Pour de nombreux entrepreneurs et propriétaires de petites entreprises, l’immobilier locatif constitue la prochaine étape logique vers la création d’un patrimoine à long terme en dehors de leur activité principale. L’objectif est simple : acquérir des actifs générateurs de revenus, développer un portefeuille et générer des revenus qui ne dépendent pas des opérations quotidiennes. C’est dans le financement des immeubles locatifs que ce plan gagne du terrain ou stagne. Une bonne structure de prêt fait avancer les transactions. Un mauvais choix entraîne des retards, des conditions incompatibles ou des obstacles à la qualification qui brisent complètement l’accord. Les prêteurs conventionnels évaluent les emprunteurs en fonction de leur salaire, de leurs revenus W-2 et de leurs antécédents professionnels, un modèle qui ne convient pas à la plupart des propriétaires d’entreprise. Le financement des immeubles de placement fonctionne différemment et la compréhension des options change la manière dont la décision est prise. Avant de plonger dans les détails, il est utile de déterminer si l’investissement immobilier correspond à vos objectifs et à votre tolérance au risque.
Options de financement pour les immeubles de placement
Trois types de prêts couvrent la plupart des décisions de financement d’immeubles de placement, et chacun sert une étape différente du cycle d’investissement.
Les prêts hypothécaires conventionnels conviennent mieux aux emprunteurs disposant d’un revenu W-2 stable et qui achètent leur premier ou deuxième bien locatif en leur nom personnel. Les exigences en matière de documentation sont lourdes, mais les taux sont compétitifs pour les emprunteurs qualifiés.
Les prêts d’argent dur sont des prêts à court terme basés sur les actifs, utilisés principalement pour les acquisitions et les rénovations. Les investisseurs Flippers et BRRRR les utilisent pour agir rapidement, puis se refinancent en financement permanent une fois la propriété stabilisée.
Les prêts DSCR sont le principal outil de financement des portefeuilles immobiliers locatifs. Ils qualifient les emprunteurs en fonction des revenus générés par la propriété, et non du revenu personnel de l’investisseur. Pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent investir au-delà d’une ou deux propriétés, c’est là que le modèle conventionnel s’épuise généralement.
Comment fonctionnent les prêts DSCR
DSCR signifie Ratio de couverture du service de la dette. Il mesure si les revenus locatifs d’un bien couvrent les remboursements de son prêt.
Le ratio mesure si les revenus locatifs d’une propriété couvrent le total de ses dettes mensuelles. Ces obligations comprennent le principal, les intérêts, les impôts fonciers, l’assurance et tous les frais HOA applicables, collectivement appelés PITIA. Une propriété générant 2 000 $ par mois de loyer avec 1 600 $ de PITIA mensuel total comporte un DSCR de 1,25. La plupart des prêteurs exigent un ratio minimum de 1,0, ce qui signifie que les revenus locatifs couvrent au moins le coût total du prêt.
Étant donné que le prêt est admissible pour la propriété, les prêteurs n’exigent pas de formulaires W-2, de déclarations de revenus ou de vérification du revenu personnel. Les investisseurs qui sont travailleurs indépendants, détiennent des propriétés dans une LLC ou ont des situations fiscales complexes sont éligibles aux mêmes conditions. Les prêts DSCR sont généralement structurés sous forme de prêts hypothécaires sur 30 ans. Les investisseurs les utilisent pour acheter de nouvelles locations, refinancer des locations existantes ou retirer des capitaux propres via un refinancement en espèces.
DSCR vs conventionnel : quels changements
De nombreux investisseurs commencent par une hypothèque conventionnelle sur leur premier bien locatif. Le chemin est familier, les critères de qualification sont bien compris et les tarifs sont généralement les plus bas disponibles. Ce modèle a un plafond. Les prêteurs conventionnels calculent le ratio dette/revenu en utilisant les obligations personnelles de l’emprunteur. Chaque nouvelle hypothèque s’ajoute à ce ratio, et une fois qu’il atteint le maximum du prêteur, aucune autre propriété n’est admissible, quel que soit le rendement des locations. La plupart des investisseurs se heurtent à ce mur entre la propriété deux et la propriété quatre.
Les prêts DSCR résolvent ce problème en supprimant le revenu personnel du processus de qualification. Ces compromis font partie du fonctionnement du prêt et doivent être compris dès le départ. Du côté positif, les prêts DSCR se clôturent plus rapidement que les prêts hypothécaires conventionnels, les propriétés peuvent être détenues dans une SARL et il n’y a aucune limite sur le nombre de prêts DSCR qu’un investisseur peut contracter tant que les revenus de chaque propriété soutiennent sa dette. Du côté des coûts, les taux sont de 0,5 à 1,0 % plus élevés que ceux du financement conventionnel, les exigences de mise de fonds sont plus importantes et la plupart des programmes incluent des pénalités pour remboursement anticipé qui doivent être prises en compte dans la stratégie de sortie. Un examen détaillé de la manière dont les avantages et les inconvénients des prêts DSCR se manifestent dans différents scénarios d’investissement aide les investisseurs à peser la décision avant de choisir un type de prêt.
Erreurs à éviter lors du financement d’immeubles de placement
Trois erreurs apparaissent régulièrement lorsque les investisseurs financent pour la première fois des biens locatifs avec des prêts DSCR.
Surestimation des revenus locatifs. Les prêteurs utilisent les données de loyer du marché issues de l’évaluation, et non les projections de l’investisseur. Lorsque le loyer projeté est supérieur à l’analyse de marché de l’expert, le ratio DSCR devient inférieur aux attentes lors de la souscription. Cela réduit le montant du prêt ou tue la transaction.
Soumettre une propriété qui n’est pas prête à être louée. Les prêteurs DSCR exigent que la propriété soit dans un état habitable et rentable au moment de l’évaluation. Les propriétés avec des travaux inachevés, une maintenance différée ou des systèmes manquants ne pourront pas être inspectées.
Choisir un prêteur peu familier avec la souscription d’immeubles de placement. Les banques de détail et les courtiers hypothécaires généralistes traitent les prêts DSCR comme des produits non standards. Cette méconnaissance ralentit le processus et introduit des conditions qu’un prêteur privé accepterait sans problème.
Pensées finales
Le financement des immeubles de placement récompense les investisseurs qui comprennent la façon dont les prêteurs envisagent les transactions de location. Les prêts DSCR sont devenus l’outil standard pour les portefeuilles locatifs car ils correspondent au fonctionnement réel de l’investissement locatif : le bien porte la dette et les revenus justifient le prêt. Éviter les erreurs ci-dessus permet de maintenir le processus de financement sur la bonne voie, du premier contact jusqu’à la clôture. Ridge Street Capital travaille avec des investisseurs locatifs dans 35 États sur le financement DSCR pour les propriétés locatives à long terme et à court terme.
