Le marché immobilier est devenu ces dernières années un sujet sensible pour de nombreux Américains. Alors que les taux hypothécaires et les prix de l’immobilier restent bien au-dessus des niveaux pandémiques, beaucoup ont perdu espoir dans le rêve américain de l’accession à la propriété, et les jeunes générations ont complètement abandonné l’idée.
Mais le PDG de Rocket Companies, dont la filiale phare est Rocket Mortgage, a déclaré cette semaine que certains signes montrent que les Américains quittent le banc de touche et se battent pour accéder à la propriété. Alors que les taux hypothécaires tombent juste en dessous de 6 %, le PDG de Rocket, Varun Krishna, a déclaré à CNBC que la société est sur le point d’enregistrer sa production hypothécaire la plus élevée et ses gains de ventes les plus élevés en quatre ans.
Le succès actuel de Rocket est très différent de ce qui se passe dans le secteur hypothécaire au sens large. Alors que le prêteur basé à Détroit surfe sur une nouvelle vague de demande, PennyMac, le principal prêteur et gestionnaire de prêts hypothécaires du pays, fait face à une réinitialisation plus lente et plus douloureuse.
« La façon dont je décris ce dernier trimestre est très simple : c’est l’histoire de deux villes », a déclaré Krishna. « Si vous regardez le dernier trimestre, les taux hypothécaires sont tombés à leurs plus bas niveaux en trois ans, et Rocket a pu profiter de cette opportunité. »
Mais cela révèle aussi quelque chose de plus important sur le marché immobilier actuel. Alors que certains propriétaires actuels sont désormais en mesure de s’améliorer en déménageant dans des propriétés plus chères et plus grandes, ou alors que les générations plus âgées se sentent plus à l’aise en abandonnant les menottes dorées qui sont restreintes par le marché immobilier, les jeunes générations restent largement laissées pour compte.
Son « A Tale of Two Cities » illustre ce que vivent aujourd’hui les familles américaines. Pour les emprunteurs ayant un bon crédit et des revenus relativement élevés, même une légère baisse des taux d’intérêt jusqu’à la fourchette basse de 6 % peut rendre un achat possible, surtout si vous êtes déjà propriétaire d’une maison et avez accès à la valeur nette de la mise de fonds. Ces acheteurs sont à l’origine d’une grande partie des nouvelles activités de Rocket, même s’ils échangent les taux d’intérêt ultra-bas du passé contre des prêts plus onéreux.
« Le marché des prêts immobiliers devrait croître jusqu’à 25 % et les ventes de logements existants devraient augmenter jusqu’à 10 % « , a déclaré Krishna.
Mais pour de nombreux locataires et acheteurs potentiels, le calcul ne tient toujours pas. Les prix des logements sont toujours bien supérieurs aux niveaux d’avant 2020, plus de 40 % plus élevés, et même si les taux d’intérêt ont baissé par rapport à leur sommet, le paiement mensuel pour une maison médiane (427 000 $, selon Redfin) peut facilement dépasser le revenu d’un ménage typique (83 000 $, selon les données du recensement).
Les jeunes Américains, en particulier, sont confrontés à des obstacles plus élevés en matière de mise de fonds, de remboursements de prêts étudiants plus élevés et à la concurrence des acheteurs au comptant et des générations d’investisseurs plus âgées. Cela signifie qu’une augmentation des demandes de prêts hypothécaires n’entraîne pas nécessairement une amélioration généralisée des prix de l’immobilier. Cependant, certains économistes et experts du logement prédisent que le marché sera un peu plus supportable cette année.
Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, a récemment déclaré qu’il s’attend à ce que la croissance des ventes de logements soit « un peu meilleure » cette année, à mesure que les niveaux de stocks augmentent et que « l’effet de verrouillage » se dissipe progressivement.
En effet, « les événements qui changent la vie poussent de plus en plus de personnes à inscrire leurs biens afin de déménager dans leur prochaine maison », a déclaré Yun dans un communiqué. « (En 2026) les taux hypothécaires devraient être plus bas et meilleurs, permettant à davantage d’acheteurs d’être admissibles. Nous prévoyons que les ventes de maisons augmenteront d’environ 14 % à l’échelle nationale en 2026. »
Pourquoi le modèle économique de Rocket connaît autant de succès ces jours-ci
Une grande partie du succès récent de Rocket peut être attribuée à la façon dont son modèle commercial diffère de celui de PennyMac.
Bien que les deux sociétés émettent et gèrent des prêts hypothécaires, Rocket se concentre sur les prêts directs aux consommateurs, traitant plus de la moitié de son volume de transactions en ligne, sans passer par les intermédiaires. Rocket a également été renforcé par des investissements dans les hautes technologies, une reconquête de clientèle basée sur l’IA et une diversification dans l’immobilier, les prêts automobiles et les finances personnelles, augmentant ainsi sa clientèle fidèle.
PennyMac, quant à elle, se concentre sur les prêts gouvernementaux et la titrisation hors agences, avec une répartition des risques entre les canaux de correspondants, de courtiers et de vente directe aux consommateurs. Nous travaillons en partenariat avec PennyMac Mortgage Investment Trust (REIT) pour fournir des investissements en droits de gestion hypothécaire rentables et des services de tiers, y compris en matière de délinquance. En d’autres termes, PennyMac donne la priorité à l’échelle plutôt qu’à la technologie grand public qui pourrait l’aider à fidéliser ses clients.
« La principale différence est que nous pouvons entretenir des relations avec nos clients car nous connectons les services et les dépenses à grande échelle », a expliqué Krishna. « Ce qui est si unique chez Rocket, c’est que nous sommes à la fois le plus grand prestataire de services et le plus grand initiateur, mais nous aidons nos clients à passer du service à l’initiateur lorsqu’ils participent à leur prochaine transaction.
En revanche, PennyMac est exposée aux faiblesses du secteur hypothécaire. Il s’agit de marges plus faibles sur les prêts garantis par le gouvernement, d’une plus petite empreinte directe auprès du consommateur et d’une plus grande dépendance à l’égard du marché volatil des droits hypothécaires depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter après la pandémie. Alors que les demandes de prêts hypothécaires se tarissent après la pandémie et que l’époque du refinancement facile est révolue, les prêteurs comme PennyMac ont du mal à remplacer leur entreprise par de nouvelles activités rentables.
« Les gens étaient soudainement plus disposés non seulement à refinancer leur hypothèque, mais aussi à déménager parce qu’ils ne se sentaient plus piégés », a déclaré Krishna. « Ce sont les ventes que nous espérions en fin de compte. »
