Les acheteurs étrangers ont acheté pour seulement 45,3 milliards de dollars de maisons américaines existantes entre avril 2025 et mars 2026, soit une chute de 19,1 % de la valeur des transactions en dollars et le deuxième plus petit nombre de transactions depuis que la National Association of Realtors a commencé à suivre les données en 2009.
Ce repli s’est produit même si la faiblesse du dollar était censée rendre l’immobilier américain plus attractif pour les acheteurs étrangers. Cette contradiction reflète ce que les conseillers en gestion de patrimoine et les experts en immigration décrivent de manière anecdotique depuis des mois : un renversement historique dans lequel les ultra-riches perdent rapidement leur amour pour les États-Unis en tant que destination d’investissement.
Le point de données le plus frappant enfoui dans le rapport est peut-être que New York, établie depuis longtemps comme l’une des cinq principales destinations des États pour les acheteurs internationaux, a chuté dans le classement, remplacée par les nouveaux arrivants du New Jersey et de la Géorgie.
Matt Christofferson, directeur des recherches sur les entreprises et les consommateurs chez NAR et auteur du rapport, a déclaré à Fortune qu’il était surpris. Kristofferson a déclaré que l’État de New York se situe « généralement dans le top cinq ou à proximité ». « Et ils ont été expulsés cette année. »
Kristofferson a déclaré que la baisse croissante allait à l’encontre de la simple logique monétaire qui régit habituellement le comportement d’achat des étrangers. « Malgré l’augmentation du pouvoir d’achat des acheteurs étrangers avec des taux de change plus favorables, nous avons quand même constaté un revers », a-t-il déclaré, attribuant une partie de cette hésitation à une « approche attentiste » après une année tumultueuse de changements dans la politique commerciale et de modifications état par état des lois sur la propriété immobilière. Il a reconnu que l’année a coïncidé avec une année mouvementée pour le commerce extérieur et que le retour du président Donald Trump à la Maison Blanche a accru l’incertitude, mais il a rejeté ces données comme étant simplement le résultat de calculs politiques.
« Ces investisseurs pourraient dire : « Attendons une seconde et attendons d’avoir un peu plus de certitude que nous pouvons détenir ces (actifs) et investir » », a déclaré Kristofferson. Il a noté que le rapport suivait également les acheteurs qui souhaitaient acheter mais n’étaient pas en mesure de le faire, les deux principales raisons citées étant l’impossibilité de trouver la bonne propriété et le bon prix. C’est un peu compliqué d’acheter en Amérique.
La peur décrite par Kristofferson – les investisseurs se demandant s’ils peuvent réellement conserver ce qu’ils ont acheté – a trouvé un exemple frappant à New York au moment même où le rapport arrivait. Quelques jours plus tôt, l’administration du maire Zoran Mamdani avait ordonné au département du Trésor de la ville de publier une base de données consultable de toutes les propriétés susceptibles d’être soumises à la nouvelle taxe pied-à-terre de la ville de New York. Sa base de données contient des centaines de milliers de noms et d’adresses associés à des résidences hors domicile évaluées à 1 million de dollars ou plus. La mairie estime que le prélèvement pourrait rapporter jusqu’à 500 millions de dollars par an, mais le bureau du contrôleur a fixé le montant entre 340 et 380 millions de dollars.
Les critiques n’ont pas tardé à qualifier la base de données d’usurpation d’identité, notant qu’elle semble être répandue dans les centres commerciaux et les modestes logements ouvriers, en plus des penthouses exonérés d’impôts. Certes, la chronologie du rapport du NAR couvre la période précédant et suivant l’élection de Mamdani à la mairie de New York, mais pour les acheteurs internationaux interrogés par le NAR et les Américains ultra-riches qui explorent déjà Lisbonne et Mexico, cela se lit comme un autre point de données suggérant que l’immobilier américain est en train de devenir moins un refuge sûr qu’un variable à gérer.
l’argent coule à rebours
Au cours de la même période, les acheteurs internationaux ont acheté 67 100 propriétés aux États-Unis, en baisse de 14 % par rapport aux 78 100 un an plus tôt, avec un prix d’achat médian de 465 000 $. Le Canada a repris la première place avec 16 % des achats, tandis que la Chine, premier vendeur de dollars l’année dernière, a glissé au troisième rang pour les achats. Kristofferson a déclaré que c’était quelque chose qui lui avait également traversé l’esprit.
La Floride reste globalement la première destination, attirant 20 % des acheteurs étrangers, suivie de la Californie (19 %) et du Texas (12 %). Le New Jersey et la Géorgie complètent le top cinq avec 4 % chacun, une entrée inhabituelle qui, selon Kristofferson, n’est « normalement pas vue ».
Alors que l’attrait des États-Unis pour les acheteurs étrangers diminue, l’exode des capitaux américains vers l’immobilier à l’étranger s’accélère tranquillement, et les propres données du NAR montrent qu’il se concentre parmi les ultra-riches. Environ 1 répondant NAR sur 10 déclare que ses clients américains recherchent un bien immobilier à l’étranger, et que ces acheteurs paient en espèces à un taux encore plus élevé (52 %) que les acheteurs étrangers de maisons américaines, contre 48 % des acheteurs étrangers de biens immobiliers américains. Le Mexique et le Portugal se classent parmi les deux premiers acheteurs américains, le Canada occupant la troisième place. Kristofferson a résumé cette attitude : « Là où nous achetons, vous en avez plus pour votre argent. »
Il ne s’agit là que d’un autre point de données dans un thème en plein essor dans la gestion de patrimoine que les investisseurs très fortunés recherchent de plus en plus en dehors des États-Unis.
City : « C’est la première fois de ma carrière »
Darlene Patterson, responsable mondiale des solutions clients chez Citi Wealth, a déclaré à Fortune plus tôt ce mois-ci qu’elle était témoin de quelque chose qu’elle n’avait jamais vu auparavant. « C’est la première fois dans ma carrière que j’entends dire qu’un client américain souhaite réserver des actifs en dehors des États-Unis », a déclaré Patterson, décrivant ce changement comme une diversification plutôt qu’une fuite. Elle a déclaré que ses clients ne déménageaient pas nécessairement à l’étranger, mais recherchaient des « options » en Italie, au Portugal et en Italie grâce à des droits de résidence supplémentaires et des visas dorés. Les îles Anglo-Normandes, l’Australie et Jersey en Nouvelle-Zélande ont évoqué des « risques politiques » et le désir d’un « environnement politique stable et cohérent ».
L’ampleur est significative, le rapport Wealth Across Borders de Citi Wealth prévoyant que 3,6 billions de dollars seront transférés vers des pôles tels que Hong Kong, Singapour, la Suisse et les Émirats arabes unis entre 2025 et 2029.
Une étude distincte menée par UBS Global Family Offices a révélé que 60 % des family offices prévoient d’apporter des changements majeurs à leur répartition d’actifs au cours de l’année prochaine, soit près du double de la norme historique, et près de 30 % ont réduit ou envisagent de réduire leurs avoirs libellés en dollars en raison d’inquiétudes concernant la bulle de l’IA, les tarifs douaniers et l’affaiblissement du dollar. Il convient de noter que les family offices américains eux-mêmes ont augmenté leurs allocations à leur pays d’origine de 86 % à 88 %, renforçant ainsi le cadre de diversification de Patterson en faveur d’une fuite totale.
Nuri Katz : « Je ne l’ai jamais vu auparavant »
Depuis 34 ans, Nuri Katz déplace les personnes les plus riches du monde entre les pays, vivant à Moscou jusqu’à l’effondrement de l’Union soviétique, puis guidant de riches clients chinois vers le Canada. Dans une interview accordée au magazine Fortune en juin, il a comparé le nombre d’Américains ultra-riches cherchant à s’installer à l’étranger à la façon dont ses clients chinois quittaient autrefois Hong Kong pour s’installer au Canada pour trouver des options. « Je n’ai jamais rien vu de pareil auparavant », a-t-il déclaré.
Une enquête menée auprès de 1 733 Américains ayant un revenu annuel de 200 000 dollars ou plus, commandée par le cabinet Apex Capital Partners de Katz, a révélé que 61 % d’entre eux envisagent de quitter les États-Unis d’ici cinq ans et que près de 63 % envisagent de diversifier leurs actifs à l’étranger, le coût de la vie et les impôts (68 %) étant le facteur le plus important, devant la politique (54 %). « C’est une bénédiction pour mon entreprise, mais c’est un problème pour les Etats-Unis », a déclaré Katz. Il s’est également opposé à la rhétorique partisane simpliste, soulignant que l’anxiété va désormais dans les deux sens. « Les gens de gauche ont peur de Trump… Les gens de droite qui soutiennent Trump ont peur de la réaction à ce que Trump est un mouvement évident vers la gauche » – un cadre qui fait écho à l’argument de Kristofferson selon lequel l’incertitude politique, et pas seulement la partisanerie, crée une hésitation des deux côtés de l’équation d’achat.
Le sujet le plus incisif de M. Katz concerne le dollar lui-même. « La plupart des entrepreneurs et des particuliers fortunés sont très concentrés sur les actifs en dollars américains… Ils commencent à comprendre qu’ils doivent se diversifier », a-t-il déclaré, avertissant que « le dollar ne restera pas éternellement la monnaie de réserve et pourrait disparaître tôt ou tard ». Katz, qui vivait à Moscou au début des années 1990, a ajouté qu’il avait vu des résultats économiques apparemment insensés devenir réalité.
Souhaitez-vous appeler le Portugal ?
Selon les données du NAR, le Portugal figure parmi les deux principales destinations des Américains pour l’achat de biens immobiliers à l’étranger, le plus élevé jamais enregistré, mais Kristofferson et Katz ont souligné que le Portugal a en fait fermé la route des visas dorés pour l’immobilier résidentiel en raison de la réaction locale.
Les recherches de Katz ont montré que 42 % des candidats à l’immigration favorisaient toujours l’Europe, contre 18 % pour le Canada et 16 % pour les Caraïbes, mais citent les programmes dans les Caraïbes et l’Argentine émergente comme prochaine frontière pour les riches Américains. Christopherson a déclaré que la hausse continue du Portugal était due à une dynamique plutôt qu’à des incitations politiques strictes. « C’est une sorte de battage médiatique, mais c’est si populaire que vous avez peut-être aussi des amis et des membres de votre famille qui ont déménagé au Portugal. »
Aucun des trois ne considère ces évolutions comme une fuite des capitaux dans un sens dramatique. M. Patterson appelle cela de la « sélectivité », M. Kristofferson appelle cela une protection contre les « changements dans les relations », et même M. Katz, qui bénéficie directement de la facilitation des sorties, affirme que la plupart des clients ne se retirent pas, mais s’assurent plutôt contre une trajectoire de dollar et d’endettement qu’il juge insoutenable. Mais la direction du voyage n’est indéniablement pas américaine.
