Great Wealth Transfer remodèle le paysage des family offices, et cela se produit au même moment où le marché immobilier est confronté à la fois à des défis et à des opportunités. Au cours des dernières années, l’évolution des valorisations, le durcissement des normes de prêt et les performances inégales entre les classes d’actifs ont mis au défi les gestionnaires de portefeuille, y compris ceux qui investissent pour le compte de family offices propriétaires de biens immobiliers. Pour les family offices possédant d’importants patrimoines immobiliers, cette consolidation soulève des questions fondamentales. « Leur plan sur 100 ans a-t-il encore un sens ?
Le « plan sur 100 ans » est une philosophie d’investissement dont on parle souvent à propos des family offices. Ce cadre permet aux équipes d’investissement de bénéficier d’une réflexion stratégique à long terme lors de l’examen des allocations et des portefeuilles. Cela nous permet de nous concentrer sur la création et le maintien d’avantages intergénérationnels plutôt que sur les contraintes financières à court terme. Cela peut également offrir aux dirigeants la possibilité de tirer parti des perturbations et des difficultés du marché. Les family offices devraient envisager de vérifier leur thèse d’investissement, car des événements dits « cygnes noirs » (tels que les catastrophes environnementales et, bien sûr, l’accélération de l’IA) se produisent et suggèrent de telles stratégies à long terme.
L’immobilier est une classe d’actifs qui se prête particulièrement bien aux plans à 100 ans et constitue la base de nombreux portefeuilles de family offices. Selon le rapport 2025 de Citi Private Bank, 10 à 15 % des fonds des family offices sont investis directement dans l’immobilier. Le rapport révèle également que l’immobilier est l’une des catégories d’allocation qui connaît la croissance la plus rapide parmi les family offices gérant plus de 500 millions de dollars.
L’un des principaux défis réside dans le fait que les marchés actuels présentent une situation plus complexe. Les marchés des bureaux et du commerce de détail restent en évolution dans de nombreuses régions, et de nouveaux développements résidentiels sont désespérément nécessaires dans de nombreuses régions du pays. Les partenariats public-privé deviennent de plus en plus attractifs pour les investisseurs. Investir dans des secteurs spécialisés tels que l’hôtellerie et la santé offre des opportunités intéressantes, mais cela nécessite des connaissances pointues. Dans le même temps, l’incertitude sur les prix, l’augmentation des besoins d’investissement en capital, la hausse des taux d’intérêt et le resserrement des marchés du crédit obligent de nombreux propriétaires-dirigeants à injecter des liquidités dans leurs actifs. Certaines entreprises se tournent vers des sources de capitaux tierces pour rembourser leurs dettes résultant de transactions surendettées et reconstituer leurs réserves d’intérêts et de capital-investissement.
Cela pourrait être une bonne nouvelle pour les family offices, car ils détiennent historiquement moins d’endettement et plus de liquidités que les investisseurs immobiliers traditionnels. En tant que tels, ils sont souvent mieux placés pour tirer parti de leurs propres transactions en fournissant leurs propres fonds de sauvetage ou en investissant dans des transactions avec des tiers offrant de meilleures conditions. Dans de nombreux cas, vous pouvez tenir jusqu’à ce que le marché baissier se rétablisse. Mais ces atouts créent également l’occasion de réévaluer votre stratégie à long terme et votre allocation d’actifs et de déterminer si votre plan sur 100 ans est toujours aligné sur vos objectifs.
À mesure que votre arbre généalogique s’agrandit, davantage de parties prenantes peuvent se joindre à la conversation et leurs priorités peuvent différer. Certains membres souhaiteront peut-être gérer ou développer activement leurs portefeuilles existants, tandis que d’autres préféreront poursuivre d’autres intérêts ou constituer des actifs indépendants. De nombreuses familles n’ont pas eu à investir activement dans l’immobilier depuis des années, mais elles doivent désormais le faire. En outre, l’illiquidité inhérente à l’immobilier peut tout compliquer, de la gouvernance au changement générationnel.
Lorsque les familles commencent à réévaluer leur patrimoine immobilier, la première considération est presque toujours interne. Quelle est la mission la plus importante de la famille ? Qu’attendent les différentes générations de leur portefeuille ? Certains membres devraient-ils vendre si leurs objectifs sont radicalement mal alignés ? Parce que l’immobilier est illiquide, les familles doivent également se pencher sur des questions telles que doubler leurs actifs existants, se diversifier dans de nouveaux investissements immobiliers ou non immobiliers, ou repenser la manière dont les responsabilités de propriété et de gestion sont réparties. Des questions de rémunération peuvent également se poser, notamment si certains membres de la famille sont activement impliqués dans le family office alors que d’autres ne le sont pas. Les implications fiscales peuvent varier considérablement en fonction de la structure et des circonstances individuelles, ce qui ajoute encore à la complexité.
Au-delà des relations familiales, les stratégies d’investissement nécessitent également un nouvel examen. Étant donné que certains actifs peuvent avoir atteint leur échéance, les familles doivent déterminer l’horizon d’investissement approprié et si leur allocation d’actifs actuelle a toujours un sens dans le marché actuel. Ils doivent évaluer les niveaux d’endettement appropriés, décider s’il est judicieux de réinvestir dans leur portefeuille ou de rechercher de nouvelles opportunités, et peser les avantages de l’achat, de la vente ou de la location de terrains. Les priorités en matière de flux de trésorerie sont également pertinentes, tout comme la question de savoir s’il faut participer en tant que prêteur ou fournisseur d’actions privilégiées. Enfin, de nombreuses familles doivent déterminer si elles souhaitent investir seules ou avec un partenaire, une décision qui comporte ses propres avantages et inconvénients.
Le plan sur 100 ans est plus qu’un simple slogan. Cela donne aux family offices l’idée de garantir la pérennité de leurs portefeuilles hérités pendant des générations, et permet aux bénéficiaires d’exprimer leur individualité dans un environnement positif et solidaire. Avec cet objectif à l’esprit, cette période inhabituellement turbulente pourrait être le moment idéal pour que les family offices s’assurent que leurs projets ont toujours du sens et sont bien positionnés pour le siècle prochain.
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