Les ultra-riches souhaitaient autrefois que leurs achats et ventes de maisons flashy soient très médiatisés. Pensez aux photos de drones, aux listes de propriétés flashy et aux communiqués de presse flashy avec les noms des propriétaires et des acheteurs.
Ils ont tous servi à afficher et à consolider leur richesse. Mais aujourd’hui, les échelons supérieurs du marché immobilier mettent davantage l’accent sur la vie privée, et cela est en grande partie dû au fait que la vie privée est un nouveau luxe recherché.
Les acheteurs très fortunés qui ont déménagé dans la Silicon Valley, en particulier les dirigeants d’entreprises de technologie et d’IA, achètent de plus en plus intentionnellement des maisons par l’intermédiaire de sociétés à responsabilité limitée, de fiducies de confidentialité et d’annonces dites « chuchotées » qui ne touchent jamais à plusieurs services d’annonces.
Leur objectif final n’est pas d’obtenir la meilleure offre possible, mais de maintenir l’anonymat et des documents papier minces pour garantir la sécurité. Ce nouveau phénomène est appelé achat furtif d’actifs, a déclaré à Fortune Ken DeLeon, fondateur de DeLeon Realty, basé à Palo Alto, en Californie.
Le changement a commencé il y a environ trois ans, a déclaré DeLeon. M. DeLeon est l’un des courtiers de luxe les plus prolifiques de la Silicon Valley et a déjà été classé agent immobilier n°1 du pays par le Wall Street Journal et Real Trends. À cette époque, la capitalisation boursière des entreprises technologiques a recommencé à croître et davantage de personnes fortunées ont commencé à affluer vers la Silicon Valley.
Photo gracieuseté de DeLeon Realty
« L’augmentation de la richesse a conduit à des préoccupations accrues concernant la sécurité et à un désir accru de respect de la vie privée », a-t-il déclaré. « L’année dernière, l’IA a conduit à la plus grande création de richesse dans la Silicon Valley depuis 25 ans, mais elle est également devenue un sujet de plus en plus controversé. En conséquence, le désir de protection de la vie privée est devenu encore plus fort. »
Pendant ce temps, les prix de l’immobilier dans la Silicon Valley continuent d’augmenter. Le prix de vente médian d’Atherton en 2025 est de 8,33 millions de dollars, en hausse de 5 % par rapport à il y a un an et le prix le plus élevé pour une enclave milliardaire de la Bay Area depuis de nombreuses années, selon PropertyShark. La plus grosse transaction de l’année dans la ville a été la vente pour 51,5 millions de dollars d’une propriété de 10 000 pieds carrés appartenant autrefois au dirigeant technologique et milliardaire Stephen Luczo, qui a été négociée hors marché, a rapporté Palo Alto Online.
Les détails sont importants. Pour les acheteurs à l’origine de ces transactions, l’exposition aux transactions immobilières est plus un handicap qu’un flexible.
Je veux que tu te souviennes d’avril. Un homme a lancé un cocktail Molotov sur la maison de North Beach, PDG d’OpenAI, Sam Altman, à San Francisco, et a mis le feu à la porte extérieure. Les autorités ont affirmé plus tard que le suspect de 20 ans était venu du Texas pour tuer Altman et avait écrit sur les dangers que l’IA représente pour l’humanité.
« Des événements comme celui-ci incitent les gens à se distancier davantage du public et augmentent leur désir de rester anonyme », a déclaré DeLeon.
Dans la liste « Chuchotements »
Le fonctionnement d’une transaction immobilière furtive n’a rien à voir avec une vente régulière. Il n’y a pas d’avis Zillow, pas de journées portes ouvertes et souvent aucun panneau dans la cour. DeLeon a déclaré que la cotation pourrait circuler parmi seulement trois à cinq courtiers d’élite dans une zone métropolitaine donnée avant d’être négociée discrètement.
« Certains vendeurs privilégient la confidentialité plutôt que le prix et sont prêts à vendre hors du marché pour éviter d’être exposés », a-t-il ajouté.
En dehors de la Silicon Valley, les ventes de maisons hors marché à Brooklyn, Manhattan et Queens ont augmenté d’au moins 30 % d’une année sur l’autre entre 2024 et 2025, les ventes de maisons hors marché à Brooklyn atteignant à elles seules environ 5,4 milliards de dollars, selon les données rapportées par The Real Deal.
L’anonymat ne concerne pas seulement les listes. DeLeon a déclaré qu’il recommande régulièrement aux clients haut de gamme d’obtenir le titre via une LLC ou une fiducie de confidentialité, mais avec une mise en garde importante.
« Les clients sophistiqués veulent structurer les choses avec soin, en s’assurant que le gérant de la LLC n’est pas un avocat privé ou une personne directement liée à eux », dit-il. « L’objectif est de s’assurer que même si quelqu’un examinait les registres de propriété, il ne serait pas en mesure de relier facilement la propriété au propriétaire principal. »
Et nos efforts pour préserver la confidentialité vont au-delà de la fermeture.
« Les services publics, les livraisons et même les petits colis tels que les jouets commandés pour les enfants sont souvent placés au nom d’une SARL ou d’une fiducie plutôt qu’au nom d’un individu pour aider le propriétaire à rester discret », a déclaré DeLeon.
Courtier comme tampon
Il ne s’agit pas seulement des efforts des acheteurs et des vendeurs pour faire profil bas. Le travail des agents de luxe évolue également. DeLeon a déclaré qu’on lui demandait régulièrement de servir de tampon en rencontrant les fournisseurs, en signant des inspections et en répondant aux questions et aux détails que les propriétaires traiteraient normalement.
Dans certains cas, les clients ne veulent pas que les agents ou les vendeurs soient au courant, a-t-il ajouté.
« Dans certains cas, les deux parties à la transaction cachent leur identité », explique-t-il. «J’agis comme tampon pour mes clients tout au long du processus et j’essaie d’empêcher les fournisseurs et les autres parties de connaître leur identité.»
Le coût de garder un profil bas
Les acheteurs d’actifs furtifs gagnent en confidentialité, mais ils en paient littéralement le prix. En effet, les ventes hors marché ont tendance à toucher moins d’acheteurs, il y a donc moins de concurrence et les offres sont souvent inférieures.
« La plupart des vendeurs comprennent que s’ils retirent leur maison du marché, ils accepteront généralement un prix de vente inférieur », a déclaré DeLeon. « En général, les recherches montrent que les inscriptions hors marché, à presque tous les niveaux de prix, ont tendance à se vendre à des prix plus bas que si elles étaient entièrement exposées au marché public. »
Une analyse de Zillow Research de février 2025 portant sur 2,7 millions de ventes de maisons montre que les maisons vendues via le MLS en 2023 et 2024 étaient généralement à un prix inférieur de près de 5 000 $ à celui des maisons répertoriées sur le MLS. Cela correspond à un écart médian de 1,5%,total Les pertes de revenus pour les vendeurs s’élèvent à plus d’un milliard de dollars. En Californie, l’écart s’est creusé à 3,7 %, soit environ 30 075 dollars par ménage.
Ce compromis a attiré l’attention des régulateurs. La politique de coopération claire de la National Association of Realtors exige que les agents soumettent leurs annonces dans le jour ouvrable suivant leur inscription.. À partir de mars 2025, les vendeurs pourront demander à leurs agents d’utiliser la nouvelle option « Annonce dispensée de commercialisation différée », mais seulement s’ils signent une déclaration écrite reconnaissant le compromis..
Deleon a déclaré que les maisons de courtage continuent de promouvoir les ventes hors marché pour de mauvaises raisons.
« Malheureusement, de nombreuses maisons de courtage encouragent les ventes hors marché non pas pour protéger la vie privée des vendeurs, mais pour minimiser les coûts de marketing et augmenter le risque de doubles commissions », a-t-il déclaré.
La question reste de savoir si la gestion furtive des actifs va se généraliser.
« Je pense que si les vendeurs étaient informés du véritable coût de la vente hors marché, à savoir que la protection de leur vie privée est susceptible de faire baisser le prix de vente, le pendule pourrait revenir vers les vendeurs souhaitant exposer pleinement leur maison et maximiser le prix de vente », a déclaré DeLeon. « Même si cela signifie perdre un peu d’intimité. »
