Quelques mois seulement après le début de la pandémie, Matthew Haines, comme les propriétaires de tout le pays, a appris qu’un moratoire fédéral sur les expulsions lui interdit d’expulser les locataires qui ne paient pas de loyer. Cette période de suspension a duré près d’un an et lui a coûté, ainsi qu’à ses investisseurs, plus d’un million de dollars.
Désormais, le Texan de 57 ans espère un certain soulagement.
Haines est l’un des plus de 1 500 propriétaires fonciers qui ont intenté une action en justice fédérale alléguant que le moratoire décrété par les Centers for Disease Control and Prevention refuse illégalement toute indemnisation et viole le cinquième amendement. Les plaignants vont de ceux qui ont perdu des milliers de dollars à ceux qui ont perdu plus de 14,5 millions de dollars.
Les plaignants ont initialement perdu leur procès devant la Cour fédérale des réclamations en 2022, mais ont gagné en appel et négocient actuellement un règlement avec le ministère de la Justice. Les propriétaires espèrent récupérer 1,5 milliard de dollars, soit une partie de ce que l’industrie a perdu.
« Il est important que nous nous levions lorsqu’une entité comme le CDC décide qu’elle a le droit de superviser unilatéralement et superficiellement nos opérations », a déclaré Haynes, propriétaire de trois communautés locatives de 240 logements à Arlington et Irving, au Texas.
« Ce que nous espérons réaliser, et ce que nous avons déjà réalisé dans une certaine mesure, c’est de nous justifier », a-t-il déclaré. « Mais plus important encore pour moi, j’espère que mes investisseurs récupéreront une partie de l’argent qu’ils auraient dû gagner au cours des six dernières années. »
Le moratoire fédéral sur les expulsions a duré de septembre 2020 à juillet 2021 et a été l’une des politiques les plus controversées de la pandémie. Cette mesure a pris fin lorsque la Cour suprême des États-Unis a statué que le CDC n’avait pas le pouvoir d’imposer une interdiction sans l’approbation du Congrès.
En réponse aux questions de l’Associated Press sur le procès des propriétaires, le ministère de la Justice a déclaré qu’il ne commentait pas le litige en cours.
Les propriétaires fonciers affirment que le moratoire a nui aux affaires.
Quarante-trois États et de nombreuses villes ont également imposé des moratoires, qui ont duré plus longtemps que l’interdiction fédérale, car les États et les villes disposent d’un pouvoir de réglementation plus large que celui des agences fédérales telles que le CDC.
Les propriétaires fonciers affirment que l’interdiction a dévasté leurs entreprises. Incapables de percevoir leur loyer, beaucoup ont été contraints de s’endetter, de licencier du personnel, de retarder les réparations et, dans certains cas, de vendre leurs propriétés. Ils affirment que l’impact sera durable, avec des délais d’expulsion plus longs, un contrôle plus strict des locataires à haut risque et un plus grand nombre de propriétaires quittant complètement le secteur de la location.
Les défenseurs des locataires rétorquent que l’interdiction d’expulsion a été une bouée de sauvetage. Ils leur attribuent le mérite d’avoir permis de loger des millions de locataires pendant la pandémie et de ralentir la propagation du coronavirus. Ils affirment également que les propriétaires ont déjà reçu des dizaines de milliards de dollars d’aide au loyer.
Haynes a déclaré qu’il savait qu’il était en difficulté dès le début de la pandémie. Parce que de nombreux locataires ont perdu leur emploi, l’entreprise a déclaré qu’elle n’exigeait pas de nouveaux baux et essayait de faire preuve de flexibilité avec les locataires qui n’étaient pas en mesure de payer.
Mais une fois le moratoire entré en vigueur, il est devenu la plus grande menace à laquelle il ait été confronté depuis trois décennies dans le secteur immobilier.
« C’était effrayant », a déclaré Haynes. « Nous avons rapidement compris que nous étions confrontés à un déficit de trésorerie important et que nous ne serions probablement pas en mesure de le combler. »
Une étude publiée quelques semaines après la fin du moratoire fédéral par le Conseil national du logement locatif, un groupe industriel, a révélé que la moitié des petits propriétaires ont des locataires en retard sur le loyer, et qu’un tiers ont vendu ou envisagent de vendre leurs propriétés. Le moratoire sur les cas d’expulsion et les délits a coûté aux propriétaires 57 milliards de dollars et a entraîné plus de 10 millions d’arriérés de loyer au cours des seuls quatre premiers mois de l’interdiction, selon la plainte.
« Des mesures de santé publique comme celles-ci pourraient être bien intentionnées », a déclaré Clayton Majid, l’avocat des plaignants. « Cependant, lorsque le gouvernement impose ce type de moratoire, le fardeau économique devrait être supporté par le gouvernement et non par les propriétaires individuels. »
Liz Leone, qui possède 52 appartements à Las Vegas et participe au procès, a déclaré que le moratoire l’avait presque mise en faillite. Elle a perdu plus de 250 000 dollars et a emprunté 60 000 dollars à la Small Business Administration fédérale « juste pour garder le nez hors de l’eau », a-t-elle déclaré. Elle le rembourse toujours.
« Je me demandais vraiment si j’allais survivre », a déclaré Leone, qui travaille dans l’industrie depuis 35 ans. « Vous avez retardé les dépenses autant que vous le pouviez, mais nous avons quand même dû payer des impôts fonciers. Nous avons toujours dû payer les services publics. … C’est donc ce que vous avez fait. J’ai contracté un emprunt. »
Le moratoire a empêché l’itinérance.
Les défenseurs du logement maintiennent des politiques de maintien des logements familiaux, notant que les expulsions ont considérablement augmenté après la fin du moratoire.
L’interdiction d’expulsion « a été une intervention puissante pour garder les gens chez eux », a déclaré Kathryn Reifheit, professeur adjoint à l’école de santé publique Fielding de l’UCLA et auteur principal d’une étude publiée en avril dans la revue médicale JAMA Network Open, qui a révélé que la population des sans-abri a augmenté de 11 % dans un État typique en 2022 et aurait augmenté de 20 % sans le moratoire sur les expulsions de l’État.
Ce fut le cas de Dulcie Barnes. La femme de 28 ans et ses deux colocataires ont perdu leur emploi dans un restaurant à Miami pendant la pandémie. S’il avait eu deux mois de retard sur le loyer, il aurait été expulsé sans moratoire.
« Cela nous a donné plus de liberté. Nous n’avions plus peur de devoir faire nos valises en 24 heures et de vivre dans la voiture de quelqu’un ou de surfer sur un canapé », a-t-elle déclaré.
Le propriétaire a déjà été payé
Eric Dunn, directeur du contentieux au National Housing Law Project, une organisation à but non lucratif de défense des droits des locataires, a contesté le fait que les propriétaires aient subi des pertes importantes et a déclaré qu’ils étaient en mesure de percevoir le loyer et de vendre des propriétés pendant le moratoire.
Ils ont également bénéficié d’une aide d’urgence de 46,5 milliards de dollars du gouvernement fédéral au loyer, mais l’Eviction Lab de l’Université de Princeton a découvert en avril que l’aide était principalement ciblée sur les zones où les propriétaires déposaient le plus de demandes d’expulsion avant la pandémie.
Les propriétaires ont déclaré que l’aide au loyer ne compensait pas entièrement les pertes et que les programmes en question étaient souvent lourds et mal administrés. Les États ont retardé le décaissement des fonds, ont eu du mal à mettre en place leurs programmes et, dans le cas de l’Arkansas et du Nebraska, n’ont pas reçu l’intégralité du financement fédéral.
Les propriétaires se sont également plaints du fait que certains locataires profitaient du moratoire pour obtenir un loyer gratuit. « Ils faisaient des choses comme acheter des voitures », a déclaré Leone. « Je n’avais pas à payer de loyer et j’étais ici au volant d’une voiture de 18 ans. »
Les effets du moratoire persisteront
Même si le moratoire a pris fin il y a cinq ans, les propriétaires affirment que les effets de cette politique se font toujours sentir. Ils réduisent les risques et sont plus prudents lorsqu’ils louent à des locataires ayant un historique de location mouvementé.
Rick Jones, vice-président de Management Services Corp., qui possède 4 000 appartements en Virginie et est également partie au procès, a déclaré que l’augmentation de la fraude était un facteur contributif. Il a déclaré que les candidats falsifiaient leurs dossiers d’emploi et leurs chèques de paie, ajoutant : « Certaines entreprises se contentent d’annoncer qu’elles créent en réalité une toute nouvelle identité. »
« La plupart des propriétaires et gestionnaires immobiliers savent qu’il est plus important de garder une propriété vacante que de laisser entrer de mauvais locataires, et le moratoire sur les expulsions a probablement renforcé cela », a déclaré Jones. L’entreprise a perdu plus de 230 000 $ de loyers impayés pendant la pandémie.
« Quand vous avez une mauvaise personne et que vous ne pouvez pas vous en débarrasser, vous êtes impuissant. »
Haynes a déclaré qu’il avait augmenté la sélection des locataires et qu’il refusait certains candidats à faible revenu qu’il aurait pu accepter avant la pandémie. L’une des raisons à cela, a-t-il expliqué, est que l’expulsion des locataires prend des mois de plus qu’avant la pandémie.
« Cela fait encore plus de mal aux personnes à faible revenu qui auraient envisagé de louer leur appartement. Elles ne peuvent plus prendre de risque maintenant », a-t-il déclaré.
