Outre le temps libre supplémentaire et la liberté de poursuivre de nouveaux passe-temps, l’un des moments les plus excitants de la retraite peut être celui où il est enfin temps de vendre votre maison familiale et de réduire ses dimensions. Non seulement cela nécessite moins d’entretien sur votre maison, mais cela peut également apporter des avantages financiers importants, notamment grâce à l’appréciation de la maison sur plusieurs décennies.
Les Américains commencent généralement le processus de retraite et de réduction des effectifs entre 55 et 65 ans, certains attendant jusqu’à 70 ou 80 ans. Mais lorsque vous décidez du bon moment pour vendre votre maison familiale et la réduire, certains facteurs importants peuvent faire ou défaire vos frais médicaux mensuels.
Cela se résume à une prime Medicare appelée montant d’ajustement mensuel lié au revenu (IRMAA). À l’âge de 65 ans, vous devenez éligible à Medicare, l’assurance maladie gouvernementale pour les personnes âgées. Vous payez une prime mensuelle, mais si vous gagnez beaucoup d’argent cette année-là, par exemple grâce à une grosse vente de maison, le supplément IRMAA peut augmenter considérablement votre prime.
Pour Mike McCracken, président et fondateur de Wealth Guide Financial, la « plus grosse erreur » est de vendre votre maison trop près ou après l’âge de 63 ans sans d’abord faire les chiffres.
« Comme vous le savez, Medicare examine vos déclarations de revenus sur deux ans pour calculer l’IRMAA », a déclaré McCracken à Fortune. « Si vous vendez votre maison en 2025 à 64 ans et que la plus-value est reflétée dans votre déclaration de 2025, vos primes pourraient augmenter à partir de 2027, lorsque vous êtes déjà inscrit à Medicare. »
McCracken a donné l’exemple d’un couple qui a vendu sa maison et réalisé un bénéfice imposable de 300 000 $. Cela les pousserait vers le deuxième ou le troisième niveau de l’IRMAA. La différence pourrait finir par vous coûter des centaines de dollars de plus par mois, voire des milliers de dollars par an. McCracken a expliqué que d’ici 2027, les primes Medicare passeront d’environ 406 dollars par mois à plus de 800 dollars par mois.
Il s’agit d’un problème peu connu des personnes âgées souhaitant vendre leur maison. « Ce sujet revient souvent lorsque les retraités reçoivent leur facture Medicare et sont choqués », a déclaré McCracken.
Et la question est devenue un sujet de plus en plus brûlant, avec de plus en plus de « clients pris au dépourvu », a déclaré à Fortune Elizabeth Gabino, présidente de la société de planification financière et de retraite Lewin & Gabino.
« Et la situation empire », a-t-elle déclaré.
Cela s’explique en grande partie par l’appréciation des prix de l’immobilier au cours des dernières décennies. Elle a expliqué qu’un couple qui a acheté une maison sur la côte californienne au début des années 90 pourrait facilement avoir une valeur totale estimée de 800 000 $ à 1,5 million de dollars, ce qui leur laisserait jusqu’à 1 million de dollars de revenu brut ajusté modifié (MAGI) en revenu imposable.
« Ils ne s’attendaient pas à ce que cela affecte les primes de Medicare », dit-elle. « Ce qui rend cela si douloureux, c’est de regarder deux ans en arrière. Ils vendent leur maison, déménagent, et puis deux ans plus tard, ils reçoivent une facture de Medicare à laquelle ils ne s’attendaient pas. »
Et McCracken s’attend à ce que le problème persiste.
« Pour aggraver les choses, les prix médians des logements ont plus que triplé dans de nombreuses régions », a-t-il déclaré. « Même une modeste augmentation après l’exclusion suffit à déclencher l’IRMAA. Nous nous attendons à ce que la situation s’aggrave encore. »
Le problème peut être particulièrement aigu sur des marchés chauds comme la Floride, où les prix ont grimpé en flèche pendant la pandémie, a déclaré Jenna Stauffer, conseillère immobilière mondiale et courtier associé chez Sotheby’s International Realty.
« Cela rend la planification préalable encore plus importante », a déclaré Stauffer à Fortune.
Comment puis-je éviter l’IRMAA ?
Il existe néanmoins certaines options pour éviter que cela ne se produise lorsque vous prenez votre retraite et envisagez de réduire vos effectifs. Tout d’abord, si possible, essayez de vendre avant d’avoir 63 ans pour éviter complètement les règles.
Une autre option, si vous avez déjà plus de 63 ans, consiste simplement à vieillir. En effet, une vente pourrait entraîner d’énormes gains financiers et faire augmenter les primes Medicaid.
«J’ai certainement vu des clients faire une pause après avoir consulté un planificateur financier et commencé à considérer le tableau financier plus large de la vente d’une maison», a déclaré Stauffer. « Pour de nombreux retraités, leur maison est leur plus grand atout, donc une vente peut avoir des ramifications qui vont au-delà d’une simple transaction immobilière. »
D’autres options incluent l’utilisation de l’exclusion des gains en capital. L’IRS vous permet d’exclure jusqu’à 250 000 $ (pour une personne seule) ou 500 000 $ (pour un couple marié) de gain de la vente d’une maison. Mais cela pourrait encore suffire à augmenter vos primes Medicare, en fonction du prix et de l’évaluation de votre maison.
Mais « l’exclusion de 500 000 $ n’a pas changé depuis 1997 », a prévenu Gavino. « Depuis lors, la valeur des maisons sur les principaux marchés a augmenté de 300 % à 500 %.
« Ce piège ne fera qu’attraper davantage de personnes », dit-elle.
La dernière option consiste simplement à le sucer. Si la vente de votre maison est inévitable, considérez-la comme une dépense temporaire. Les primes se normalisent une fois que les années à revenu élevé sortent de la fenêtre rétrospective de deux ans. Mais cela prend du temps.
Une version de cette histoire a été initialement publiée sur Fortune.com le 11 mars 2026.
