Miami est devenue l’une des destinations les plus populaires du pays pour les Américains cherchant à réduire leurs impôts et à améliorer leur style de vie. Mais les experts affirment que, tandis que les migrants fortunés et les milliardaires comme le PDG de Citadel, Ken Griffin, s’emparent des propriétés luxueuses du front de mer de la ville, il devient de plus en plus difficile pour les familles de la classe moyenne de suivre leur exemple.
Ces chiffres aident à expliquer pourquoi tant d’Américains riches effectuent cette transition et dans quelle mesure il est possible pour d’autres de la soutenir. La Floride a collecté plus de richesses auprès des déménageurs nationaux que tout autre État en 2023, selon une analyse des données de migration de l’IRS réalisée par Realtor.com. Et avec un revenu annuel moyen de 122 530 dollars, ces nouveaux arrivants figuraient également parmi les salariés les plus élevés du pays, selon Gay Collaton, économiste en chef à la Miami Association of Realtors. À titre de comparaison, le salaire moyen aux États-Unis n’est que de 64 505 dollars.
À mesure que de nouvelles richesses affluent et que la demande de biens immobiliers à Miami monte en flèche, le marché immobilier de Miami devient hors de portée pour la plupart des acheteurs. Selon la société de courtage immobilier Redfin, les acheteurs peuvent s’attendre à payer en moyenne environ 652 110 $ pour acheter une maison dans la ville côtière. Pendant ce temps, le prix de vente médian des maisons aux États-Unis est de 398 771 $. On estime que les acheteurs devront gagner entre 160 000 et 215 000 dollars par an pour couvrir l’hypothèque d’une maison typique de Miami, mettant le rêve hors de portée pour 80 à 85 % des Américains.
Craig Studnicki, PDG de la société immobilière de luxe du sud de la Floride ISG World, a déclaré au magazine Fortune que « le sud de la Floride connaît une migration de richesse sans précédent, la richesse venant des quatre coins des États-Unis ».
« Il y a à peine assez de logements pour satisfaire la classe moyenne et la classe moyenne supérieure qui s’installent ici. Mais il y a aussi le transfert de richesses, et les prix du front de mer ont atteint des niveaux complètement imprévisibles. »
Des milliardaires déménagent à Miami : pourquoi faire du shopping à Miami peut être une chimère pour les salariés à revenu intermédiaire
Ce n’est un secret pour personne que les milliardaires affluent à Miami, attirés par les allégements fiscaux, le soleil toute l’année et les luxueuses demeures en bord de mer. Le PDG d’ISG World a déclaré qu’une vague de richesse explosive est arrivée dans la région lorsque M. Griffin a acheté un manoir record de 106,9 millions de dollars sur le front de mer de Coconut Grove. C’est la première fois qu’une maison à Miami se vend pour plus de 100 millions de dollars, et des individus ultra-riches tels que Jeff Bezos d’Amazon et l’ancien PDG de Google Eric Schmidt habitent également dans le Sunshine State.
Mais Ryan McEvennie, directeur général de la recherche sur les actions au cabinet américain de conseil en logement Zelman, ne pense pas que le déménagement des milliardaires à Miami ait entraîné une augmentation significative des prix de l’immobilier pour les autres. L’afflux de personnes ultra-riches n’est qu’une partie de l’histoire. Les experts en logement affirment qu’une pénurie chronique de logements, des années de travaux de construction et une demande constante de la part d’acheteurs de tous niveaux de revenus créent une crise de l’accessibilité financière.
Le manque de propriétés abordables à vendre contrecarre grandement le rêve de Miami pour les Américains de la classe moyenne. Dans le comté de Miami-Dade, les maisons d’un prix inférieur à 400 000 $ ne représentaient que 2 % des annonces unifamiliales actives au début de 2025, et 42 % des annonces étaient évaluées à 1 million de dollars ou plus, selon la Miami Association of Realtors. Les perspectives du logement pour 2025 du groupe montrent également que seulement 14 % des locataires du sud-est de la Floride peuvent réellement se permettre d’acheter une maison unifamiliale ou un condo. Même les vastes infrastructures de la région peinent à les entretenir. Studnicki affirme que les écoles à charte et les écoles privées manquent de capacité. Il a entendu dire que certaines familles étaient sur des listes d’attente depuis plus d’un an pour inscrire leurs enfants.
Studnicki souligne un autre problème qui resserre le marché immobilier de Miami : les lois strictes de Floride sur la sécurité des appartements. À la suite de l’effondrement meurtrier des tours Champlain Sud en 2021, la Floride a adopté une loi exigeant des inspections structurelles plus strictes pour certains immeubles de copropriétés et de coopératives de trois étages ou plus et âgés de moins de 30 ans, ce qui a entraîné de lourdes évaluations spéciales qui peuvent coûter à de nombreux propriétaires jusqu’à des centaines de milliers de dollars. Désormais, certains acheteurs contournent la facture en optant plutôt pour une nouvelle construction.
Le PDG de l’immobilier a ajouté que les promoteurs du sud de la Floride n’ajoutent pas de nouveaux stocks assez rapidement, car les coûts d’emprunt élevés rendent difficile le financement de grands projets. De nombreux constructeurs retardent la construction de nouvelles constructions jusqu’à ce que les taux d’intérêt baissent et soient en mesure de mieux gérer les coûts de remboursement de prêts de plusieurs millions de dollars. La population du comté de Miami-Dade augmentera d’environ 305 600 personnes entre 2010 et 2025, et les responsables du comté estiment que la région aura besoin d’un peu moins de 200 000 logements supplémentaires sur la seule base de la demande locative actuelle.
« Il n’y a pas beaucoup de nouvelles constructions à des prix abordables », a déclaré McEvennie à Fortune, ajoutant: « Le sud de la Floride n’est pas un marché énorme lorsqu’il s’agit de construire des maisons unifamiliales, en partie parce qu’il est enclavé. » Le sud-est de la Floride est la 35e plus grande communauté de construction d’habitations aux États-Unis, avec moins de nouvelles maisons unifamiliales abordables sur le marché, selon les chercheurs.
Les experts affirment que les salariés de la classe moyenne ont intérêt à louer.
Le rêve de posséder une propriété en bord de mer à Miami est loin d’être pour la plupart des gens, mais tout n’est pas sombre pour les immigrants de la classe moyenne qui cherchent à s’installer à Miami, ont déclaré des experts immobiliers à Fortune. Studnicki dit que la location est la meilleure option pour les personnes qui n’ont pas un salaire énorme.
« Certaines maisons, certains beaux condos sur la plage ont des prix assez élevés. Il n’y a aucun doute là-dessus… ils sont disponibles à la location », poursuit Studnicky. « Si vous gagnez 75 000 $ par an, vous pouvez vivre très confortablement dans une location dans le sud de Miami. »
McEvennie convient que la location est l’option la plus viable pour les travailleurs gagnant moins de six chiffres, mais on pourrait dire la même chose dans d’autres villes comme New York, San Francisco et Boston. De nombreuses personnes ne pourront même pas faire une offre sur une maison de 650 000 $ sans baisser leur fourchette de prix.
« Malheureusement, la réponse est oui… », a déclaré le chercheur de Zelman à propos de la nécessité d’un salaire à six chiffres pour vivre confortablement dans la région. « Avec 100 000 $[de salaire]vous n’êtes peut-être même pas admissible à un prêt hypothécaire. Vous devrez donc peut-être baisser votre prix ou votre loyer. »
Cela dit, les experts immobiliers affirment que les acheteurs pourraient enfin retrouver un peu plus de marge de manœuvre à mesure que le marché se stabilise. M. McEvennie a déclaré que les prix de l’immobilier suivraient probablement une trajectoire similaire, s’attendant à ce qu’ils soient stables ou légèrement en baisse l’année prochaine. Le marché s’oriente déjà dans cette direction, avec une normalisation progressive des niveaux de stocks. L’offre de logements à Miami est inférieure d’environ 10 % aux niveaux de 2019, mais l’écart entre les 100 plus grands marchés immobiliers du pays est de 14 %, selon les chercheurs. Bayside City tient bon au milieu de terrain.
« Je ne veux jamais dire que je suis trop optimiste à propos de Miami, ou honnêtement, de n’importe où », a déclaré McEvennie. Mais « du point de vue des transactions réelles, Miami surpasse au moins les mesures nationales à l’heure actuelle ».
