Le président Donald Trump et les démocrates du Sénat ont finalement trouvé un point sur lequel ils peuvent s’entendre et qui interdirait aux investisseurs institutionnels d’acheter des propriétés locatives unifamiliales. Mais ce ne sera pas la panacée à la crise des prix de l’immobilier qu’ils pensent être.
« Nous voulons des logements pour les gens, pas pour les entreprises », a déclaré le président Trump dans son discours sur l’état de l’Union en février, soulignant son projet de limiter la propriété institutionnelle à 100 maisons unifamiliales.
Le Sénat a adopté jeudi par 89 voix contre 10 un projet de loi qui comprend un certain nombre de mesures visant à rendre le logement plus abordable, notamment l’interdiction d’achats supplémentaires pour les investisseurs possédant au moins 350 logements.
L’interdiction proposée intervient alors que le marché immobilier américain est confronté à un déficit record de 4,7 millions d’unités, selon Zillow, et que l’âge moyen des acheteurs d’une première maison aux États-Unis est passé à 40 ans.
Bien que la crise de l’accessibilité financière soit réelle, les économistes affirment qu’aucune des deux propositions ne briserait les obstacles fondamentaux à l’accession à la propriété et pourrait être contre-productive pour les Américains à faible revenu que les projets de loi sont censés aider.
« Les gens veulent identifier le croque-mitaine qui peut dire : ‘Hé, voici un problème, donnez-moi un bouton simple pour le résoudre maintenant' », a déclaré Jay Parsons, économiste du logement locatif, à Fortune. « Même si ce n’est pas la vraie solution, c’est une réponse émotionnellement satisfaisante. »
Il a déclaré que cibler les grands investisseurs institutionnels, qui ne possèdent qu’environ 3 % du marché locatif des maisons unifamiliales, n’aurait probablement pas d’impact sur l’abordabilité des Américains à faible revenu et pourrait laisser des millions de personnes sans logement.
Les investisseurs institutionnels servent généralement les locataires qui ne peuvent pas accéder à la propriété pour des raisons indépendantes de l’entreprise. Parsons a déclaré que de nombreuses personnes louent parce qu’elles ne peuvent pas répondre aux exigences d’un prêt hypothécaire traditionnel parce qu’elles ont un faible revenu ou une faible cote de crédit, ou parce qu’elles ne peuvent pas se permettre les 1 000 $ supplémentaires par mois en frais d’accession à la propriété.
« Le principe et le récit sont que ce sont de vraies personnes, de vraies familles vivant dans ces maisons, et si ce n’était du fait que les investisseurs sont propriétaires de ces maisons, ils en seraient les propriétaires », a déclaré Parsons. « La réalité est que la plupart d’entre eux n’y parviennent pas. »
L’accession à la propriété est une « vache sacrée »
Malgré les affirmations du président Trump selon lesquelles les États-Unis risquent de devenir une « nation de location », il y a environ 1 million de maisons unifamiliales locatives de moins qu’il y a dix ans, et le pourcentage de maisons unifamiliales louées est en baisse constante depuis 2014, selon la National Association of Realtors.
Pendant ce temps, Sean Dobson, PDG du géant de l’investissement immobilier Amherst Group, a déclaré que les jeunes générations repensent quels actifs sont les plus précieux et remettent en question l’idée selon laquelle l’accession à la propriété est une « vache sacrée ».
Les propriétaires peuvent perdre jusqu’à 9 % de la valeur de leur propriété en frais de transaction, qui ont augmenté au fil du temps à mesure que les prix des maisons augmentent et que la valeur des prêts hypothécaires diminue. Il a déclaré que les jeunes privilégient la liberté, l’épargne, les choix personnels et l’équilibre de la vie plutôt que d’être « liés à une seule propriété dans une seule ville ».
Dobson a également soutenu que les gens devraient ajuster leurs attentes pour s’adapter à une espérance de vie plus longue, expliquant que les Américains franchissent des étapes importantes comme se marier et avoir des enfants à un âge plus avancé, même si leur vie devient plus abordable.
Amherst loue à plus de 200 000 personnes, et 71 % des résidents actuels pourraient ne pas être en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire sur la base des normes actuelles de crédit et de revenu, selon une étude interne partagée avec le magazine Fortune. Dobson a déclaré que la majorité des résidents, soit 85 %, ne sont pas éligibles pour acheter les maisons dans lesquelles ils vivent actuellement.
Selon les données d’Amherst Group, le locataire unifamilial moyen a un score FICO de 650 et un revenu familial de 88 000 $, bien inférieur au propriétaire unifamilial moyen avec un score FICO de 730 et un revenu de 150 000 $ ou plus. Des cotes de crédit plus faibles entraînent souvent des taux d’intérêt plus élevés, ce qui se traduit souvent par une baisse des loyers de la part des investisseurs institutionnels.
M. Parsons, l’économiste, a déclaré que pour les Américains à revenus faibles ou modérés, la location est également un moyen d’éviter le piège des prêts hypothécaires à risque. Dans le même temps, les taux de défaillance des prêts hypothécaires parmi les Américains à faible revenu ont augmenté ces dernières années en raison de la hausse du chômage et de la flambée des prix de l’immobilier, selon la Fed de New York.
Faire bouger les choses en matière d’abordabilité
Le Conseil national du logement locatif a déclaré dans une déclaration à Fortune qu’interdire les investisseurs institutionnels réduirait l’offre de logements locatifs, ralentirait le développement de nouveaux logements et déplacerait plus d’un million de personnes. Les membres du conseil comprennent certains des plus grands propriétaires de familles unifamiliales locatives, notamment Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent et Tricon Residential.
« L’Amérique a un réel problème : une grave pénurie de logements abordables et de haute qualité, de tous types », a déclaré Laurie Goodman, chercheuse à l’Urban Institute, un groupe de réflexion sur la politique économique, au magazine Fortune.
Les principales raisons de la pénurie de logements de 4,7 millions de personnes et des coûts élevés sont les lois de zonage élevées, le coût des terrains, le coût de la main-d’œuvre et le coût des matériaux, a-t-il expliqué.
Goodman a ajouté qu’empêcher les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales signifie uniquement que les petits investisseurs les obtiendront. En fait, les investisseurs institutionnels ont ralenti leurs achats d’unités ces dernières années à mesure que les taux d’intérêt et les coûts de possession ont augmenté, a-t-elle expliqué.
« Interdire certaines parties du marché ne résout en rien les véritables problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontés les personnes qui souhaitent acheter une maison », a déclaré Parsons. « Quatre-vingt-dix pour cent des investisseurs locatifs unifamiliaux sont de petites familles monoparentales locales. »
