Le marché du logement américain a apporté de nombreuses surprises ces dernières années, mais peu sont aussi inexplicables que les données publiées en août. Les ventes de nouvelles maisons ont grimpé en flèche à 800 000 unités par an, les révisions à la hausse en juillet 664 000 et ont fortement augmenté depuis bien au-dessus de la prévision consensuelle de 650 000, selon de nouveaux chiffres gouvernementaux. Pour les secteurs qui ont été fortement alourdis par l’augmentation des taux hypothécaires, l’abordabilité accrue et les marchés du travail de refroidissement, les chiffres sont assez surprenants et un analyste majeur l’a qualifié de « incroyable ».
Oliver Allen, l’économiste américain de Pantheon Macroeconomics, ne l’a pas achetée. Dans une note de recherche intitulée Us New Home Sales: Outlook Grim, malgré un saut incroyable dans les ventes en août, Allen dit que les données « nie la crédibilité » lorsqu’elle contrecarre les tendances plus larges qui façonnent les maisons. Il s’est en outre demandé si les pics de tiges reflètent avec précision la demande sous-jacente ou s’ils étaient destinés à être révisés dans les prochains mois. Calculant comme un bond de 20,5%, Allen a déclaré que c’était « inexplicable » pour les ventes de maisons neuves pour sauter soudainement au plus haut niveau en plus de trois ans.
Lorsqu’il a atteint le commentaire, Allen a déclaré à Fortune que même si le débat sur la qualité des données économiques américaines est « clairement plus prononcé que d’habitude cette année », il ne voit pas les données incroyables d’août s’adapter à un schéma plus large, étant donné que le président Trump a licencié le directeur des statistiques du travail. « De manière générale, les données économiques américaines sont très complètes et de haute qualité, et les agences statistiques sont très claires et ouvertes sur la façon dont elles le font. » Pourtant, il a déclaré que les nouveaux numéros de vente de maisons sont une série de données américaines « dirigeant vers le bord inférieur du spectre de qualité » et se caractérisent généralement par de grandes erreurs, des révisions importantes et une volatilité élevée. Il a déclaré que les photos des ventes de maisons neuves de la National Association of Home Builders (NAHB) sont généralement « une explication beaucoup plus raisonnable des tendances possibles ».
En fait, NAHB a largement convenu avec Allen dans sa réponse aux données en août, malgré sa plus grande retenue. Le président Buddy Hughes, constructeur et développeur de domicile de Lexington, en Caroline du Nord, l’a qualifié de « pic significatif » et a déclaré qu’il pourrait être soumis à des révisions à la baisse. Pourtant, l’association espère une amélioration générale des ventes au cours des prochains mois, soutenue par une baisse des taux d’intérêt hypothécaire. Selon NAHB, les ventes de maisons neuves sont soutenues par les incitations des constructeurs de maisons. Les données récentes de l’enquête montrent que les prix ont été réduits en août, 66% utilisant une sorte d’incitation aux ventes.
Les vents contraires sont toujours installés
Sous la surprise des données, les forces structurelles qui se cachent sur le marché du logement restent claires. L’augmentation des taux hypothécaires, la disponibilité plus stricte du crédit et les signes accrus de faiblesse sur le marché du travail ont réduit le pool d’acheteurs éligibles. Dans le même temps, l’approvisionnement domestique existant sur le marché continue de récupérer après des années de pénurie, ce qui augmente la concurrence entre les constructeurs de maisons qui sont déjà sous pression pour déplacer l’inventaire.
Les stocks de nouvelles maisons invendus sont restés historiquement en hausse, atteignant son plus haut point depuis juin 2016, selon le Bank of America Institute. À ce stade, il avait monté en flèche à 9,8 mois. C’est le point le plus élevé depuis 2022. La co-fondatrice du club d’enregistrement, Lance Lambert, a suivi de près les communiqués de données des constructeurs de maisons publiques, collectant ses propres données sur le logement et a déclaré à Fortune en juillet que les mesures de croissance des stocks gagnaient un effet de levier.
Le rapport du gouvernement a également montré une forte augmentation des prix de vente médians pour les nouvelles maisons unifamiliales. Cependant, Allen avertit trop de la lecture, soulignant que la série n’est pas ajustée saisonnière et est sujette à la volatilité. Sur une base de trois mois ajustée de façon saisonnière, les prix médians continuent de baisser, ce qui suggère que la pression de réduction se produit déjà.
Regardez les plus grandes tendances
Actuellement, la plupart des économistes s’attendent à ce que les ventes soient considérablement révisées en août. Les données du projet de macroéconomie Pantheon reviendront à la gamme de 650 000 et en dessous de ce seuil dans les mois à venir, car les défis de l’offre et de l’abordabilité réaffirment eux-mêmes.
Lorsqu’il a atteint le commentaire, Lambert a déclaré à Fortune qu’il était en grande partie d’accord avec Allen concernant les données d’août, disant qu’il « semble suspect » et a cité ce que les constructeurs de maisons publiques rapportent et que les données resilib se collectent. « La plupart des rapports mensuels du constructeur de maisons de recensement ont une erreur d’environ 10% à 20% », a déclaré Lambert. « Dans de nombreux cas, un très grand mois de swing devient le bruit des données. La meilleure façon de lire ces données est d’obtenir des rapports mensuels individuels avec des grains de sel et de zoomer pour observer les tendances. »
Et quelle tendance est-ce? Lambert dit qu’il fera attention à la ceinture de soleil. Il l’appelle «l’épicentre de l’architecture de la maison américaine». En accord avec l’enquête NAHB, Lambert a déclaré que l’adoucissement avec la ceinture de soleil au cours de la dernière année a permis à de nombreux constructeurs de maisons d’offrir des incitations plus importantes et des baisses de prix complètes pour empêcher des retraits soudains dans les ventes de maisons neuves. « Les ventes de nouvelles maisons évoluent sur le côté cette année, mais décoller l’oignon est beaucoup plus difficile que les titres des nouvelles données sur les ventes de maisons ne le suggèrent. »
(Ce rapport a été mis à jour avec des commentaires supplémentaires d’Oliver Allen dans la macroéconomie du Panthéon, supprimant l’importance que Lance Lambert a connu une augmentation potentielle de l’activité à la suite de ses gains de levier en juillet.)
