Malgré une vague d’annonces politiques agressives de la Maison Blanche visant à ouvrir le marché immobilier américain gelé, les stratèges de Morgan Stanley ont affirmé ce mois-ci que ces mesures ne changeraient pas de manière significative la situation des acheteurs potentiels de logements en 2026.
Dans une note de recherche publiée le 18 janvier, les stratèges James Egan et Jay Bacow ont qualifié les récentes directives du président Trump de « modérément utiles à l’accessibilité financière des propriétaires » et ont averti qu’elles entraîneraient en fin de compte une correction marginale plutôt qu’une guérison du marché.
Les points forts de la stratégie de l’administration incluent l’obligation pour les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). La banque a noté que la réaction immédiate du marché a été positive puisque les écarts hypothécaires se sont rétrécis de 15 points de base et que les taux hypothécaires à 30 ans sont tombés en dessous de 6 % pour la première fois depuis 2022.
Cependant, Egan et Bacow ont écrit qu’ils pensaient que le marché avait déjà effectivement intégré l’intervention de Trump. Tout en reconnaissant que la baisse des taux d’intérêt était une orientation positive, ils ont fait valoir que le volume même des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt existants rendait la politique moins efficace que prévu.
L’effet « Lock-in » dure
Le principal obstacle à la reprise du marché immobilier reste l’effet de « verrouillage », Morgan Stanley soulignant qu’environ deux tiers de tous les prêts hypothécaires en cours ont encore des taux d’intérêt inférieurs à 5 %. Thorsten Slok d’Apollo Global Management, un analyste très lu et influent à Wall Street, a souligné début janvier qu’un énorme 40 % des maisons américaines ne sont pas hypothéquées, ce qui signifie que le blocage est plus profond que ne l’indiquent les données hypothécaires.
Les craintes d’un marché immobilier gelé ont également été exprimées à la Maison Blanche, le président Trump et le secrétaire au logement Bill Pruitt se plaignant du fait que le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, maintient des taux d’intérêt trop élevés, ce qui rend les taux hypothécaires trop élevés. Lors de la conférence ResiDay en novembre, Pulte a qualifié Powell de « fou » et de « fou ».
Au niveau générationnel, il semble que les Millennials, qui fondent leur propre foyer, et la génération Z, qui approche de plus en plus la trentaine, soient évincés du marché par les baby-boomers. Après leur retraite, ils envisagent de déménager dans leur maison d’origine ou de continuer à vivre dans une maison plus grande dont leur famille grandissante a besoin.
À cet égard, Apollos Throck a souligné en décembre qu’une proportion record du total des actifs du secteur des ménages est détenue par des personnes de plus de 70 ans, sans doute enrichies par le capital immobilier.
Throck a noté que la démographie des États-Unis est en train de changer, avec une combinaison de taux de natalité en baisse et d’une population vieillissante qui ralentit la croissance démographique globale. Le nombre de familles avec enfants de moins de 18 ans a culminé à environ 37 millions en 2007, mais est tombé à environ 33 millions en 2024.
Christian Delitis, économiste adjoint principal de Moody’s, a déclaré dans une interview accordée à Fortune qu’il ne pensait pas que le pays « construisait un moyen de s’en sortir ». Il a fait valoir que cela n’a aucun sens d’inonder le marché de nouvelles maisons alors que les constructeurs connaissent les tendances démographiques. « Peut-être que pour la jeune génération, il y a suffisamment de logements et que nous pourrions assister à des changements, mais pour les personnes à la fin de la trentaine et au début de la quarantaine, je ne pense pas que nous verrons beaucoup de changement. » Même si l’offre augmente dans cinq ans, cette génération Y plus âgée sera probablement liée au mode de logement dont elle dispose actuellement, a-t-il ajouté.
« Je ne pense pas que nous allons résoudre ce problème de manière très dramatique, comme nous l’avons fait après la Seconde Guerre mondiale, où nous construisons soudainement beaucoup de maisons et soudainement nous avons de nouveaux ménages », a déclaré Delitis. « Je pense que c’est plus progressif. » Ces différents facteurs se combinent pour rendre les États-Unis « un peu plus européens », du moins en termes de mix immobilier, a-t-il déclaré.
Pourquoi les taux d’intérêt et les taux hypothécaires ne changent pas (de manière significative)
Morgan Stanley a fait valoir que même si l’intervention du président réduisait les taux d’intérêt à 5 %, les propriétaires actuels seraient peu incités financièrement à vendre leur maison et à financer de nouveaux achats à des taux d’intérêt plus élevés. Morgan Stanley s’attend donc à ce que l’impact sur l’offre de logements soit minime. « Même si l’accessibilité financière peut s’améliorer pour les acheteurs marginaux, cela ne « libère » pas nécessairement de grandes quantités d’offre supplémentaire », écrivent les analystes.
Peu avant décembre, M. Throck a averti que les perspectives de baisse des taux d’intérêt (et par extension des taux hypothécaires) s’estompaient. « Les inquiétudes budgétaires et inflationnistes exercent une pression à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme dans l’ensemble du G3 (États-Unis, Allemagne, Japon), et ces inquiétudes ne vont pas disparaître de si tôt », a-t-il écrit dans une chronique du Daily Spark. « Plus cela dure longtemps, plus le taux d’intérêt est élevé. »
Suite au programme de rachat de GSE, Morgan Stanley a légèrement abaissé sa prévision de taux hypothécaires pour fin 2026 de 5,75 % à 5,6 %. La société a également noté que les changements n’augmenteraient que « légèrement » ses prévisions de ventes de logements existants, tout en laissant sa prévision de croissance annuelle des prix des logements inchangée à 2 %.
Pendant ce temps, les perspectives immobilières d’Apollo ont carrément décrit la situation de l’achat de logements comme « pas bonne », avec un ralentissement de la demande en raison de la flambée des prix de l’immobilier, des taux hypothécaires élevés et de la baisse de l’immigration. Même si l’offre de logements est stable, l’effet de verrouillage décourageant les propriétaires existants de vendre leur maison et augmentant l’offre de logements nouvellement construits, « en fin de compte, la baisse de la demande et l’augmentation de l’offre exercent une pression à la baisse sur les prix des logements ».
Interdictions institutionnelles et mesures futures
Morgan Stanley a en outre rejeté la possibilité que les gouvernements interdisent aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales, concluant qu’une telle interdiction n’aurait pas d’impact matériel sur les prix de l’immobilier. Les investisseurs institutionnels « ne possèdent tout simplement pas assez de logements » pour faire bouger le marché. En tout cas, ils ont récemment réduit considérablement leurs avoirs.
En janvier, Sean Dobson, PDG d’Amherst Group, l’un des plus grands investisseurs institutionnels, a déclaré au magazine Fortune qu’il était totalement « inexact » de blâmer les investisseurs institutionnels pour les problèmes d’accessibilité financière du marché immobilier. « (C’est) le mauvais problème et la mauvaise solution », a-t-il déclaré, attribuant la crise actuelle de l’accessibilité au logement à « des années d’échecs politiques, et non aux familles locataires ou au capital fournissant des logements ».
Lors de la conférence ResiDay en novembre, Dobson a affirmé que ces échecs politiques « rendraient probablement le logement inabordable pour toute une génération d’Américains ». Il a déclaré à Fortune en marge de la conférence que de nombreuses personnes aux États-Unis ont le sentiment d’avoir tout fait correctement mais « n’ont pas obtenu ce qui leur avait été promis » en matière de logement. Il a déclaré sur scène à Lance Lambert du Cashier Club que la propre analyse d’Amherst montre que « l’abordabilité ne peut être atteinte que de trois manières : en modifiant le prix du logement, le prix de l’argent et le revenu familial ». Cela signifie que les prix de l’immobilier devraient baisser d’environ un tiers, que les taux d’intérêt devraient tomber à 4,6 % ou que les revenus des acheteurs devraient augmenter de 55 %. En d’autres termes, il n’existe pas de solution miracle.
Il n’y a pas de solution miracle
Pour l’avenir, les analystes de Morgan Stanley ont présenté d’autres outils que le gouvernement pourrait utiliser pour réduire davantage les taux d’intérêt. Les GSE peuvent réduire les frais facturés pour garantir le capital et les intérêts. Les régulateurs pourraient également réduire les pondérations de risque sur les prêts hypothécaires conventionnels afin de stimuler la demande des banques. Pendant ce temps, les nouveaux membres de la Réserve fédérale pourraient agir pour endiguer le flux de la dette hypothécaire. Ensemble, ces mesures pourraient réduire les taux hypothécaires de 50 points de base supplémentaires, a estimé Morgan Stanley. Cependant, un retour à la fourchette de 4 % qui était courante dans les années 2010 sera pratiquement impossible avec les seules mesures du GSE. Un tel changement « nécessiterait des changements dans les taux d’intérêt du Trésor ».
Le rapport souligne que les défis du marché immobilier sont structurels. La Fed a abaissé son taux d’intérêt de référence de 75 points de base à partir de septembre 2025, mais les taux hypothécaires n’ont baissé au total que de 20 points de base sur cette période.
Les tendances des stocks évoluent également de manière inattendue. Le stock de logements neufs est à son plus haut niveau depuis 2007, les prix des logements neufs étant inférieurs aux prix des logements existants. Mais avec 65 % des ménages américains exposés aux prix de l’immobilier comme un atout, les décideurs politiques sont confrontés à un délicat exercice d’équilibre. Le rapport conclut que « l’abordabilité du logement aux États-Unis est un problème difficile pour lequel il n’existe pas de solution miracle ».
