Une proposition avancée par l’administration Trump visant à créer un produit hypothécaire sur 50 ans pour améliorer l’abordabilité du logement pourrait permettre aux acheteurs de réaliser d’importantes économies immédiates, mais cela entraînerait un coût important en doublant les paiements d’intérêts sur la durée du prêt, selon une analyse récente de John Roballo d’UBS Securities.
Prévenant que de nombreuses questions fondamentales restent sans réponse, des calculs en coulisses montrent un compromis évident entre l’abordabilité mensuelle immédiate et l’accumulation de dettes à long terme. D’après les calculs de Robalo, prolonger la durée du prêt pourrait réduire le paiement mensuel d’une maison au prix médian d’environ 119 $.
Même si l’allégement financier à court terme est significatif pour les consommateurs aux prises avec les coûts actuels du logement, les sanctions financières à long terme sont sévères. Selon une analyse d’UBS, prolonger la durée du prêt de 30 à 50 ans pourrait doubler le montant des intérêts qu’un acheteur paiera pendant la durée du prêt pour une maison au prix médian. De plus, ce calendrier de remboursement considérablement allongé ralentirait considérablement le rythme auquel les propriétaires accumulent la valeur nette.
Cela pose problème car la longueur inhabituelle de cette proposition soulève une autre complication démographique. UBS constate que l’âge moyen des primo-accédants vient d’atteindre 40 ans. Cette tranche d’âge signifie que de nombreux primo-emprunteurs risquent de décéder avant l’échéance de leur hypothèque.
Mike Konczal, directeur principal des politiques et de la recherche à l’Economic Security Project, a déclaré à l’Associated Press que « transférer la dette hypothécaire aux enfants d’un emprunteur n’est généralement pas un objectif des décideurs politiques ». L’Associated Press a effectué des calculs similaires à ceux de Robalo et a constaté que l’emprunteur moyen paierait 389 000 $ supplémentaires en intérêts sur la durée d’une hypothèque de 50 ans, par rapport à une hypothèque de 30 ans.
comment les mathématiques se décomposent
Les analystes d’UBS, dont Spencer Kaufman et Matthew Johnson de l’équipe de Robalo, ont basé leurs calculs sur une maison dont le prix médian était d’environ 420 000 $, en supposant un acompte de 12 % de 50 400 $ et un solde de prêt de 369 600 $. À titre de comparaison, l’analyse suppose qu’un prêt hypothécaire standard sur 30 ans comporte un taux d’intérêt de 6,33 % et des versements mensuels de 2 295 $.
Cependant, le taux d’intérêt sur un produit à 50 ans est estimé à 6,83 % plus élevé de 50 points de base. Malgré ce taux d’intérêt plus élevé, prolonger la durée à 600 mois (50 ans) réduit votre paiement mensuel à 2 176 $. Ce calcul suggère que le pouvoir d’achat du consommateur moyen augmenterait d’environ 23 000 $, ce qui lui permettrait d’acheter des maisons dont le prix pourrait atteindre 442 995 $ tout en maintenant ses mensualités au niveau de référence sur 30 ans de 2 295 $.
La viabilité et la structure de l’hypothèque sur 50 ans sont confrontées à plusieurs facteurs compliqués. Fannie Mae et Freddie Mac sont actuellement sous tutelle, donc si la demande est suffisante, ils pourraient acheter ces prêts hypothécaires à long terme auprès des prêteurs, les regrouper en titres et les vendre aux investisseurs. Les analystes d’UBS pensent qu’il pourrait être difficile de modifier la loi Dodd-Frank pour classer les prêts hypothécaires à 50 ans comme prêts qualifiés, ce qui pourrait entraîner des taux d’intérêt plus élevés sur les prêts à plus longue échéance que sur ceux à 30 ans.
Investir dans les infrastructures ?
En résumant ses premières réflexions sur la proposition, l’UBS a réitéré début octobre les conclusions d’une étude de trois ans : le marché du logement est très inefficace et gelé, et la seule solution claire est un investissement direct du gouvernement dans les infrastructures de logement. La réponse réside avant tout dans les panneaux muraux fabriqués.
En octobre, l’équipe de Robalo a souligné des faits accablants. L’accessibilité financière du logement est proche de son pire niveau depuis le milieu des années 1980, selon l’indice NAR des prix des logements, tandis qu’une étude de la Réserve fédérale montre que la construction est « la seule grande industrie avec une croissance moyenne négative de la productivité depuis 1987 ». Enfin, l’équipe de Robalo a estimé que la pénurie structurelle de logements sur le marché immobilier américain s’élève à 7 millions d’unités.
UBS a suggéré qu’augmenter l’adoption de panneaux muraux fabriqués est une stratégie significative, qui pourrait réduire les déchets de 20 % et les jours d’assemblage jusqu’à 30 %. L’étude de l’UBS a révélé que les coûts de construction augmenteraient de 783 dollars par unité, ce qui suggère une réticence de la part du secteur privé.
Ces calculs pourraient être sujets à débat, car le président Donald Trump a semblé minimiser, voire abandonner, cette idée dans une interview accordée mardi à Fox News. Lorsque l’intervieweuse Laura Ingraham lui a fait part du tumulte suscité par la proposition parmi ses électeurs, il a répondu : « Ce n’est pas grave », ajoutant : « Cela pourrait aider un peu. » Le rédacteur en chef de ResiClub, Lance Lambert, a noté l’apparente impopularité de l’idée parmi 11 points à retenir dans son analyse de la proposition.
