La popularité des marchés immobiliers en Floride et au Texas a grimpé en flèche pendant la pandémie. Sans se rendre au bureau, les travailleurs à distance se sont dirigés vers le sud pour profiter des températures plus chaudes, des impôts moins élevés et des nouvelles constructions de la Sunbelt.
Mais cette histoire est aujourd’hui en train d’être réécrite. Les acheteurs de maison donnent désormais la priorité à l’abordabilité et à la sécurité d’emploi. Cela signifie que les villes de la Rust Belt sont plus fortes que les villes de la Sun Belt. L’Ohio, en particulier, est devenu le champion discret du marché immobilier américain, grâce à l’attrayante Cleveland Clinic et à l’usine Intel de 20 milliards de dollars. Oh, et certaines maisons sont environ 30 % moins chères que les maisons côtières.
Les données de Redfin publiées lundi montrent que les États-Unis constituent un marché d’acheteurs solide, avec un nombre de vendeurs supérieur de 43 % aux acheteurs en mars, soit un peu moins que l’écart le plus important jamais enregistré depuis 2013. Cependant, la douleur n’est pas uniformément répartie.
L’Ohio est fort même sur un marché déséquilibré
Les cinq marchés d’acheteurs les plus déséquilibrés du pays se trouvent dans la Sunbelt. Miami (148 % de vendeurs de plus que d’acheteurs), Nashville (119 %), Austin (112 %), San Antonio (109 %) et Las Vegas (101 %). Toutes les principales lignes de métro Redfin en Floride et au Texas sont dans un marché d’acheteurs, les vendeurs étant 97 % plus nombreux que les acheteurs à Houston et 87 % à Dallas.
« Les impôts fonciers élevés, la hausse des primes d’assurance et les inquiétudes concernant la sécurité de l’emploi rendent les choix des acheteurs de maison très difficiles », a déclaré Barb Cooper, agent immobilier Redfin Premier à Austin, dans un communiqué. « Les acheteurs sur le marché veulent une maison clé en main dans tous les sens du terme, et nous disposons d’un vaste inventaire afin qu’ils puissent se permettre d’attendre sans compromis.
Pendant ce temps, l’État de l’Ohio tient bon. Cincinnati et Columbus ont des marchés d’acheteurs modestes (30,7 % et 22,8 %, respectivement), et Cleveland est l’un des rares marchés équilibrés en Amérique.
En particulier, les acheteurs de la génération Z et les télétravailleurs abandonnent les coûteuses métropoles Sunbelt du Midwest, où les prix médians des maisons oscillent souvent entre 200 000 et 275 000 dollars, bien en dessous de la fourchette de prix nationale de plus de 400 000 dollars. Le prix médian d’une maison à Cleveland est d’environ 150 000 $, soit moins d’un tiers des 625 000 $ de Miami, selon les données de Realtor.com.
Selon Realtor.com, « Situé sur la rive sud du lac Érié, Cleveland allie le courage de Rust Belt et une histoire de retour authentique, de la Cleveland Clinic de classe mondiale au Rock and Roll Hall of Fame en passant par des quartiers revitalisés comme Ohio City et Tremont, où des maisons centenaires côtoient des brasseries et des restaurants animés. » « Cette ville pèse largement dans la balance et son marché immobilier commence à le prouver. »
Problème de prix de l’immobilier dans la Sunbelt
Le changement d’effet de levier se reflète dans les prix, le Texas et la Floride connaissant les pertes les plus importantes.
Les prix des logements dans la région métropolitaine d’Austin sont actuellement 27,8 % inférieurs à leur sommet de 2022, tandis que les prix des logements à Hartford sont 22,5 % au-dessus de leur sommet de 2022, selon une analyse des données du fondateur du Regi Club, Lance Lambert.
« Une partie de cette ‘bifurcation’ signifie en fin de compte une régression, une grande partie de la baisse pure et simple des prix de l’immobilier se produisant sur des marchés qui ont été encore plus chauffés par le boom immobilier pandémique », a écrit Lambert.
L’analyse de Lambert de l’indice Zillow Home Value montre que les prix nationaux des logements n’ont augmenté que de 0,8 % sur un an, de mars 2025 à mars 2026, 89 des 300 plus grands marchés immobiliers du pays ayant enregistré des baisses de prix d’une année sur l’autre en mars. Au Texas, en Floride et au Colorado, les stocks actifs sont nettement supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie en 2019, en raison de la surproduction de la Sunbelt, a écrit Lambert. Cela signifie que les prix de l’immobilier baisseront ou resteront stables, a-t-il ajouté.
Le Midwest a le problème inverse. Les prix des logements à Columbus ont augmenté de près de 4 % d’une année sur l’autre, avec un prix de vente médian de 290 000 $, selon les données de Redfin. Selon les données Zillow compilées par Stacker, les trois villes de la région métropolitaine de Cleveland à la croissance la plus rapide sont Hunting Valley (+8,6 %), Bentleyville (+7,8 %) et Moreland Hills (+9,0 %).
Tolède est également classé quatrième marché immobilier le plus dynamique du pays en 2026 par Realtor.com, avec un taux de croissance des prix prévu de 13,1 %. Alors que les vendeurs de Sunbelt baissent leurs prix pour écouler leurs stocks, les vendeurs de l’Ohio envisagent une augmentation des capitaux propres.
Climat, assurance et sortie de la Floride
Ce changement est également amplifié par des facteurs sur lesquels les acheteurs ne peuvent pas négocier, tels que les risques climatiques, les primes d’assurance immobilière et la hausse des frais de la HOA (association de propriétaires).
Redfin affirme que la Floride souffre d’une augmentation des catastrophes naturelles, de la hausse des primes d’assurance et de la hausse des frais HOA pour les copropriétés, ce qui incite certains propriétaires à partir. En fait, selon les données d’Insurify ;La prime annuelle moyenne dans le Sunshine State est de 8 292 $, comme cité par Insurance Business. Environ 181 % de plus que la moyenne nationale.
Miami est également considérée comme l’un des marchés les plus faibles en raison d’une surabondance de copropriétés, et les propriétaires immobiliers du sud de la Floride ont été frappés par des évaluations spéciales élevées suite à la mise en œuvre du Surfside Structural Inspection Act. Le Texas a ses propres problèmes. Les impôts fonciers et les primes d’assurance entraînés par les risques de tempête de grêle, de tornade et d’ouragan dans le Golfe ont érodé le calcul de l’abordabilité qui attire des millions de personnes au Texas.
Pourquoi l’État de l’Ohio peut gagner
L’Ohio n’est peut-être pas sur le radar de nombreux acheteurs côtiers pour des raisons de style de vie, mais cela pourrait avoir du sens en théorie du point de vue de l’abordabilité.
Selon les données de Zillow, le prix moyen d’une maison à Columbus est d’environ 250 000 dollars, et le coût de possession à Cleveland est en réalité inférieur au loyer, un exploit rare sur le marché actuel.
La base d’entreprises de Cincinnati comprend six sociétés Fortune 500, de Kroger à Procter & Gamble. Pendant ce temps, le projet de semi-conducteurs d’Intel d’une valeur d’environ 20 milliards de dollars à l’extérieur de Columbus attire des talents, des capitaux et une demande de logements.
Daniel Andrews, agent immobilier chez Realty One Group Next Generation, a précédemment déclaré à Fortune qu’il avait récemment travaillé avec plusieurs acheteurs de la génération Z, en particulier des travailleurs à distance et de jeunes professionnels, qui quittent des zones chères comme la Floride pour des logements plus abordables.
« Pour beaucoup de gens, il ne s’agit pas seulement de se loger moins cher, il s’agit également de pouvoir créer de la richesse rapidement sans se noyer dans les frais généraux », explique Andrews. Elle a également cité les statistiques de StorageCafe montrant que la génération Z et la génération Y représentent près de 30 % de tous les migrants interétatiques, des États comme l’Indiana et le Wisconsin connaissant les plus fortes augmentations.
La Floride et le Texas n’ont pas complètement perdu leur popularité, mais la prime pandémique qui permettait aux vendeurs de Sunbelt de dicter leurs prix a disparu. Au lieu de cela, un marché est créé où les acheteurs, armés de stocks et d’un effet de levier, prennent la décision finale.
