Pendant deux décennies, le taux d’accession à la propriété aux États-Unis a été traité comme un tableau de bord du progrès générationnel, même si les chiffres globaux ont à peine bougé, masquant une fracture d’âge croissante. Une nouvelle étude de la Federal Reserve Bank de Minneapolis suggère que cette histoire pourrait en réalité être celle d’un renversement plutôt que d’une stagnation, avec des divisions importantes entre les générations et même au sein de celles-ci.
La nouvelle mesure de la Fed de Minneapolis s’appelle le ratio propriétaires/population (HPOP) et compte les individus adultes plutôt que les unités d’habitation. Il existe une différence significative par rapport à l’occupation traditionnelle par le propriétaire. La première estime le taux national d’accession à la propriété à 65 %, mais le HPOP a constaté que le chiffre réel est plus proche de 53 %. Pour les adultes de moins de 35 ans, l’écart est encore plus marqué. Selon les ratios standards, en 2024, 37 % des ménages de moins de 35 ans étaient propriétaires de leur logement. HPOP estime que le nombre réel n’est que de 22 %.
Le chiffre précédent de 37% ne reflète que les chefs de famille, « environ un tiers » de tous les adultes de moins de 35 ans, a déclaré à Fortune l’un des chercheurs, Eric Hembre. Si l’on compte tous les adultes de cette tranche d’âge, ce pourcentage « tombe à 22% pour tous les moins de 35 ans », a-t-il déclaré. « Cela me semble être une différence significative. »
Les chercheurs Hembre, Benjamin Horowitz, Maxine Hsu et leurs collègues affirment que « plus d’un adulte américain sur dix vit dans une maison occupée par son propriétaire, même s’il n’en est pas réellement propriétaire », et ce chiffre s’élève à 13,9 % à l’échelle nationale. En effet, l’ancienne norme vérifiait uniquement si le propriétaire de l’appartement habitait là et ne disait rien des enfants adultes, des colocataires ou des parents âgés qui vivaient également sous le toit, même s’ils n’y possédaient aucun droit.
Hembre a déclaré que l’un des chiffres l’avait même surpris. Neuf pour cent de tous les adultes américains de plus de 18 ans vivent dans leur propre maison en tant qu’enfant du propriétaire. « Pour moi, c’est un chiffre important, mais je ne savais pas auparavant qu’il était aussi important », a-t-il déclaré.
Et cet angle mort n’est pas réparti uniformément entre les groupes d’âge. Cela est particulièrement vrai pour les jeunes qui vivent dans des logements appartenant à leurs parents ou à leur partenaire. C’est exactement la raison pour laquelle le taux d’accession à la propriété chez les moins de 35 ans semble bien plus sain que la réalité depuis de nombreuses années.
Une impasse montre une illusion
Des chercheurs de la Federal Reserve Bank de Minneapolis utilisent une hypothétique impasse de cinq maisons pour expliquer les distorsions. Quatre des cinq logements sont occupés par leur propriétaire, le taux d’occupation étant fixé à 80 %. Mais si l’on compte les 14 adultes vivant dans la rue, seule la moitié est réellement propriétaire d’un logement. Les autres sont des enfants adultes, des partenaires ou des membres de la famille élargie qui sont intégrés dans les statistiques de propriété de quelqu’un d’autre.
La nouvelle mesure prend également en compte les personnes complètement ignorées par l’ancienne mesure, telles que les résidents des maisons de retraite et les étudiants en résidence universitaire qui n’apparaissent jamais dans les données sur l’occupation par le propriétaire. Et cela révèle à quel point la trajectoire de ce groupe le plus jeune a été mauvaise au fil du temps. Le HPOP pour les jeunes de 25 ans est passé de 20 % en 2006 à un minimum de 12 % en 2015, pour rebondir à seulement 14 % en 2024. Malgré les gros titres suggérant un rebond de l’accession à la propriété chez les jeunes adultes, il est loin des niveaux d’avant la crise.
Hembre a mis en garde contre une lecture trop fatale des chiffres des jeunes.
« Il reste vrai que la plupart des gens, la grande majorité des gens, deviendront propriétaires à un moment donné », dit-il. « Notre jeune génération est encore jeune. Nous ne savons pas vraiment ce que l’avenir leur réserve. »
Mais les données suggèrent qu’« à un moment donné » cette arrivée sera plus lente que par le passé, et plus tard que ne le suggère le délai standard de 35 ans. Il a examiné les changements dans d’autres facteurs de l’économie, tels que le vieillissement de la société et les progrès médicaux qui conduisent à une espérance de vie plus longue, et a déclaré qu’il était « parfaitement raisonnable » de conclure que du point de vue de l’accession à la propriété, les jeunes dureront désormais plus longtemps jusqu’à la mi-trentaine.
À un moment donné de l’interview, j’ai demandé à M. Hembre s’il était un fan de baseball, et il a immédiatement répondu oui, et plus tard il ne s’est pas opposé lorsque j’ai souligné que ses recherches sur HPOP étaient similaires à l’invention d’une statistique appelée pourcentage de base. La moyenne au bâton concerne simplement les coups sûrs, et les mesures qui incluent l’objectif principal d’atteindre la base et les marches ne sont tout simplement pas mesurées. C’est la même chose que HPOP mesurant réellement les chefs de famille qui sont propriétaires de leur maison, plutôt que de vivre techniquement dans leur maison.
« C’est pourquoi les statistiques doivent s’aligner sur ce qu’elles valorisent comme résultat », dit-il. « Je ne dis pas que les anciennes mesures étaient fausses ; la moyenne au bâton est encore utilisée aujourd’hui », a-t-il déclaré. « Mais nous pensons que c’est une amélioration. »
Hembre a également déclaré que la surprise la plus évidente de l’étude était la mesure dans laquelle l’abordabilité du logement suivait l’écart entre le HPOP et l’occupation par le propriétaire au niveau de l’État.
« J’ai été un peu surpris par la force de cette relation », a-t-il déclaré. « Souvent, ces corrélations ne sont pas aussi étroites qu’on le pense. »
Les États à coûts élevés, comme Hawaï et la Californie, ont connu les baisses les plus importantes entre les deux mesures, tandis que les États à moindre coût, comme le Dakota du Nord et le Dakota du Sud, ont constaté des différences minimes, une tendance qu’il a attribuée principalement aux taux de cohabitation. C’est-à-dire le nombre de jeunes vivant avec leurs parents, ou le nombre de parents vivant avec leurs enfants adultes. Il a néanmoins pris soin de ne pas exagérer les allégations causales. Il a déclaré que son article constituait une « première étape » et que d’autres recherches à cet égard suivraient certainement.
Pendant ce temps, les millennials plus âgés partent
Les chercheurs générationnels ont vu cet effondrement survenir des années avant que les données immobilières de la Fed ne le confirment. En 2015, le consultant Jason Dorsey affirmait que les millennials se divisaient en deux groupes distincts. La génération la plus jeune, native du numérique et à court d’argent, et la génération plus âgée, plus établie, dont les perspectives et les moyens ressemblent à ceux de la génération X. Dix ans plus tard, cette fracture ressemble plus à une ligne de fracture sur le marché immobilier qu’à une stratégie de marque. En 2021, Hilary Hoffower de Business Insider (plus tard affiliée au diocèse) a rapporté que la pandémie approfondissait le fossé générationnel entre les « riches du millénaire » et les « pauvres du millénaire ». Cinq ans plus tard, ces fractures se creusent.
Selon le dernier rapport sur les tendances générationnelles de la National Association of Realtors, même si les baby-boomers constitueront toujours la plus grande part des acheteurs de maison en 2026, leur part globale des premiers acheteurs est tombée à un plus bas historique de 21 %. Le rapport cache un fossé grandissant au sein de la génération Y elle-même. Le pourcentage de primo-accédants parmi les jeunes millennials, âgés de 27 à 35 ans, a chuté de 71 % à 60 % en un an. Entre-temps, comme l’a rapporté Fortune, les millennials plus âgés sont devenus le groupe d’acheteurs le mieux rémunéré du marché, avec un revenu médian par ménage de 132 700 $, et fonctionnent de plus en plus comme des acheteurs réguliers axés sur les capitaux propres plutôt que comme des primo-accédants.
Cette divergence reflète une histoire de richesse plus large qui se construit depuis des années. La valeur nette totale des millennials a presque quadruplé depuis 2019, passant de 3 940 milliards de dollars à 15 950 milliards de dollars à la fin de 2024. Mais environ 2 500 milliards de dollars de cette augmentation provenaient directement de la hausse des prix des logements pour les millennials qui possédaient déjà un bien immobilier. Les avantages sont concentrés de manière disproportionnée parmi les premiers acheteurs, les Millennials, plutôt que d’être répartis uniformément entre les générations. Pendant ce temps, les jeunes millennials restent exclus de ces mécanismes bénéfiques. Ils sont également accablés par les prêts étudiants, 39 % d’entre eux déclarant un solde médian de 30 000 $, contre 27 % des Millennials plus âgés.
Cette différence n’est pas entièrement abstraite. Hembre et moi avons tous les deux 42 ans et en aurons 43. C’est juste sur la ligne de faille que montrent les données. Il a déclaré qu’il avait choisi l’escalier roulant pour le logement « pas trop tôt, mais peut-être un peu trop tard », une expérience qui correspond à ses propres recherches sur l’abordabilité. « Je sens qu’il y a un problème. »
Une tendance contre laquelle le système de la Fed et les données sur les actifs au sens large ont déjà mis en garde.
Les conclusions de la Fed de Minneapolis font écho aux avertissements provenant d’ailleurs dans le système de la Réserve fédérale et au-delà. Une étude de la Fed de New York a révélé que, bien qu’ils représentent 37 % de la population adulte, les adultes de moins de 40 ans ne possédaient que 4,9 % de la richesse totale des États-Unis en 2019. Cependant, la richesse des moins de 40 ans a augmenté de 80 % entre 2019 et 2023, dépassant de loin les groupes d’âge plus âgés. Bien que cet ensemble de données particulier ne nous renseigne pas sur les gains de richesse chez les 35 ans et plus, des données d’enquête distinctes de la Fed compilées par Fidelity suggèrent que ces gains sont probablement biaisés vers la partie la plus âgée de ce groupe. Cela signifie que la valeur nette moyenne des personnes dans la vingtaine (139 243 $) ne représente toujours qu’une fraction de la valeur nette moyenne des 35 à 44 ans, qui est de 549 600 $.
La Banque fédérale de réserve de Boston suit séparément les tendances connexes. Alors que les ménages plus âgés déménagent moins fréquemment, les modes de vie multigénérationnels – qui sont les moteurs mêmes des taux traditionnels d’occupation par leur propriétaire – continuent d’augmenter. L’enquête économique sur les ménages de 2024 de la Fed a ajouté une dimension de revenu et a révélé que 85 % des adultes à revenus élevés possèdent une maison, contre seulement 35 % des adultes dont les revenus sont inférieurs à 50 000 $.
Prises ensemble, les données suggèrent que l’histoire de l’accession à la propriété du millénaire n’a jamais été l’histoire d’une génération en retard ou en rattrapage. Il s’agit d’une faille qui traverse directement le milieu. Cela sépare la génération plus âgée, qui accumule désormais des richesses comme le faisait autrefois les baby-boomers, et la jeune génération, dont les statistiques erronées donnaient l’impression qu’elles étaient bien plus susceptibles de rattraper leur retard qu’elles ne l’étaient en réalité.
