La crise de l’abordabilité du logement oblige les constructeurs d’habitations à faire quelque chose qu’ils ont rarement fait auparavant. Cela signifie que les propriétaires sont plus agressifs dans la réduction des prix des maisons neuves que dans la fixation des prix des maisons sur le marché. Il s’agit d’une première dans l’histoire récente du marché immobilier, selon un rapport publié jeudi par Realtor.com.
« Le marché immobilier actuel est confronté à une crise d’accessibilité financière, et de nombreuses familles américaines moyennes se sentent éloignées de la promesse traditionnelle de mobilité ascendante et d’accession à la propriété », a déclaré Stuart Miller, PDG du constructeur de maisons Fortune 500 Lennar, lors d’une conférence téléphonique sur les résultats en décembre. Le prix de vente moyen de Lennar au quatrième trimestre 2025 a chuté de 10 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 386 000 $, selon le rapport financier de la société.
Selon un rapport de Realtor.com, près de 20 % des logements neufs ont vu leurs prix baisser au quatrième trimestre 2025, tandis que les logements existants ont vu leurs prix baisser d’environ 18 % seulement. Selon Realtor.com, ce changement suggère que nous entrons dans un marché d’acheteurs alors que les prix des logements diminuent.
« La construction neuve a été l’un des segments les plus dynamiques du marché immobilier au cours des dernières années, mais les constructeurs réagissent clairement aux pressions actuelles en matière d’accessibilité financière et aux niveaux élevés de stocks de logements existants », a déclaré Daniel Hale, économiste en chef chez Realtor.com, dans un communiqué.
Malgré ces efforts, l’accessibilité financière restera difficile. Les taux hypothécaires oscillent toujours autour de 6 %, bien plus élevés que les taux d’intérêt inférieurs à 3 % dont ont bénéficié les acheteurs de maison pendant la pandémie. Étant donné que le prix médian des maisons aux États-Unis est d’environ 400 000 dollars, les acheteurs potentiels devraient verser un acompte de 80 000 dollars. Et comme la plupart des Américains n’ont pas de compte d’urgence avec même 1 000 $ d’épargne, un acompte est totalement hors de question.
Mais pour ceux qui sont financièrement prêts à acheter une maison, les réductions sur les nouvelles constructions peuvent être une bonne nouvelle.
« Nous observons un marché dans lequel la construction de nouvelles maisons unifamiliales comble un déficit d’accessibilité financière que les maisons existantes ne peuvent de plus en plus combler », a déclaré Joel Varner, économiste principal chez Realtor.com, dans un communiqué.
Des incitations passées aux réductions d’aujourd’hui
L’automne 2023 a marqué le début d’un gel profond du marché immobilier, avec des ventes de logements existants au plus bas de la Grande Dépression alors que les taux hypothécaires atteignaient 8 %. À l’époque, les constructeurs de maisons comptaient sur des incitations telles que des rachats de taux d’intérêt, des crédits de frais de clôture et des améliorations gratuites.
À l’époque, Devin Bachman, vice-président senior de la recherche chez John Barnes Research and Consulting, avait déclaré que ces incitations étaient le « plus grand » moteur de l’augmentation des ventes de maisons neuves.
« « Incitation » n’est qu’un mot sophistiqué pour désigner une remise, et ce que nous constatons à cet égard, c’est qu’elle crée un avantage concurrentiel sur le marché des logements neufs », a-t-elle déclaré à Fortune en 2023. Les rachats de taux hypothécaires, un terme industriel désignant les remises de taux hypothécaires, sont les incitations « souhaitables et les plus efficaces » offertes sur le marché des logements neufs d’aujourd’hui, a-t-il ajouté.
De plus, Erin Sykes, économiste en chef de la société de courtage immobilier résidentiel Nest Seekers International, a déclaré à l’époque à Fortune que les vendeurs indépendants de maisons existantes ne pouvaient pas égaler les types d’incitations généralement proposées par les grands constructeurs comme Lennar et Toll Brothers.
Mais désormais, les constructeurs de maisons neuves sont obligés d’offrir des rabais généralisés pour rester compétitifs et attirer les acheteurs.
« Les constructeurs reconnaissent et répondent aux problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontés les gens à travers le pays », a déclaré Varner dans un rapport d’août de la National Association of Realtors.
Où apparaît la coupure
Bien que les réductions deviennent relativement courantes (un nouveau logement sur cinq a bénéficié d’une réduction au quatrième trimestre 2025), elles ne sont pas réparties uniformément à travers le pays.
Les réductions de prix sont généralement concentrées dans le sud et l’ouest, où une grande partie des nouvelles constructions du pays s’est concentrée ces dernières années, selon Realtor.com. Cependant, les États où la part globale des annonces de logements neufs à prix réduit dépassait la moyenne nationale étaient relativement nationaux : Nevada (près de 25 %), Indiana (23,3 %), Caroline du Sud (21,6 %), Minnesota (21,6 %), Caroline du Nord (21,3 %), New Jersey (près de 20 %) et Texas (19 %).
Pendant ce temps, Realtor.com affirme que les nouvelles propriétés en construction dans le Nord-Est et le Midwest sont souvent haut de gamme et beaucoup plus difficiles à trouver, elles n’offrent donc pas le même niveau de remises.
Le marché des appartements à l’envers
Les copropriétés et les maisons en rangée constituent l’exception à la tendance des maisons neuves confrontées à une baisse des prix. Au quatrième trimestre 2025, le prix médian d’inscription des nouveaux condos et maisons en rangée était en fait plus élevé que celui des nouvelles maisons unifamiliales.
Près de 10 % de tous les condos neufs à vendre aux États-Unis sont situés à New York ou à Miami, avec un prix médian d’inscription de plus d’un million de dollars. Pendant ce temps, la construction de nouvelles maisons unifamiliales se concentre sur des marchés plus abordables tels que Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta et Phoenix, où les prix sont plus proches de la médiane nationale.
« Alors qu’un plus grand nombre de condos neufs peuvent être destinés aux acheteurs haut de gamme, de nombreuses nouvelles maisons unifamiliales sont conçues pour les acheteurs débutants », explique le rapport de Realtor.com. « Il est également possible que les maisons unifamiliales existantes conservent mieux leur valeur que les maisons mitoyennes. »
