Un vaste projet de loi visant à réduire les coûts du logement et à stimuler la construction de logements a obtenu l’approbation bipartite du Congrès cette semaine, mais des obstacles majeurs subsistent. C’est le président Donald Trump.
La Maison Blanche a approuvé le 21st Century Road to Housing Act, mais mercredi, le président Trump a annulé la cérémonie de signature du projet de loi et a déclaré qu’il ne le signerait pas tant que le Congrès n’aurait pas adopté un projet de loi exigeant que tous les électeurs prouvent leur citoyenneté.
Voici ce que vous devez savoir :
Quelle est l’importance de cette loi sur le logement ?
Le projet de loi est le point culminant de mois de négociations menées par les législateurs qui ont rassemblé des dizaines de projets de loi visant à remédier à la manière dont les logements abordables pour les locataires et les futurs propriétaires deviennent de plus en plus hors de portée pour de nombreux Américains.
Le projet de loi assouplirait la réglementation fédérale, rationaliserait les examens environnementaux, accélérerait le processus de construction et réduirait l’influence des propriétaires d’entreprises en limitant leur capacité à acheter des maisons unifamiliales.
Pourtant, ce n’est pas une solution miracle pour tous les facteurs contribuant à la faiblesse des prix de l’immobilier, notamment la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, la hausse des primes d’assurance et des années de croissance modérée des salaires par rapport à la hausse rapide des loyers et des prix de l’immobilier.
Néanmoins, le projet de loi bénéficie d’un large soutien de la part du secteur immobilier, notamment de groupes représentant les constructeurs d’habitations, les propriétaires multifamiliaux et les groupes de défense du logement.
« Nous devons construire davantage de logements, et une législation qui supprime les obstacles à la construction est exactement ce dont le marché a besoin en ce moment », a déclaré Darryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. « Les acheteurs qui espéraient un soulagement devront peut-être attendre encore plus longtemps. Dans un marché déjà en manque de stocks, c’est une pilule difficile à avaler. »
Les législateurs ont-ils adopté le premier grand projet de loi sur le logement depuis des décennies ?
Le logement est devenu une question brûlante parmi les électeurs ces dernières années, car l’accession à la propriété et le loyer sont devenus inabordables dans de nombreuses régions pour de nombreux Américains.
Le marché immobilier américain est déprimé depuis 2022, lorsque les taux hypothécaires ont commencé à augmenter par rapport aux plus bas de l’ère pandémique. Aux États-Unis, les ventes de logements précédemment occupés sont restées presque stables l’année dernière, restant à leur plus bas niveau depuis 30 ans. Les ventes ont accéléré en mai au rythme le plus rapide depuis décembre, mais restent à un rythme annuel de près de 4 millions d’unités, bien en deçà de la norme historique de 5,2 millions d’unités, plafonnée en partie par la hausse des taux hypothécaires.
Des années de flambée des prix de l’immobilier, en particulier au début de la décennie, lorsque les taux hypothécaires étaient à des niveaux très bas et alimentaient une frénésie d’achat, ont poussé de nombreux acheteurs potentiels à quitter le marché. De plus, des années de construction de logements neufs inférieures à la moyenne ont conduit à une pénurie chronique de logements à vendre dans tout le pays, ce qui a contribué à faire grimper les prix des logements même après des années de ventes atones.
Les prix des logements ont augmenté de 54 % dans tout le pays depuis 2020, et le prix de vente médian des maisons unifamiliales existantes était près de cinq fois le revenu médian des ménages l’année dernière, selon des chercheurs du Joint Center for Housing Research de l’Université Harvard.
Pendant ce temps, les locataires ne voient que peu d’amélioration de l’abordabilité. Bien que le loyer mensuel médian aux États-Unis soit en baisse depuis près de trois ans, il était encore 17,2 % plus élevé en mai qu’avant la pandémie, selon les données de Realtor.com.
Que se passera-t-il si ce projet de loi n’est pas adopté ?
L’un des principaux obstacles à l’accession à la propriété est le déséquilibre entre l’offre et la demande dans de nombreuses régions du pays.
Moins de logements sur le marché feront grimper les prix des logements, même en période de ralentissement économique. À l’inverse, lorsque les taux hypothécaires sont bas, les acheteurs se disputent moins de logements, ce qui fait monter les prix.
Le projet de loi sur le logement contribuerait à accroître l’offre de logements, en particulier lorsqu’il s’agit de logements de démarrage plus petits et plus abordables.
La loi modifierait les réglementations existantes pour encourager la construction de logements préfabriqués, qui ont tendance à être plus abordables que les autres types de nouveaux logements, et élargirait l’accès au financement soutenu par le gouvernement, y compris la construction de logements indépendants que les propriétaires peuvent louer.
Le projet de loi fournit également de nouveaux fonds aux communautés pour convertir les infrastructures abandonnées en logements et fournit des lignes directrices aux communautés souhaitant réformer les réglementations de zonage obsolètes qui restreignent souvent le développement de logements à grande échelle.
« Le logement ne deviendra pas plus abordable du jour au lendemain, mais nous verrons davantage de constructions de maisons en rangée, de complexes d’appartements et d’ADU au cours des prochaines années », a déclaré Fairweather, ajoutant que l’offre supplémentaire « allègera la pression sur les prix de l’immobilier et facilitera l’entrée des acheteurs sur le marché ».
Et les locataires ?
La loi comprend un large éventail de dispositions, y compris des mesures visant à encourager les États et les localités à faciliter la construction de nouvelles maisons et appartements, telles que des subventions fédérales au loyer, des programmes élargis de construction de logements abordables et un financement fédéral pour les zones où les taux de construction de logements sont supérieurs à la médiane.
De plus, le projet de loi augmenterait les limites du nombre de logements sociaux pouvant bénéficier d’un financement pour des rénovations et codifierait un programme de redressement pour aider à accélérer le financement de la reconstruction des communautés après des catastrophes.
De nouvelles protections pour les locataires sont également nécessaires.
« Les familles luttent sous la pression de décennies de hausse des coûts du logement », a déclaré le maire de San Diego, Todd Gloria, président de la Conférence des maires des États-Unis. « Il n’y a pas de temps à perdre. Sans action fédérale, la pénurie de logements aux États-Unis va encore s’aggraver, avec 2 millions d’unités supplémentaires manquant au cours des cinq prochaines années. »
Que se passe-t-il si la signature du projet de loi est retardée de plus de quelques semaines ?
Bien que salué comme une étape importante, le pouvoir du gouvernement fédéral pour déterminer des éléments tels que le nombre de logements à construire et les loyers est limité, étant donné que la plupart des réglementations en matière de construction, telles que les lois de zonage et d’autres aspects de l’immobilier, sont déterminées par les gouvernements locaux et étatiques.
Ainsi, même si le projet de loi est retardé, il n’aura pas d’impact immédiat sur les prix des logements locaux, par exemple. Mais cela ralentirait les nouveaux projets de construction qui, autrement, pourraient ne pas obtenir de permis.
« Plus tôt ce projet de loi deviendra loi, plus vite les constructeurs et les acheteurs de maison bénéficieront de ses effets en aval », a déclaré Daniel Hale, économiste en chef chez Realtor.com. « Même si le président signait ce projet de loi immédiatement, il faudrait probablement un certain temps avant que les consommateurs ressentent l’impact de ce projet de loi, car de nombreuses dispositions mettent du temps à avoir un impact sur les plans des constructeurs et les projets en cours. »
Que se passe-t-il ensuite ?
L’échec du président Trump à signer le projet de loi mercredi ne pourrait que retarder temporairement l’efficacité de la mesure.
La Chambre a adopté le projet de loi par 358 voix contre 32 mardi, et le Sénat l’a adopté par 85 voix contre 5 lundi. Ce niveau de soutien est familièrement appelé majorité à l’épreuve du veto.
Néanmoins, si le président Trump oppose son veto au projet de loi, la Chambre et le Sénat devront voter à nouveau pour annuler le veto.
Ce n’est peut-être pas le cas.
Le président de la Chambre, Mike Johnson, a déclaré mercredi qu’il s’était entretenu avec le président Trump plus tôt dans la journée et qu’il était convaincu que le président signerait le projet de loi.
« Monsieur le Président, si vous regardez les détails du projet de loi, vous comprendrez que c’est un bon produit », a déclaré Johnson.
