Le trajet jusqu’au bureau n’est peut-être pas aussi rapide qu’il y a quelques années, et le train n’est pas non plus aussi confortable, car vous êtes obligé de vous appuyer contre un étranger pendant votre trajet en position debout.
Pour certaines entreprises, les modèles de travail à domicile et hybrides persistent plus de cinq ans après le début de la pandémie de COVID-19, offrant aux employés la flexibilité à laquelle ils sont habitués.
Mais dans d’autres secteurs, les employeurs rappellent de plus en plus leurs employés au bureau. Ce changement constitue une évolution bienvenue pour le secteur immobilier de bureaux du Canada après des années d’augmentation des postes vacants.
Les sociétés immobilières commerciales affirment que la tendance au retour au bureau semble sur le point de s’accélérer au cours de la nouvelle année, les propriétaires s’adaptant pour répondre aux besoins changeants des locataires et de leurs employés.
Les grandes entreprises souhaitent de plus en plus « que leurs employés reviennent au bureau pour une période de temps significative », que cela signifie trois ou cinq jours par semaine de travail en personne, a déclaré Mark Fieder, président d’Avison Young Canada.
« Cela se traduit sans aucun doute par une prise en main importante ou ce que nous appelons une absorption… d’espaces de bureaux », a déclaré Fieder.
« Il y a une telle activité en ce moment que c’est comme si nous nous efforcions de la mesurer. »
Le dernier rapport d’Avison Young sur le marché des bureaux au Canada a montré que le taux de disponibilité total à travers le pays était de 18,7 pour cent au troisième trimestre, en baisse par rapport à 19,6 pour cent au même trimestre l’an dernier.
Fieder a déclaré qu’il existe un autre facteur clé en jeu dans certains secteurs où les mandats de retour au pouvoir sont devenus répandus. Il a souligné les grandes banques concentrées au centre-ville de Toronto, qui ont augmenté leurs effectifs au cours des cinq dernières années.
Avec des équipes plus nombreuses qu’avant l’essor du travail à domicile, il y a eu une véritable ruée pour trouver plus d’espace pour accueillir tout le monde au bureau, a déclaré Fieder.
« Ils n’avaient jamais eu de sièges pour ces personnes avant la pandémie, alors maintenant ils doivent les accueillir », a-t-il déclaré.
« La demande d’espace rattrape son retard. »
En Ontario, l’emploi dans les industries utilisant des bureaux a augmenté d’environ un quart depuis février 2020, selon les données de Statistique Canada. Il s’agit d’un indicateur que la société immobilière commerciale suit de près, notant que 2025 a été l’année la plus forte en termes d’absorption d’espaces de bureaux à Toronto depuis le début de la pandémie, et que d’autres grandes villes du Canada affichent des tendances similaires.
Fieder a ajouté que les taux d’inoccupation ont baissé le plus pour les stocks de la plus haute qualité dans les grandes villes. Au troisième trimestre, les 12 meilleurs immeubles du centre-ville de Toronto affichaient un taux d’inoccupation inférieur à 2 %, tandis que le marché de la sous-location a connu une forte contraction.
« Les occupants savent que lorsqu’ils louent le meilleur espace, il est plus facile de ramener leurs employés au bureau », a-t-il déclaré.
Mais il ne suffit pas d’offrir des espaces nouvellement construits ou rénovés, a déclaré Brendan Sullivan, vice-président principal de la location de bureaux chez CBRE.
Il a déclaré que les entreprises donnent la priorité à la « fuite vers l’expérience » lorsqu’elles ramènent leurs employés dans un espace de travail centralisé. Cela signifie offrir aux locataires des avantages sous la forme d’équipements du bâtiment – centres de remise en forme, salons ou restauration – tout en garantissant l’accessibilité des transports en commun.
« Il doit y avoir un niveau d’expérience individuelle offert à l’occupant, au locataire, afin de satisfaire les demandes des différents travailleurs et employés de cette organisation », a déclaré Sullivan, qualifiant cela de « changement générationnel dans la façon dont les entreprises et les particuliers utiliseront les immeubles de bureaux ».
« Il ne suffit pas de dire aux gens de venir au bureau ; il doit y avoir une raison pour cela. »
Sullivan a déclaré que de nombreuses entreprises ont adopté une approche attentiste pour démarrer 2025, en particulier dans un contexte de défis géopolitiques et d’autres sources d’incertitude économique, ce qui a entraîné un ralentissement de l’activité immobilière commerciale par rapport à ce qui était espéré au premier semestre.
Depuis lors, il a déclaré que CBRE avait suivi certaines de ses transactions les plus importantes des cinq dernières années au cours de la seconde moitié de l’année et qu’il s’attend à ce que cette dynamique se poursuive jusqu’en 2026.
Une autre raison pour laquelle tant d’espace est accaparé est que les entreprises planifient leur croissance future tant qu’elle est encore disponible, a déclaré Scott Figler, directeur de la recherche à la société immobilière JLL.
Il a déclaré que seule une poignée de nouveaux bâtiments sont actuellement en construction au Canada, par rapport à la vague de nouveaux espaces qui a été livrée à la suite de la pandémie.
Alors que les entreprises avaient tendance à fonder leurs décisions concernant la superficie de bureau dont elles avaient besoin au cours des cinq dernières années sur la combinaison d’employés à distance, hybrides et au bureau, elles planifient désormais en fonction de ce à quoi pourraient ressembler leurs effectifs dans une décennie.
« Ils voient que les postes vacants vont diminuer, donc je pense qu’ils se disent : « OK, si nous voulons obtenir le meilleur taux possible, nous devrions le faire maintenant parce que les accords ne dureront pas éternellement » », a-t-il déclaré.
Avec peu de nouveaux développements de bureaux attendus, cela signifie que la demande pourrait se déplacer vers des stocks plus anciens au cours de la nouvelle année. Les entreprises d’autres secteurs en croissance, comme la technologie, devraient stimuler cette demande soutenue.
« Il n’y a presque rien de nouveau en construction. Alors maintenant, si vous essayez de vous développer, vous devez vous développer dans un espace de deuxième génération déjà existant », a déclaré Figler.
Sullivan a déclaré que CBRE prévoit que 2026 sera une « année de rebond » pour son segment de bureaux, en particulier sur d’autres marchés comme Montréal, Vancouver et Calgary.
« Les entreprises commencent à comprendre que passer ces quatre à cinq jours nécessite davantage d’espace de bureau », a-t-il déclaré.
« Cette année, nous avons assisté à une croissance bancaire importante dans le secteur des bureaux, soutenue par la technologie et les services professionnels. Nous continuons de constater une demande croissante d’espaces de bureaux sur l’ensemble de nos marchés… par rapport à ce que nous étions au début de l’année. Je pense donc que c’est un signe de la direction que prendront les choses en 2026. »
Mais malgré le retour de la pendule vers les mandats au sein du bureau, de nombreuses entreprises reconnaissent également que les arrangements en matière de domicile sont là pour rester sous une forme ou une autre, a déclaré Figler.
Il a déclaré qu’il était peu probable que les normes de 2019 reviennent pleinement à court terme, d’autant plus que les inquiétudes économiques persistent.
« Je ne pense pas que nous en ayons fini avec l’hybride », a déclaré Figler. « Nous évoluons également dans une économie où les entreprises s’efforcent d’être très conscientes de leurs dépenses.
« Il y a certainement une volonté de ramener davantage de personnes au bureau. C’est indéniable et c’est plus prononcé dans certains segments comme la finance. Mais je ne pense pas que nous allons voir les entreprises reprendre pleinement leurs fonctions de si tôt. »
Ce rapport de La Presse Canadienne a été publié pour la première fois le 7 décembre 2025.
Sammy Hudes, La Presse Canadienne
