Une nouvelle étude de l’Université Harvard montre que le marché du logement est en crise. Mais le véritable argument est plus inquiétant. L’époque où les Américains ordinaires pouvaient espérer posséder une maison était peut-être l’exception et non la norme.
Depuis un demi-siècle, l’Université Harvard rédige une version du même avertissement. En 1977, des chercheurs de ce qui était alors le Joint Center for Urban Research de l’Université Harvard et du Massachusetts Institute of Technology ont observé que si la tendance actuelle en matière de logement se poursuivait, seules les familles les plus riches des États-Unis pourraient devenir propriétaires. En 1970, près de la moitié de tous les ménages étaient en mesure d’acheter une maison au prix médian. En 1975, seuls 27 % l’avaient fait. Les auteurs de l’étude préviennent qu’une maison moyenne pourrait coûter 78 000 dollars d’ici les années 1980, un chiffre qu’ils présentent comme un signe d’alarme. Le prix médian d’une maison unifamiliale neuve en 2025 était de 417 400 $.
Personne n’a écouté, mais, curieusement, l’avertissement s’est avéré faux. Le début des années 1980 a été marqué par des taux d’intérêt élevés, mais au cours de la décennie suivante, les taux d’intérêt ont chuté, les salaires ont augmenté et le marché immobilier est resté fluide, sinon généreux, du moins pour l’ensemble de la classe moyenne. Selon les chercheurs de Harvard, la crise semble se résoudre d’elle-même en une génération.
Mais ce n’était pas le cas.
Le rapport sur l’état du logement 2026 du Centre commun de recherche sur le logement de l’Université Harvard fournit un compte rendu détaillé de l’ampleur du retour de cette dynamique et de la façon dont elle pourrait être bien pire qu’il n’y paraît. « Aux États-Unis, les problèmes persistants d’accessibilité financière et l’incertitude économique accrue ont un impact négatif sur les marchés immobiliers », ont déclaré les auteurs, notant qu’un affaiblissement du marché du travail et une forte baisse de l’immigration entravent la croissance et la mobilité des ménages, tandis que les ventes de logements existants sont à leur plus bas niveau depuis 30 ans.
Il est vrai que les loyers ont légèrement baissé, mais il existe un problème structurel dans la mesure où le moteur de la demande s’affaiblit. Le Centre universitaire de Harvard a conclu que le ralentissement de la croissance des ménages reflète « un déclin de la formation de ménages chez les jeunes en raison d’un marché du travail affaibli, d’un lourd endettement étudiant et d’une baisse de confiance des consommateurs ».
Les auteurs de Harvard ne le disent pas, mais l’implication est que ce que l’Amérique a connu dans les décennies d’après-guerre, lorsque les taux d’accession à la propriété ont grimpé de 20 points de pourcentage en une génération et que devenir classe moyenne signifiait presque certainement devenir propriétaire d’une maison, n’était pas une caractéristique naturelle d’une économie capitaliste. C’était le produit d’un ensemble de conditions historiques spécifiques, irréproductibles et fortement subventionnées. Et maintenant, cette situation est résolue.
les fenêtres et ce qui les a fabriquées
Le GI Bill a envoyé les anciens combattants dans les banlieues. La garantie fédérale de prêt immobilier a abaissé les barrières à l’entrée pour des millions de primo-accédants. Avec la construction d’autoroutes, l’achat de terrains est devenu moins cher. Et tandis que la forte densité syndicale faisait augmenter les salaires, les revenus des ouvriers des usines ont augmenté plus rapidement que les prix de l’immobilier jusqu’en 1973 environ, juste avant que l’Université Harvard ne mette en garde contre la trajectoire future du marché immobilier national.
« Auparavant, on pensait que si vous apparteniez à la classe moyenne, vous deviendriez propriétaire. Aujourd’hui, vous avez toujours cette aspiration, mais c’est beaucoup plus difficile à réaliser. Il faut être riche ou chanceux », a déclaré Ari Wolf, économiste en chef du cabinet de conseil en architecture Zonda, à Realtor.com en 2024.
Ce qui a changé n’est pas une simple défaillance politique ou du marché, mais l’effondrement progressif de l’échafaudage qui soutenait l’accession à la propriété d’après-guerre. Le taux de syndicalisation a diminué. La croissance des salaires réels des travailleurs non universitaires a largement stagné pendant des décennies, jusqu’à l’éphémère « Grande Démission » de 2021. Cela s’est produit soudainement pendant le boom immobilier pandémique, lorsque les prix de l’immobilier ont grimpé de 54 % entre 2020 et 2022, une hausse presque illusoire, transformant l’écart restant entre les revenus et les prix en un gouffre.
Un rapport de l’Université Harvard de 2026 documente à quoi ressemble ce fossé vu du sol. En 2025, le prix de vente médian des maisons unifamiliales existantes était près de cinq fois supérieur au revenu médian des ménages. En comparaison, la moyenne dans les années 1990 était de 3,2 fois. Le paiement hypothécaire mensuel pour cette maison au prix médian est d’environ 2 420 $, en supposant un acompte modeste et un taux fixe sur 30 ans, soit près du double de ce qu’il était à la fin de 2020. Seuls 16 % des ménages locataires ont gagné le montant minimum de 120 800 $ nécessaire pour acheter cette maison, a calculé l’Université de Harvard. Et, selon la National Association of Realtors et Realtor.com, les ménages gagnant moins de 75 000 $ pourront acheter 49 % des stocks du pays, contre 49 % en 2019 à seulement 23 % en mars 2026.
économie successorale
Ce qui distingue la crise actuelle de l’accessibilité financière des crises précédentes, comme celles du début des années 1980 et des conséquences du krach de 2008, n’est pas seulement sa gravité mais aussi sa structure. L’accession à la propriété est de plus en plus considérée comme un héritage plutôt que comme un acquis.
La richesse totale des propriétaires a augmenté de 88 % pour atteindre 34 000 milliards de dollars au quatrième trimestre 2025, contre ce que l’Université Harvard a qualifié de « stupéfiant » 16 000 milliards de dollars depuis 2019. Le propriétaire moyen dispose d’environ 295 000 $ de valeur nette de son logement. La Banque de Réserve Fédérale de San Francisco a constaté que les enfants de parents propriétaires qui ont extrait la valeur nette de leur logement accumulaient environ un tiers de plus de valeur nette de leur logement à l’âge de 30 ans que les enfants de locataires. Une étude du NBER de mai 2026 utilisant des données sur plus de 3,4 millions de ménages a révélé que « la valeur nette du logement est nettement plus persistante d’une génération à l’autre que le revenu », avec moins de la moitié de cette persistance expliquée par le revenu des enfants.
Le rapport de l’Université Harvard fournit des données comparables au niveau du marché. L’âge médian des primo-accédants est désormais de 40 ans et, selon le NAR, les primo-accédants ne représentent que 21 % de tous les achats, un niveau historiquement bas. Le taux d’accession à la propriété des ménages de moins de 35 ans est passé de 39 % à 37 % en 2022. L’écart des taux d’accession à la propriété entre les Noirs et les Blancs est de 28,7 points de pourcentage, ce qui est désormais supérieur à l’écart enregistré en 1995. Ainsi, de nombreux indicateurs pris ensemble sont proches de leurs plus bas niveaux depuis 30 ans, suggérant un retour aux années 1990 plutôt qu’aux années 1970. Ensuite, l’expansion de l’accession à la propriété au début des années 2000, qui a finalement conduit à la Grande Récession, a largement inversé ses effets.
Un marché du travail qui ne parvient plus à combler l’écart
Les travailleurs d’après-guerre ont souvent pu compenser le manque de capital hérité par des salaires plus élevés. Ce mécanisme est presque cassé.
Les États-Unis ont créé 116 000 emplois en 2025, soit la plus faible augmentation annuelle au cours d’une année sans récession depuis 2003. L’économie est dans un état de « peu d’emplois et moins d’emplois ». En d’autres termes, le haut est stable, mais le bas est restreint, la baisse de la rotation de l’emploi limitant la mobilité des revenus dont les jeunes travailleurs ont besoin pour accélérer leur épargne. Les taux de délinquance des prêts étudiants sont passés de moins de 1 % fin 2024 à 10 % fin 2025, alors que l’allégement des paiements en période de pandémie prenait fin.
La croissance du nombre de ménages a ralenti pour la troisième année consécutive, passant d’une moyenne de 2 millions de personnes par an en 2020 et 2021 à 1,1 million de personnes en 2025. De nombreux jeunes ne forment pas du tout de foyer. Le pourcentage d’Américains ayant immigré l’année précédente est tombé à un niveau historiquement bas de 11,2 %.
L’immigration, historiquement la source la plus fiable de croissance des ménages locataires, a été considérablement réduite. Le nombre net de migrants à l’étranger a diminué, passant de 2,7 millions en 2024 à 1,3 million en 2025. Le Bureau du recensement prévoit que ce nombre diminuera encore pour atteindre 321 000 en 2026, soit environ un tiers de la moyenne annuelle de 2001 à 2019. L’Université de Harvard a été franche quant à l’impact, affirmant que l’impact de la réduction de l’immigration sur l’augmentation de la taille des ménages sera « significatif et deviendra de plus en plus évident au fil du temps ».
Le gouvernement fédéral se retire de ce domaine
Si les ouvertures de logements d’après-guerre ont été créées par la politique, leur fermeture était aussi en partie un choix politique. Et le rapport 2026 de l’Université Harvard est particulièrement franc sur l’orientation que prendra la politique.
L’aide fédérale au loyer ne touche qu’environ 1 ménage locatif à très faible revenu sur 4, laissant 13,8 millions de ménages sans aide, dont près de 9 millions ont les pires besoins en matière de logement. Les budgets du logement public ont été réduits. HUD a proposé de supprimer le langage existant à impact disparate qui criminalise les politiques apparemment neutres si elles aboutissent à des résultats discriminatoires en matière de logement. Le personnel de Fair Housing a été considérablement réduit. Les affaires de discrimination grave ont été abandonnées.
Concernant le sans-abrisme, le gouvernement est passé d’un modèle de logement d’abord à des conditions préalables de traitement pour l’accès au logement. La population sans abri a atteint un niveau record de 770 000 en janvier 2024, soit une augmentation de 33 % depuis le début de la pandémie. La FEMA a annulé deux de ses plus grands programmes d’atténuation des catastrophes en 2025, cherchant à transférer le fardeau de la reprise après sinistre vers les États et les localités qui ne peuvent pas l’absorber.
« Seul le gouvernement fédéral dispose des ressources nécessaires pour réduire de manière significative la pénurie de logements disponibles pour les personnes aux revenus les plus faibles », écrit l’Université Harvard. Ce gouvernement va maintenant dans la direction opposée.
Une fenêtre partielle ferme tout le monde
Il y a inévitablement des complications avec la théorie de « l’accident historique », qui renforcent plutôt qu’affaiblissent l’argument.
L’essor de l’accession à la propriété après la guerre n’a pas été accessible à tout le monde. Les prêts de la FHA ont clairement délimité les quartiers noirs. Le GI Bill excluait largement les anciens combattants noirs du bénéfice des allocations de logement. Des réglementations restrictives maintenaient la ségrégation dans la communauté. La société de propriété de classe moyenne que nous sommes en train de renverser a toujours été une société partielle, qui a ouvert ses portes à de nombreuses familles ouvrières blanches et en a laissé d’autres dans ses couloirs.
Mais la réintégration ne se limite plus à ceux qui ont été historiquement exclus. Les charges financières augmentent le plus rapidement parmi les ménages à revenu intermédiaire dont les revenus se situent entre 45 000 et 75 000 dollars. Un homme de 30 ans ayant fait des études universitaires et sans soutien parental en matière d’équité est confronté au marché le plus structurellement hostile pour les primo-accédants de l’histoire. Les fenêtres de presque tout le monde seront fermées, sauf pour ceux qui sont déjà à l’intérieur.
Le marché immobilier a évolué et, au fil des décennies, il est devenu un mécanisme qui augmente la richesse et la diminue au fil des générations. Le fait que le marché du travail soit trop faible pour convertir les revenus en accumulation d’actifs n’est pas un obstacle pour le marché immobilier. Il s’agit d’une caractéristique structurelle d’une économie dans laquelle le logement constitue la principale ligne de démarcation entre les propriétaires fonciers et les salariés.
La fenêtre de l’après-guerre n’est pas fermée. Le magasin a fermé. La question que soulève le rapport 2026 de l’Université Harvard, même s’il ne la pose pas explicitement, est de savoir si l’Amérique est prête à accepter une alternative : un marché du logement trié par héritage plutôt que par revenu.
Dans cet article, les journalistes de Fortune ont utilisé l’IA générative comme outil d’enquête. Les rédacteurs ont vérifié l’exactitude des informations avant leur publication.
