Tôt par une matinée pluvieuse à Paris, un groupe de fonctionnaires de la ville conduit un groupe de journalistes dans les rues étroites et escarpées du centre historique de Montmartre, avec le dôme du Sacré-Cœur au-dessus. Le groupe s’arrête dans un immeuble qui ressemble à n’importe quel autre immeuble du quartier. Ce n’est que lorsque l’on entre dans le hall d’entrée que quelque chose ne semble pas à sa place. Un panneau affiché au mur indique que les bruits forts et les rassemblements nocturnes sont interdits. Et de nombreuses portes d’entrée sont équipées de coffres-forts métalliques boulonnés, avec la clé de l’appartement à l’intérieur. Tous deux sont des signes clairs que les autorités municipales ont trouvé ce qu’elles cherchaient : un Airbnb illégal.
Pendant la demi-heure suivante, alors que nous montions les escaliers et frappions à la porte, plusieurs résidents endormis sont apparus et se sont plaints de nous, pas de nous. Ils décrivent comment le bâtiment commence à ressembler à une zone d’urgence touristique, avec des valises à roulettes qui claquent tout le temps sur le trottoir et la cour extérieure se transformant en une taverne bruyante les nuits chaudes. Les gens appellent ça « l’enfer ».
Ces modestes logements à Montmartre ne sont qu’un des points chauds de la réaction croissante de l’Europe contre Airbnb. Même si la location de logements à court terme est devenue la norme pour les voyages à travers le monde, de plus en plus de villes à travers le monde accusent Airbnb et ses concurrents de leur crise du logement et de leur accessibilité financière. En Europe, notamment à Paris, un mouvement d’opposition grandissant prend une ampleur considérable. Les réglementations parisiennes sont parmi les plus strictes, limitant considérablement le nombre de nuits pendant lesquelles une propriété peut être utilisée pour des locations à court terme. Les propriétaires de ces appartements montmartrois pourraient être condamnés à des amendes dépassant largement les 100 000 euros s’il est prouvé qu’ils ont enfreint la loi.
« Les gens achètent des biens immobiliers, deviennent une sorte d’hôtelier, font un business en retirant des appartements du marché local », s’est exclamée Anne Hidalgo, la maire sortante de Paris, lors d’un déjeuner dans la salle à manger ornée de l’hôtel de ville. Hidalgo, dont le mandat se termine en mars, a raconté comment il a passé des années à travailler avec les maires de Barcelone et de Rome pour amener les 27 pays de l’Union européenne à sévir contre Airbnb. À partir de mai de cette année, une nouvelle loi européenne obligera les hôtes à enregistrer leurs propriétés dans une base de données paneuropéenne, dans le but de permettre aux villes de vérifier rapidement les propriétés soupçonnées de violer les lois locales. « Le problème n’est pas seulement à Paris », a ajouté Hidalgo. « C’est toute l’Europe. »
Airbnb joue le rôle du méchant dans cette histoire car il domine le marché, représentant environ 44 % du secteur de la location à court terme en 2024, selon la société de données sur les voyages Skift Research. Il existe environ 9 millions d’annonces Airbnb dans le monde, avec environ 75 000 locations touristiques de courte durée dans la région métropolitaine de Paris.
75 000
Locations touristiques en région parisienne
44%
Part d’Airbnb dans le secteur mondial de la location à court terme, 2024
~50 millions
Nombre de touristes visitant Paris en 2025
Source : Apur, Skift Research, Office de Tourisme de Paris
Lorsque trois amis d’une vingtaine d’années ont lancé Airbnb en 2008, le sort qu’ils prévoyaient n’était pas funeste. Ils ont fondé la startup pour permettre aux étrangers de se détendre et de se connecter. Leur idée est née lorsqu’ils ont placé des matelas pneumatiques sur le sol des appartements de San Francisco et ont fait payer les gens pour dormir dessus. « À l’époque, 100 % d’entre nous étaient sceptiques », me raconte Nathan Blesharczyk, co-fondateur et directeur de la stratégie. « Ils ont rejeté l’idée presque violemment, en disant : ‘Comment pouvez-vous faire confiance à un étranger dans votre maison ?' »
Bien sûr, le monde s’est habitué à cette idée et Airbnb est aujourd’hui une société Fortune 500, évaluée à près de 80 milliards de dollars et cotée en bourse dans plus de 200 pays. L’année dernière, il a réservé 121,9 millions de nuitées et généré 12,2 milliards de dollars de revenus, contre 11 milliards de dollars l’année précédente. Selon le dictionnaire, « to Airbnb » est un verbe désignant les locations à court terme et constitue le slogan de l’ensemble de l’activité inventée par Airbnb.
Pourtant, le cours de l’action d’Airbnb est inférieur d’environ 10 % à celui de son introduction en bourse en 2020, et les investisseurs estiment que la réaction locale est un véritable obstacle à la croissance de l’entreprise. L’entreprise rejette fermement l’idée selon laquelle Airbnb est responsable de la pénurie de logements. Airbnb « ne bouge pas du tout en termes d’impact sur les prix des logements », a déclaré Blesharczyk. Néanmoins, la question qui se pose désormais aux dirigeants de l’entreprise et aux investisseurs est de savoir dans quelle mesure la stratégie devra être modifiée à l’avenir ou si le modèle qui a fait de l’entreprise un géant du voyage tiendra le coup.
De nombreuses annonces Airbnb sont désormais gérées comme des entreprises de location à temps plein, plutôt que par des personnes laissant des étrangers rester chez elles. Ce fait ne fait que renforcer le sentiment dans certaines villes que la prolifération des locations à court terme fait disparaître un parc de logements indispensable, alors même que l’abordabilité est devenue une question politique vitale. Comme l’écrivait Lawrence Nga, analyste de Motley Fool en septembre dernier, « le risque à long terme le plus important pour Airbnb n’est pas la concurrence ; c’est la réglementation ».
Les appels à freiner Airbnb sont plus forts dans les villes européennes qui attirent les touristes depuis des siècles. Selon les statistiques de l’UE, le nombre de nuitées de location touristique réservées dans toute l’Europe a presque doublé entre 2018 et 2025 pour atteindre 398 millions de nuits. Les résidents locaux ont accusé Airbnb de valoriser les quartiers et de transformer leurs communautés en pôles touristiques coupés de leur environnement culturel. Des graffitis « Airbnb out ! » sont peints à la bombe sur les murs à travers l’Europe. À Barcelone, quelqu’un a écrit : « Votre Airbnb était ma maison ».
Peu de villes suscitent un sentiment d’insatisfaction aussi aigu que Paris, à certains égards la ville la plus visitée au monde. La ville a attiré l’année dernière près de 50 millions de touristes, dont la plupart étaient des Américains. La France, le plus grand marché du secteur en dehors des États-Unis, compte plus d’un million de propriétés en location à court terme, Paris étant la plus grande plaque tournante du pays. « La véritable responsabilité de la crise du logement en France revient à Airbnb », écrivaient les rédacteurs du journal français Le Monde en novembre dans une série accablante en six parties sur Airbnb.
Daniel Perron—Hans Lucas/AFP/Getty Images
Cependant, la campagne de répression menée par le maire Hidalgo et d’autres a porté ses fruits. En octobre 2024, Paris et plusieurs autres villes françaises, y compris des zones méditerranéennes ombragées comme Nice et Marseille, ont limité les locations de courte durée aux propriétaires annonçant leur logement, et par la suite à seulement 90 jours par an. Il s’agit d’un changement notable par rapport à la règle des 180 jours qu’elle a remplacée. D’un autre côté, les résidences secondaires ne peuvent être louées qu’à des étudiants et des hommes d’affaires, et leur location nécessite de nombreuses formalités administratives et des taxes foncières élevées.
En janvier, le plus haut tribunal français a jugé qu’Airbnb et d’autres plateformes étaient légalement responsables des annonces qui ignoraient la nouvelle loi. Et en février, deux propriétaires parisiens qui ne se sont pas inscrits sur Airbnb ont été condamnés respectivement à une amende de 80 000 euros (93 000 dollars) et 150 000 euros (174 500 dollars). « C’est la fin de l’impunité », avait alors déclaré un responsable. « Fini les Airbnb illégaux. »
Les autorités parisiennes ont reconnu que la véritable valeur de la réglementation réside dans le ralentissement du ralentissement du marché de l’immobilier de rapport Airbnb. « On ne peut pas poursuivre tout le monde en justice », a déclaré Emmeline de Quellet, chef de la municipalité de Paris chargée de superviser les locations touristiques. « (Mais) maintenant nous voulons montrer que ce n’est pas un bon investissement. »
À Paris, c’est déjà clair, estime la consultante en affaires Anne-Hélène Gouthière-Requenne. Elle a mis sur le marché son appartement d’une chambre près de Montmartre en mars après l’avoir mis en vente sur Airbnb pendant deux ans. « Les cadres juridiques deviennent de plus en plus complexes », dit-elle. Son dernier client Airbnb était un professeur de l’Université Cornell qui a passé un semestre à Paris.
Alors que les réglementations se durcissent et que d’autres marchés menacent de prendre des mesures similaires, Airbnb se démène pour s’adapter et se développer. Le marché de croissance de l’entreprise, mesuré en nuitées réservées, ne se situe plus en Europe mais dans les pays à revenu intermédiaire comme le Brésil et l’Inde, où les loyers des appartements sont bon marché. En mai dernier, l’entreprise a relancé sa division « Expériences » après une interruption de deux ans, en ajoutant des « services » comme des massages, des visites guidées ou encore des cours de cuisine en plus des locations. Lorsque vous réservez un Airbnb à Paris, vous pouvez désormais ajouter une prise en charge Airbnb depuis l’aéroport, un itinéraire quotidien Airbnb avec un guide touristique Airbnb, faire du shopping avec Airbnb, vous faire livrer de la nourriture à vos locataires, et bien plus encore.
L’objectif, a déclaré le co-fondateur et PDG Brian Chesky aux investisseurs en février, était de faire de l’application Airbnb une plateforme offrant de vastes options, de la même manière qu’Amazon est devenu une application pour tout ce qui peut être expédié dans une boîte en carton. « L’idée qui me rassemble, c’est le voyage », a-t-il déclaré. Ces services créent également de nouvelles sources de revenus pour Airbnb sans qu’Airbnb ait besoin d’ajouter de nouvelles annonces résidentielles ou de risquer de violer les réglementations. En fait, les Parisiens eux-mêmes commencent à réserver des attractions parisiennes sans réserver de logement.
L’entreprise intensifie les négociations avec les villes qui accueilleront des événements majeurs comme la Coupe du monde de football, qui se tiendra aux États-Unis, au Canada et au Mexique en juin et juillet. Airbnb s’est inspiré des Jeux olympiques de Paris de 2024, lorsque la ville a suspendu la réglementation des locations pour accueillir des millions de visiteurs. Parmi eux, 700 000 personnes sont restées sur Airbnb, selon le directeur commercial Dave Stevenson. À un moment critique où les villes ont besoin de logements supplémentaires, Chesky a déclaré aux investisseurs en février que l’entreprise « passait d’un problème auquel les villes doivent faire face à une solution à ce problème… Les hôtels ne peuvent pas accueillir tout le monde ».
Stevenson affirme que les clients d’Airbnb sont susceptibles de stimuler davantage les économies locales que les clients des hôtels traditionnels. « L’argent reste dans les mains de l’hôte et de la communauté », dit-il. «Nous dépensons notre argent dans des cafés et des magasins de rue.» Dans le cadre de cette offensive de charme, l’entreprise a fait des dons pour la restauration de vieilles églises et d’autres bâtiments en France. (Nous avons également assoupli nos conditions pour les clients internationaux, institué des politiques d’annulation plus flexibles et supprimé les tracas tels que les frais de ménage et les listes de tâches de paiement.)
En ce qui concerne la hausse des loyers et la pénurie de logements, les dirigeants d’Airbnb affirment que le plus gros problème est l’inflation élevée et le désir croissant des gens de vivre dans des centres urbains prospères. Ils citent New York, Amsterdam et Barcelone comme villes où les loyers ont grimpé en flèche alors même que les nouvelles réglementations ont réduit le nombre d’annonces Airbnb.
Il est peu probable que cet argument protège les propriétaires de logements en location courte durée à Montmartre, que nous avions découvert en février. Quelques semaines plus tard, autour d’un expresso, Jacques Baudrier, adjoint au logement de Paris, a déclaré que les autorités enquêtaient toujours sur le propriétaire de l’appartement dont la porte était équipée d’une boîte à clés. « A terme, nous allons récupérer 20 000 appartements », assure-t-il. «La nouvelle loi réduira à zéro les Airbnb illégaux.»
Cet article a été publié dans le numéro d’avril/mai 2026 du magazine Fortune avec le titre « Airbnb fait face à une réaction européenne, avec Paris au point zéro ».
