Pendant la pandémie, des millions d’Américains sont entrés sur le marché immobilier grâce à des taux hypothécaires inférieurs à 3 %. Mais alors que les taux hypothécaires et les prix de l’immobilier commencent à augmenter et que les salaires restent relativement stagnants, la réalisation du rêve américain semble plus que jamais hors de portée. En fait, l’âge moyen des acheteurs d’une première maison a atteint un niveau record de 40 ans, selon la National Association of Realtors.
« La proportion historiquement faible de primo-accédants met en évidence l’impact réel d’un marché immobilier en manque de stocks abordables », a déclaré Jessica Lautz, économiste en chef adjointe du NAR et vice-présidente de la recherche, dans un communiqué. « La part des primo-accédants sur le marché a diminué de 50 % depuis 2007, juste avant la Grande Récession. »
Même s’il existe des lueurs d’espoir temporaires quant à une amélioration de l’accessibilité au logement, avec une baisse des taux hypothécaires par rapport à leur sommet de 8 % en 2023, les experts s’accordent à dire qu’il est « très improbable » que l’achat d’une maison devienne abordable dans un avenir proche.
Selon les données de Realtor.com partagées avec Fortune, vous devez faire au moins une des trois choses suivantes : Les taux hypothécaires devraient tomber à 2,65 %. Le revenu médian des ménages devrait augmenter de 56 %. Sinon, vous devrez réduire le prix de votre maison de 35 %. Pour les calculs hypothécaires, Realtor.com a déclaré à Fortune qu’il suppose un acompte de 10 %, les données historiques sur les revenus reflètent le revenu médian des ménages du recensement le plus récent, les prix des maisons sont basés sur les prix de vente des maisons existantes de la National Association of Realtors et les taux hypothécaires proviennent de Freddie Mac, Hannah Jones, analyste principale de recherche économique chez Realtor.com.
Les taux hypothécaires actuels se situent autour de 6,15 %, et pour atteindre 2,65 %, il faudrait baisser de quelques points de pourcentage. Pendant ce temps, le revenu médian des ménages requis est de 132 171 $, soit actuellement seulement 84 763 $. Jones a déclaré que les prix des logements devraient baisser de 418 000 $ à 273 000 $, en supposant que les revenus, les taux hypothécaires et les taux de partage des revenus restent les mêmes. Pour mettre les choses en perspective, les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 50 % au cours des six dernières années seulement, une baisse aussi importante est donc surprenante.
options irréalistes
Même s’il peut être utile de fournir des chiffres réels sur ce qu’il faut faire pour rendre le logement abordable, ces options ne correspondent pas de manière réaliste aux réalités du marché actuel.
« La situation qui a fait chuter les taux d’intérêt en dessous de 3 % en 2020-2021 était (espérons-le) une pandémie mondiale unique », a déclaré à Fortune le PDG d’A&D Mortgage, Max Slyusalczuk. D’un autre côté, « je pense que la dernière fois que nous avons vu une augmentation de 50 % ou plus du salaire moyen, c’était probablement après la Seconde Guerre mondiale, et il a fallu plus de 20 ans pour que cela se produise ».
Il existe également un ralentissement du marché du travail, caractérisé par un ralentissement de la croissance de l’emploi et des salaires, mais Sean Roberts, directeur général de l’entreprise de construction hors site Villa, a déclaré qu’il était peu probable que cela change à court ou moyen terme. Il a également déclaré qu’il faudrait « un choc économique majeur » pour ramener les taux hypothécaires bien plus bas qu’ils ne le sont actuellement, mais cela était peu probable.
« Le marché hypothécaire est devenu plus discipliné et réglementé, la plupart des propriétaires ont beaucoup plus de valeur nette sur leur maison, une grande proportion de maisons n’ont aucun prêt hypothécaire et beaucoup trop d’emprunteurs sont désormais contraints à des remboursements hypothécaires inférieurs », a déclaré Roberts.
Plus de 30 millions de propriétaires n’ont actuellement pas d’hypothèque, et le pourcentage de propriétaires sans versements hypothécaires est passé de 33 % en 2010 à 40 % en 2023. Cela reflète les tendances de l’accession à la propriété et des emprunts conservateurs, selon une note de juillet de Goldman Sachs.
« Jusqu’à ce que la croissance des revenus s’accélère rapidement (peu probable), que les taux hypothécaires diminuent de manière significative (peu probable) et que les prix de l’immobilier baissent de manière significative (peu probable), nous nous attendons à ce que le marché immobilier reste relativement stagnant sans progrès significatif en matière d’accessibilité », a ajouté Roberts.
En fait, Realtor.com prédit que les taux hypothécaires baisseront de seulement 0,3 %, les prix des logements augmenteront de 2,2 % sur un an et la croissance des salaires restera à 3,4 %.
Et même si l’un de ces facteurs se matérialisait, le marché immobilier pourrait devenir très compétitif.
« Nous sommes dans une position difficile », a déclaré Slyusalchuk. « Dès que l’un de ces facteurs se manifeste, que se passe-t-il ? De plus en plus de personnes achètent et vendent des maisons sur le marché, ce qui augmente la demande et fait monter à nouveau les prix. »
