Vous avez peut-être vu le titre, ou un exemple, dans votre fil de médias sociaux cette semaine : « Miami est désormais plus chère que New York ». Le titre est basé sur les données du Bureau of Economic Analysis (BEA), qui précisent que le coût de la vie à Miami a dépassé celui de New York pour la première fois de l’histoire.
Le problème est que « cher » est tout relatif. Le coût de la vie local n’est pas une mesure du prix des matières premières. C’est un prix pondéré par les revenus des riverains. Les conclusions du BEA ne signifient pas que les appartements à Miami coûtent plus cher que les appartements comparables à Manhattan. En fait, le prix moyen d’inscription au pied carré à Manhattan était de 1 489 dollars en mai 2026, soit plus du triple des 465 dollars du comté de Miami-Dade, selon les données obtenues par l’intermédiaire de la Banque de réserve fédérale de Saint-Louis. Ce qui a changé, c’est que si les prix dans l’État de New York ont augmenté par rapport aux revenus des New-Yorkais, les prix à Miami ont augmenté encore plus par rapport au revenu du résident moyen de Miami. Et pour être honnête, les deux villes sont horriblement chères.
Cette différence explique également pourquoi cette comparaison ne tient pas compte de la façon dont les gens vivent réellement dans chaque ville. L’indice du coût de la vie, qui fait à peine partie des catégories de locataires à Manhattan, a durement frappé les ménages de Miami, au premier rang desquels ceux qui possèdent une voiture, les primes d’assurance, les frais de scolarité dans les écoles privées et les frais de restauration ayant tous augmenté au cours de l’année écoulée. L’indice des prix à la consommation du sud de la Floride a augmenté de 36 % depuis 2019, soit plus que toute autre zone métropolitaine suivie par le gouvernement, à l’exception de Tampa. Rien de tout cela n’a grand-chose à voir avec les prix de l’immobilier à Manhattan.
tout est abordable
Michelle Griffith, courtier chez Douglas Elliman, répond aux questions sur le rapport depuis sa publication. Cela peut se résumer en un mot : « Abordable ». « Miami est particulièrement abordable en ce moment. Écoutez, je compatis vraiment pour les gens qui vivaient à Miami[avant l’afflux de nouveaux résidents]. Et maintenant, tout d’un coup, les prix des restaurants augmentent, les frais de transport augmentent, les frais d’assurance augmentent, les loyers augmentent, les frais de scolarité pour envoyer les enfants à l’école augmentent. « C’est un réel problème pour les Miamiiens, mais rien ne prouve que Miami ait rattrapé New York en termes de chiffres qui déterminent réellement l’immobilier, a-t-elle ajouté.
« Quand on décompose les chiffres, les emplois sont basés à New York », a déclaré Griffith. La région métropolitaine de New York a créé 86 800 emplois au cours de l’année jusqu’en décembre 2025, soit plus du double du total de Miami et plus que Dallas, Philadelphie et Atlanta réunis, selon le portrait économique mensuel du NYCEDC. En revanche, la zone métropolitaine de Miami, malgré le taux de croissance le plus élevé des deux zones métropolitaines, n’a créé que 42 600 emplois au cours de la même période de 12 mois, soit moins de la moitié du total de New York, selon les données régionales sur l’emploi du BLS.
Ces taux de croissance sont révélateurs si l’on considère les zones métropolitaines. Le métro de New York, avec une population d’environ 20 millions d’habitants, pourrait créer 86 800 emplois tout en atteignant un taux de croissance modeste de moins de 1 %, tandis que la plus petite région de Miami, avec une population de 6,4 millions d’habitants, n’aurait besoin que de la moitié de ces nouveaux emplois pour atteindre un taux de croissance environ 50 % plus élevé. Dans le même temps, la zone métropolitaine de New York compte trois fois plus d’habitants que Miami. Cela signifie que par habitant, Miami crée de nouveaux emplois à un rythme plus rapide que New York. Miami compte environ 6,7 nouveaux emplois pour 1 000 habitants, tandis que New York compte environ 4,4 nouveaux emplois pour 1 000 habitants.
« Les gens aiment comparer Miami à Manhattan, mais si vous regardez les emplacements privilégiés et les comparez aux emplacements privilégiés de Miami, nous sommes toujours bien plus élevés en termes de pied carré. » Elle a noté que les données sous-jacentes comparent de vastes étendues du sud de la Floride à une grande partie de la ville de New York. Même Fisher Island, l’enclave la plus chère de Miami, avait un prix au pied carré de 2 391 dollars au premier trimestre 2026, inférieur à la moyenne de tous les condos de Manhattan de 2 431 dollars le pied carré, selon Miller Samuel, une société d’évaluation et de conseil immobilière basée à New York. « Ce n’est même pas un concours », a-t-elle déclaré, créant à la place Prime Miami et Prime Manhattan.
« Cet article parlait vraiment d’abordabilité », a-t-elle déclaré. « Alors qu’à New York, la barrière à l’entrée est très élevée. La fourchette de prix est très élevée. Les loyers moyens sont toujours plus élevés. » Miami a développé une réputation de lieu où l’argent va plus loin. Autrement dit, l’augmentation du coût de la vie à Miami représente un réel changement, alors qu’à New York, le même coût de la vie était déjà élevé, il y a donc peu de changement. « En ce moment, ils ont des problèmes d’accessibilité financière, et je pense que cela incite les gens à sérieusement envisager de quitter New York », a déclaré Griffith. « Je pensais que ces gros titres étaient très pro-New York. »
New York est l’endroit où tout se réunit
Elle a également déclaré que l’idée selon laquelle les emplois suivraient les résidents vers le sud n’est plus vraie, car les mandats de retour au bureau mettent progressivement fin à l’ère du travail entièrement à distance. « Les emplois et les opportunités restent concentrés à New York, et Manhattan dispose toujours de solides fondamentaux immobiliers à long terme », a-t-elle déclaré. « Les richesses et les affaires du monde entier continuent d’affluer vers Manhattan. Si vous voulez vous lancer dans l’industrie technologique, vous êtes à San Francisco. Mais la finance, la fintech, le divertissement ? Tant de types d’entreprises affluent à Manhattan. C’est ce qui donne aux entreprises une raison d’affluer ici et pourquoi les gens vivent ici. »
Interrogé sur les entreprises qui ouvriraient des bureaux satellites dans des villes comme Miami, M. Griffiths n’a pas exclu cette tendance, mais il ne considère pas cela comme un retrait de New York. Elle a cité JP Morgan comme exemple le plus clair. La banque a doublé son bureau de Miami et augmenté ses effectifs en Floride, qui comptent désormais environ 16 400 employés. Mais à New York, JPMorgan emploie plus de 20 000 personnes et vient d’ouvrir son plus grand site, un siège social de 2,5 millions de pieds carrés évalué à 3 milliards de dollars et construit pour accueillir 14 000 employés. « Ces entreprises ne vont pas quitter New York », a déclaré Griffith. « Ils vont ajouter la Floride. New York reste le point d’ancrage. »
« C’est la Mecque de la finance, donc il y a encore beaucoup de gens impliqués dans la finance. »
D’après son expérience, la différence entre les deux villes se situe davantage en fonction de l’étape de la vie que du prix. « Si vous êtes jeune et avez besoin d’un emploi, venez à New York », dit-elle, en soulignant la base d’emploi de la ville ainsi que son système scolaire, qui, selon elle, n’a pas de véritable remplacement. La seule fois où nous la voyons vraiment aller vers le sud, c’est après la retraite de ses clients, et même dans ce cas, elle s’évade rarement complètement. « Cela ne signifie pas nécessairement qu’ils vendent leur position à New York », a-t-elle déclaré. « Cela signifie simplement qu’ils achètent une autre propriété dans le sud de la Floride pour mener une vie plus lente. » Certaines personnes divisent le calendrier plutôt que la différence. Elle a pointé du doigt les clients qui passent encore l’été dans les Hamptons parce que, selon ses mots, la chaleur de la Floride à cette période de l’année est « misérable ».
Il a souligné la reprise de Tribeca après le 11 septembre, lorsque les prédictions selon lesquelles la région était condamnée se sont transformées en reprise en quelques mois, le 10013 étant l’un des codes postaux les plus chers du pays pendant 20 années consécutives. Selon le Olshan Luxury Market Report, Manhattan a enregistré 27 transactions de plus de 4 millions de dollars au cours de la seule semaine du 13 au 19 juillet, soit seulement deux de moins que la semaine précédente. « Cette année est probablement l’année la plus importante pour moi. Je fais ça depuis plus de 15 ans », a-t-elle déclaré.
Même si Miami augmente ses coûts, elle ne rend toujours pas ce que New York possédait déjà, a déclaré Griffith. « Vous ne pouvez pas recréer le style de vie de Manhattan. »
