Prenez n’importe quelle publication immobilière de la dernière décennie et vous verrez probablement la même ville, Austin, sur la couverture. Phénix. Tampa. Charlotte. Des milliers d’Américains s’y sont installés, les entreprises ont continué à embaucher en masse, les loyers ont augmenté rapidement et tous les investisseurs disposant d’un diaporama l’ont appelé l’avenir de l’immobilier américain. Comme d’habitude, la capitale a suivi.
L’histoire a continué jusqu’à ce qu’elle disparaisse.
Ces mêmes marchés de la Sunbelt absorbent désormais les effets d’un boom de la construction qui les a inondés de nouvelle offre. Les prix des loyers à Austin ont chuté de près de 20 % par rapport à leur sommet de 2022. Les villes avec le plus de nouveaux permis délivrés en 2023, Orlando, Jacksonville, Nashville et Phoenix, ont également connu les plus fortes baisses de loyer depuis lors. Ceci, combiné à la flambée des primes d’assurance, a frappé particulièrement durement les propriétaires de propriétés multifamiliales de Floride, une étude de la Réserve fédérale révélant que les plus fortes augmentations de primes d’une année sur l’autre étaient concentrées à Orlando, Houston, Tampa et San Antonio. Une transaction qui paraissait excellente sur le papier il y a trois ans devient moins attrayante aujourd’hui, alors que les impôts fonciers élevés s’accumulent pour correspondre aux valorisations gonflées.
Qu’en est-il d’un marché sur lequel personne n’écrit ? Ils ont continué à jouer.
Indianapolis. Kansas-City. Colomb. Ce ne sont pas des marchés qui génèrent du buzz lors des conférences industrielles. Ce sont des marchés rentables.
Le marché du Midwest offre des rendements ajustés au risque, ce qui en fait un marché toujours intéressant pour les investisseurs qui souhaitent investir sans se soucier des gros titres. Des facteurs tels qu’une croissance démographique constante et la création d’emplois créent une valeur réelle, le rythme de construction correspondant à la demande réelle plutôt qu’à l’ambition. Le Midwest a tendance à ne pas prospérer. Mais cela ne fera pas non plus sauter la banque. Ce n’est pas un lot de consolation pour les investisseurs qui gèrent le risque avec autant de soin que le rendement. C’est le point.
Veuillez prendre les chiffres au pied de la lettre. Indianapolis et Kansas City ont toutes deux des ratios loyer/revenu inférieurs à 20 %, contre une moyenne nationale de 27 %. Cela peut paraître étrange, mais cela signifie en réalité que les gens peuvent se permettre d’y vivre. Et les locataires qui n’atteignent pas leur point de rupture chaque mois ne prennent pas de retard sur leur loyer, ne rebondissent pas d’appartement en appartement et ne disparaissent pas au moment où l’économie s’effondre. Des locataires financièrement stables créent des actifs stables. C’est vraiment simple.
C’est également important pour les résidents eux-mêmes. Pour de nombreux résidents, louer un appartement de qualité n’est pas un choix de vie. C’est une stratégie financière. Ils placent de l’argent sur un compte d’épargne dans le but de pouvoir un jour acheter leur propre maison. C’est une relation qui mérite d’être protégée. Sur les marchés de la Sunbelt, où les prix d’achat sont déjà astronomiques et où les calculs des loyers et des revenus sont déjà serrés, la tentation de continuer à augmenter les loyers au-delà de ce que les résidents peuvent raisonnablement payer est réelle. Mais lorsque les propriétaires d’appartements les pressent juste pour faire des chiffres, ils finissent par en subir les conséquences. Les bons locataires partiront, la confiance dans la communauté s’érodera et, de toute façon, le nombre de locataires pourrait diminuer. Les mêmes cycles d’expansion et de récession qui ont puni les investisseurs finiront par punir les gens qui y vivent.
Nous nous concentrons sur le marché du Midwest depuis 2010 et, au fil du temps, nos secrets ont été révélés. Ces marchés ont démontré leur puissance lors de la Grande Crise financière et même pendant la pandémie. Ces deux moments ont clairement démontré à quel point les marchés chauds étaient beaucoup plus volatils que les marchés solides. Pour nous, c’était moins une révélation qu’un rappel de la raison pour laquelle nous étions là.
Notre récente acquisition de Kinsley Forest dans le sous-marché du comté de Clay à Kansas City démontre pourquoi nous continuons à revenir sur ces marchés. Actuellement, il n’y a que 342 unités en construction dans le comté de Clay, ce qui représente 1,6 % du stock total, mais Kansas City absorbe les nouvelles unités plus de deux fois plus vite qu’elles sont achevées. Ce ne sont pas des chiffres spéculatifs. C’est l’équilibre qui crée des rendements durables.
À mesure que davantage de capitaux institutionnels en prennent conscience, la concurrence accrue réduit les rendements des nouvelles acquisitions. C’est ainsi que fonctionnent les marchés sains, et nous nous attendons à ce que cela se normalise avec le temps. Personne n’a vu les primes d’assurance doubler du jour au lendemain, et les impôts fonciers n’ont pas suivi la hausse des valeurs imposables survenue il y a trois ans. Ces marchés ne sont pas construits de manière imprudente, et cela ne va pas changer de sitôt.
Les investisseurs immobiliers, en particulier ceux qui ne vivent pas et ne travaillent pas ici dans le Midwest, confondent souvent rapidité et compétence. Chaque cycle a les mêmes caractéristiques. Les marchés les plus bruyants attirent le plus d’argent, les prix poursuivent leur élan et lorsque la dernière vague d’investisseurs arrive, la fête est déjà terminée. Nous n’avons jamais joué à ce jeu ici. Le Midwest valorise la patience et la discipline plutôt que la spéculation.
Dans cette industrie, les histoires les plus flashy ont rarement les meilleures fins. Mais des décisions d’investissement judicieuses sont souvent prises dans le Midwest.
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