Au milieu des années 1990, lorsque Percy Weatherall était PDG de Hong Kong Land et que Michael Smith était cadet junior en immobilier à Jones Lang Wootton, Weatherall a proposé un emploi à Smith. Smith a refusé car il s’était déjà engagé auprès d’UBS à Sydney. Weatherall « n’était pas très content. Je pense que très peu de gens lui ont dit non », se souvient Smith.
Trente ans plus tard, Smith a été nouvellement nommé PDG de l’entreprise, assis dans le même bureau du coin. Lors du dîner de bienvenue, il a cherché Weatherall et lui a rappelé l’épisode. J’ai complètement oublié mon ancien patron.
Hong Kong Land est l’un des promoteurs les plus prestigieux de Hong Kong. Fondée en 1889, la société est le plus grand propriétaire commercial du district central de Hong Kong, avec 4,8 millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux et de commerces de détail de premier ordre à Exchange Square, le centre commercial de la ville et siège de la Bourse. Maison Jardine avec vue sur le port protégé par le gouvernement. et complexe commercial Landmark.
Mais maintenant, M. Smith tente de desserrer les relations entre Hong Kong et Hong Kong Land. Il s’agit d’un grand pas en avant pour l’entreprise, qui porte littéralement le nom de son siège social.
« Hong Kong Land a toujours été l’agence de location de bureaux à Hong Kong », a déclaré Smith à Fortune lors d’une longue interview au siège central de l’entreprise. « Si vous regardez les cycles historiques de location de bureaux et le cours de nos actions, il semble y avoir une corrélation de 90 %. Rien d’autre que nous avons fait en tant qu’entreprise n’avait d’importance pour les investisseurs. »
Fixé par Jardine Matheson, qui contrôle un peu plus de 50 % des actions de Hong Kong Land et est lui-même profondément engagé dans sa transition d’un conglomérat à un répartiteur de capitaux, le mandat de M. Smith est d’attirer des co-investisseurs institutionnels et de transformer les propriétaires en gestionnaires de fonds afin d’étendre l’empreinte de l’entreprise non seulement à Hong Kong Land mais dans les villes portes de l’Asie.
Transformer un développeur de 137 ans
Hong Kong Land a été fondée en 1889 par l’homme d’affaires arméno-britannique Catchik Paul Chater, né à Calcutta, et le taipan de Jardine Matheson, James Johnston Keswick. Six jours après avoir créé l’entreprise, Chater a convaincu le gouvernement colonial de reprendre 65 acres de nouveau front de mer. Aujourd’hui, le terrain récupéré abrite l’Alexandra House et le Princes Building, ainsi que l’hôtel Mandarin Oriental, propriété de Jardines.
Chater était également à l’origine de la création de la Hong Kong Electric Power Company, des fermes laitières et des quais, quelques-uns des premiers piliers de ce qui allait devenir Hong Kong. Plusieurs rues et immeubles portent encore son nom.
« Paul Catchik Chater, plus que quiconque, est responsable de l’entraînement de Hong Kong dans le XXe siècle », déclare Vodin England, journaliste et historien et auteur de Fortune’s Bazaar: The Making of Hong Kong. « La Charte a littéralement façonné Hong Kong à la fois en redessinant le front de mer et sur le plan culturel en parrainant tout, des sociétés de jardinage à l’Université de Hong Kong. »
Hong Kong Land appartient actuellement à Jardine Matheson, l’un des plus grands conglomérats de Hong Kong et classé 449e au Fortune Global 500. Jardines a consolidé son emprise sur Hong Kong Land dans les années 1980, après une période d’expansion agressive qui a laissé les promoteurs surchargés.
Robin Lam Kitt—South China Morning Post (via Getty Images)
M. Jardines avait besoin de quelqu’un pour reconstruire Hong Kong Land, alors il s’est tourné vers M. Smith, un banquier d’investissement de longue date chez UBS et Goldman Sachs qui a passé des années à bâtir le secteur des fonds de placement immobilier en Asie. Il est ensuite devenu PDG régional pour l’Europe et les États-Unis de Mapletree Investments, la branche immobilière de Temasek basée à Singapour.
Il estime que le marché immobilier de Singapour est un modèle de discipline financière qui manquait largement aux promoteurs de Hong Kong, y compris Hong Kong Land.
« Les terrains à Hong Kong se négociaient avec une décote de 80 % par rapport à la valeur nette d’inventaire », souligne-t-il. « Incredible Assets vaut clairement bien plus de 20 cents par dollar et possède une excellente marque, mais elle n’est peut-être pas aussi progressiste que certaines entreprises singapouriennes. »
Six mois après avoir rejoint Hong Kong Land, il a proposé un plan visant à mettre un terme aux activités de construction et de vente de logements. Vendez des actifs non essentiels. et réduire l’exposition de l’entreprise à une seule région à moins de 40 %.
« Lorsque j’ai rejoint l’entreprise, nous avions 50 à 60 projets en Asie, dont beaucoup en Chine, à Cebu aux Philippines, en Indonésie et ailleurs, mais nous n’avions pas l’envergure nécessaire sur aucun des marchés », se souvient Smith. Il a décidé que le développement du logement devait cesser. « Vous êtes très sensible aux facteurs externes. Nous avons acheté un terrain à Singapour juste avant que le gouvernement n’augmente le droit de timbre de 30 à 60 %. Cela tue votre viabilité. »
Plus tôt cette année, Hong Kong Land a lancé le Singapore Central Private Real Estate Fund (SCPREF), avec des actifs sous gestion de 8,2 milliards de dollars singapouriens (6,3 milliards de dollars). Le fonds détient la participation de Hong Kong Land dans les tours 1 et 2 du centre financier Marina Bay, One Raffles Quay, One Raffles Link et Asia Square Tower 1, qui appartenaient auparavant à la Qatar Investment Authority. QIA aurait pu simplement en tirer profit, mais est devenue un investisseur fondateur du fonds aux côtés du géant néerlandais des retraites APG Asset Management et des fonds souverains d’Asie du Sud-Est, bien que Smith ait refusé de confirmer.
« Pour un gestionnaire de fonds débutant, les gens ont été surpris par la taille du fonds et la rapidité avec laquelle il a été mis en place », explique Smith.
Hong Kong Land vise à avoir des actifs sous gestion de 100 milliards de dollars d’ici 2035, soit plus du double du montant actuel. M. Smith a promis que le promoteur n’émettrait pas de nouvelles actions ni ne sacrifierait sa notation de qualité investissement. « Si vous atteignez cette valeur liquidative ou cette prime comme un REIT, vous pourrez peut-être lever des capitaux », a déclaré Smith. « Mais qu’en est-il des prix discount ? Non. »
Le ralentissement de Hong Kong… et sa reprise partielle
Le cours de l’action de Hong Kong Land (malgré son nom, elle est négociée à Londres et à Singapour) a augmenté de plus de 55 % au cours des 12 derniers mois, atteignant un niveau record en janvier.
La société est passée d’une perte nette de 1,4 milliard de dollars en 2024 à un bénéfice net de 1,3 milliard de dollars en 2025, stimulé par un gain de juste valeur de 890 millions de dollars provenant de la réévaluation des immeubles de placement. Le bénéfice sous-jacent, qui exclut les éléments non commerciaux, a chuté de 8 % à 458 millions de dollars.
Un examen plus attentif des chiffres des revenus locatifs de Hong Kong Land révèle les divergences de l’entreprise sur les différents marchés. Les revenus locatifs des bureaux et des magasins de détail à Hong Kong ont diminué au total de 7 % entre 2024 et 2025. Les loyers des bureaux à Singapour ont augmenté de 4 %. Et le commerce de détail chinois a augmenté de 27 %. Hong Kong représente encore environ 60 % des revenus locatifs totaux de Hong Kong Land.
Hong Kong se remet encore des dommages à sa réputation causés par sa politique à long terme de zéro coronavirus, qui a effectivement interrompu les voyages internationaux pendant des années. Certaines entreprises étrangères, notamment américaines, ont déplacé leurs opérations vers d’autres villes de la région, notamment à Singapour. Les difficultés économiques de la Chine, notamment l’effondrement du secteur immobilier, la répression réglementaire contre les grandes technologies et la faiblesse des dépenses de consommation, pèsent également sur le rôle de la ville en tant que lien avec l’économie plus large du nord.
Certains secteurs n’ont pas encore récupéré des années après la pandémie. L’immobilier commercial connaît un déclin à long terme, les entreprises renonçant à leurs projets d’expansion en raison du ralentissement économique chinois. Le secteur de la vente au détail souffre également. Le nombre de touristes étrangers n’est pas revenu aux niveaux d’avant le coronavirus, les touristes de Chine continentale recherchent des expériences plutôt que du shopping, et les résidents de Hong Kong traversent la frontière pour faire du shopping dans la ville voisine de Shenzhen.
Mais malgré ces vents contraires qui frappent certaines parties de l’économie de Hong Kong, Smith reste optimiste quant à l’immobilier dans la région centrale, même s’il cherche à réduire l’exposition de Hong Kong Land à la ville. « C’est le cœur de l’île de Hong Kong. C’est ici que viennent les gens, qu’ils soient riches ou PDG d’entreprise », dit-il.
Chen Xin—Getty Images
Les loyers de Grade A Central ont augmenté de 3,5 % au cours des deux premiers mois de 2026, selon Jones Lang LaSalle. « Nous avons senti un point d’inflexion dans notre portefeuille il y a environ un an. Nous commencions à ressentir une offre très limitée dans nos principaux actifs de bureaux super prime à Hong Kong, et les postes vacants diminuaient rapidement », a déclaré Smith. « Cette année a été phénoménale. »
Cet optimisme pourrait s’étendre à l’ensemble de Hong Kong. L’économie de la ville a connu une croissance de 5,9 % au premier trimestre 2026, soit le rythme le plus rapide depuis près de cinq ans. Les ventes au détail en mars ont augmenté de 12,8 % par rapport au même mois de l’année dernière. (Deloitte prédit que les ventes au détail à Hong Kong augmenteront jusqu’à 8 % pour atteindre environ 52 milliards de dollars cette année).
Le marché des introductions en bourse de la ville a joué un rôle dans la demande de bureaux. Hong Kong a été le leader mondial en levant 37 milliards de dollars grâce à 119 nouvelles inscriptions en 2025. Au cours du seul premier trimestre de 2026, 40 entreprises ont levé 14 milliards de dollars, ce qui constitue la meilleure performance au premier trimestre en cinq ans.
Smith voit également un effet de richesse se développer dans son portefeuille de vente au détail. « Ce à quoi nous assistons actuellement, c’est une reprise progressive des marchés des capitaux », dit-il. « Beaucoup de gens gagnent de l’argent grâce aux introductions en bourse, au trading et à tout le reste. Il s’agit simplement d’avoir plus de confiance. »
Il souligne que 85 % des acheteurs de Landmark sont « détenteurs d’un numéro 852 », dérivé du code pays de la ville, ce qui signifie que la reprise du luxe est tirée par la richesse locale plutôt que par les dépenses touristiques. Lorsqu’il s’agit de personnes fortunées, « Hong Kong est le numéro deux après New York », a-t-il ajouté.
Parier sur le centre-ville
Le succès de Hong Kong Land soulève des questions inconfortables quant à savoir si la ville entière est désormais embourbée dans une « économie en forme de K », où les consommateurs haut de gamme continuent de dépenser tandis que les consommateurs bas de gamme sont pressés par des possibilités d’emploi limitées et des coûts croissants.
Cela signifie que Hong Kong Land consolide un segment de marché qui semble résilient, tant à Hong Kong que dans d’autres centres financiers de la région.
La stratégie de M. Smith consiste à parier que la valeur des biens immobiliers de premier ordre dans les centres-villes des grandes villes d’Asie – des tours de bureaux où JPMorgan et Goldman Sachs convoitent les banquiers, des centres commerciaux où Louis Vuitton et Hermès convoitent les magasins phares – augmentera encore le flux de capitaux alors que les entreprises rivalisent pour le talent et la qualité.
Paul Yong-Bloomberg via Getty Images
C’est un renversement de la façon dont les gens parlaient du centre-ville il y a quelques années à peine, lorsque le passage au travail à distance à l’ère du coronavirus a laissé les rues et les immeubles de bureaux désertés. Aujourd’hui, les entreprises utilisent des carottes, comme l’amélioration des immeubles de bureaux, et des bâtons, comme l’élimination des horaires de travail hybrides flexibles, pour reconquérir les travailleurs, et les gens retournent au centre-ville.
« Il ne s’agit pas seulement de Hong Kong », souligne Smith. « Vous vous souvenez de Manhattan ? JPMorgan a achevé son siège social au cœur de la ville : King’s Cross à Londres. »
Au-delà de Hong Kong et de Singapour, il a jeté son dévolu sur Tokyo, Séoul et Sydney, recréant l’écosystème commercial intégré qui définit le portefeuille central de Hong Kong Land.
« Ce que nous aimons, c’est un écosystème au milieu d’une ville avec des infrastructures et des transports connectés », dit-il. « Je ne suis pas favorable à l’achat d’un seul immeuble de bureaux sur n’importe quel marché. Cela n’a aucun sens pour moi. »
