Il y a dix ans, vous auriez peut-être pu savoir exactement qui avait acheté un ranch ou un domaine viticole en activité sur la côte centrale de Californie. Liste restreinte : Un cadre à la retraite qui cherchait un passe-temps montrant qu’il construisait quelque chose depuis 40 ans. Un investisseur qui a publié des chiffres sur l’œnotourisme. Parfois, pour certaines personnes, l’héritage faisait de tout un trophée plutôt qu’un projet.
Ce que je ne pouvais pas vous dire, c’est ce que je vois maintenant. Les acheteurs qui émergent aujourd’hui sont différents sur presque tous les points importants, et ce qu’ils recherchent réellement est quelque chose que le secteur immobilier n’a pas encore trouvé de vocabulaire adéquat pour décrire.
Je vends des biens immobiliers dans le comté de San Luis Obispo depuis près de 20 ans. Pendant la majeure partie de cette période, le segment des ranchs et des établissements vinicoles de ce marché a constitué une niche dans une niche. Les beaux biens immobiliers évoluent lentement et attirent un groupe restreint d’acheteurs, la plupart des agents étant relégués dans les catégories classées sous « projet de retraite » ou « achat par passion ». Le marché grand public n’y a guère prêté attention. Il en va de même pour la plupart des acheteurs de moins de 60 ans.
Ce n’est plus ce que je vois.
La deuxième maison qui est devenue ma seule maison
Ce changement, comme la plupart des gens le comprennent, a commencé pendant la pandémie. Les acheteurs qui recherchaient l’immobilier sur la côte centrale depuis des années ont soudainement pu agir de manière flexible et rapide. Le travail à distance a supprimé les chaînes qui les liaient à San Francisco et Los Angeles. Le calcul a changé du jour au lendemain.
Mais la plupart des analystes s’en sont arrêtés là, parlant de migration pandémique, de migration temporaire et de personnes finalement à la dérive. Ce qui s’est réellement passé, c’est qu’une partie importante de ces acheteurs n’ont pas recalibré leur offre. Le site qui était censé être une cachette est devenu la résidence principale. Ce qui était censé être une option de week-end est devenu une réalité. Et cette redéfinition, une redéfinition de l’endroit où quelqu’un vit et parfois s’enfuit, s’est avérée permanente d’une manière que le marché dans son ensemble a mis du temps à absorber.
Les demandes de prêts hypothécaires à l’achat en milieu rural ont augmenté de près de 80 % par rapport aux niveaux de référence d’avant la pandémie au cours de l’été 2020 et sont restées élevées depuis, selon les données de Fannie Mae, dans un environnement de taux d’intérêt qui a refroidi la demande presque partout. Ce n’est pas une blague. C’est une réinitialisation.
Qu’est-ce qui n’allait pas avec le « luxe » ?
Le secteur immobilier a passé des années à définir le luxe par un ensemble de paramètres bien connus : superficie en pieds carrés, finitions, codes postaux et proximité des bonnes choses. La Côte Centrale ne s’est jamais parfaitement inscrite dans ce modèle et a toujours été sous-évaluée dans les cadres traditionnels. Lorsque les acheteurs ont commencé à arriver avec des listes de contrôle différentes : intimité, superficie, autosuffisance, capacité de produire quelque chose, le marché a dû rattraper ce qu’ils achetaient réellement.
Les propriétés qui retiennent actuellement l’attention ne sont pas nécessairement les plus grandes ou les plus sophistiquées. Ils ont une infrastructure fonctionnelle. Une cave avec une licence de dégustation. Un ranch avec des droits d’eau. Une maison d’hôtes ou une annexe pouvant accueillir des parents, des enfants adultes et des arrangements familiaux à long terme qui n’existaient pas lors de la construction de cette propriété. C’étaient autrefois des fonctionnalités. Voici ce qui est important.
Il est difficile de dire à haute voix ce qui a changé à l’origine de tout cela, mais si vous savez quoi chercher, c’est là.
Ce type d’achat a un archétype bien connu. Depuis 30 ans, l’Américain s’est retiré en Toscane et en Provence, gérant une petite chambre d’hôtes et s’occupant de quelques oliviers. Peter Mayle a fait carrière en l’expliquant. Ce fantasme a toujours consisté à échapper au rythme de l’Amérique : les déplacements domicile-travail, la densité, la ténacité dévorante d’une carrière. La ferme en pierre et le Chianti étaient les points forts. Cette propriété fut une récompense, un atterrissage en douceur, un dernier chapitre écrit à une échelle plus humaine.
Personne qui a acheté une ferme en Provence en 1995 ne s’est demandé si cela fonctionnerait si la chaîne d’approvisionnement devenait plus complexe. Cette question n’existait pas encore.
Je me concentre désormais sur les mêmes transactions superficielles concernant la terre, la production, la subsistance et la beauté, mais les motivations sous-jacentes sont résolument différentes. Ces acheteurs ne fuient pas leur vie épuisante. Ils renforcent quelque chose qui peut ou non tenir. Le rêve de la Toscane était de s’en retirer. Celui-ci est difficile à nommer. Il s’agit d’une protection discrète contre un système que ces acheteurs ont passé leur carrière à bâtir et qu’ils ne sont plus sûrs de pouvoir maintenir.
Les propriétés en exploitation qui cultivent des aliments, génèrent des revenus, sont construites sur des terrains disposant d’un approvisionnement en eau fiable et ne dépendent pas de chaînes d’approvisionnement denses pour fonctionner, offrent quelque chose que les immeubles en copropriété de luxe de grande hauteur ne peuvent tout simplement pas. Personne ne l’explique ainsi dans une lettre d’offre. Mais c’est dans les questions qu’ils posent, les événements fortuits qui les intéressent et les caractéristiques qui les font passer de l’intérêt à l’enthousiasme.
Des problèmes d’inventaire dont personne ne parle
Dans un marché comme le mien, cela crée un problème de compression. L’offre de biens immobiliers répondant à tous ces critères, y compris les infrastructures de ranch fonctionnelles, les droits de cave et les contours des terres et des eaux qui permettent une véritable autosuffisance, est limitée d’une manière que les nouvelles constructions ne peuvent résoudre. Vous pouvez également construire une maison luxueuse. Avec un permis de salle de dégustation et un vignoble de production existants, 60 acres supplémentaires ne peuvent pas être produits.
Les acheteurs le comprennent. L’urgence que j’examine actuellement avec ces propriétés est plus réfléchie que l’urgence d’un marché en plein essor. Ce sont des gens qui ont terminé leur travail, savent ce qu’ils veulent et ont accepté qu’attendre signifie simplement avoir moins d’options.
Ce n’est pas seulement un phénomène sur la côte centrale. Vous le voyez dans la Willamette Valley, le Texas Hill Country, la Hudson Valley, dans tous les marchés où la terre fait quelque chose. Le fil conducteur est que les acheteurs ont cessé de considérer l’immobilier de style de vie comme une catégorie distincte de la vie réelle et ont commencé à considérer l’immobilier de style de vie comme son noyau.
Concrètement, qu’est-ce que cela reflète ?
Le débat sur le logement est motivé par les taux d’intérêt, les stocks et l’abordabilité, mais ce sont tous des problèmes réels qui méritent d’être résolus. Mais derrière ces mécanismes, quelque chose d’autre se produit. Un groupe d’Américains significatifs a examiné en quoi consistait leur vie – de longs trajets, des villes surpeuplées et des carrières qui exigeaient une subordination géographique – et a décidé qu’ils ne voulaient pas y retourner. La pandémie n’a pas suscité de telles aspirations. Cela a simplement donné aux gens une fenêtre pour agir, et suffisamment de personnes sont passées par cette fenêtre pour qu’elle ne se ferme pas.
Les questions les plus fréquemment posées par les acheteurs de ce segment ne concernent pas le financement ou le timing du marché. C’est une version de « Est-ce qu’il reste quelque chose ? » Ils ne posent pas de questions sur l’inventaire abstrait. Ils se demandent si le type de propriété qu’ils envisagent – une propriété dans laquelle ils peuvent non seulement vivre, mais avec laquelle ils peuvent gagner leur vie – existe toujours à un prix raisonnable.
Dans certains cas, la réponse est oui. De plus en plus, la réponse honnête est « pas pour longtemps ».
Les opinions exprimées dans les articles de commentaires de Fortune.com sont uniquement celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement les opinions ou les croyances de Fortune.
