés à une demande réduite en espaces de bureaux, d’autres prospèrent dans le monde du travail depuis n’importe où. L’avenir du travail à distance n’est peut-être pas uniforme, mais son influence sur les marchés est là pour rester.
