Les acheteurs de maison américains voient de nombreux méchants dans le marché immobilier brutal d’aujourd’hui. La Réserve fédérale, les propriétaires de Wall Street et même les parents baby-boomers qui refusent de déménager. Mais Bank of America Research affirme que le véritable coupable se cache bien en vue dans votre jardin.
Dans son nouveau rapport sur le Housing Symposium, BofA Global Research affirme qu’il existe une « déconnexion fondamentale entre la politique du logement et son sous-offre sous-jacente », les électeurs étant obsédés par de faux ennemis comme les taux d’intérêt et les investisseurs institutionnels plutôt que par le méchant sans visage, le temps lui-même. Plus précisément, le problème réside dans l’incapacité à construire suffisamment de logements pendant des décennies. L’abordabilité a été classée comme la principale préoccupation dans les sondages, mais le comité politique de la banque a averti que les politiques politiquement douloureuses nécessaires pour stimuler l’offre restent largement hors de propos et que le marché reste « au point mort », même si les taux hypothécaires commencent à baisser.
Blâmez non seulement la Fed, mais aussi la Commission de zonage.
Selon le comité de la BofA, la plupart des décisions en matière de logement existent toujours au niveau local, où de nouvelles offres ne sont jamais autorisées en raison des règles de zonage et de la résistance « Pas dans mon jardin ».
« La plupart des décisions en matière de logement sont gérées au niveau local, où la dynamique « Not-In-My-Backyard » (NIMBY) et la résistance politique aux nouveaux développements restent fortes », indique le rapport.
Cette déconnexion se reflète dans la manière dont les électeurs décrivent leurs griefs. Même si l’abordabilité du logement « reste une préoccupation majeure du public », « la plupart des électeurs blâment les taux d’intérêt et les investisseurs institutionnels plutôt que le véritable problème, à savoir le manque d’offre de logements », a déclaré la BofA. Même les initiatives fédérales présentées comme favorables au logement, comme la loi sur le logement dans la rue, n’auront probablement « que des effets progressifs », principalement en réduisant les frictions réglementaires ou en finançant des idées de niche comme le logement modulaire plutôt qu’en ouvrant la construction à grande échelle.
Le marché est « bloqué » en raison de pénuries chroniques d’approvisionnement
Le point de vue central de la BofA est que la crise actuelle de l’accessibilité financière est le produit à la fois de chocs ponctuels et d’échecs de construction beaucoup plus anciens. Depuis 2020, le travail à distance et la migration pandémique ont créé une poussée structurelle de la demande à laquelle le secteur de la construction ne peut tout simplement pas répondre. Un animateur du symposium a estimé que pour absorber cette somme, il aurait fallu que les mises en chantier atteignent environ 6 millions d’unités par an (soit une augmentation de 300 %).
Au lieu de cela, l’offre s’est avérée « beaucoup moins élastique que la demande » et les prix de l’immobilier ont grimpé de plus de 40 % en 18 mois environ, avant qu’un choc brutal sur les taux d’intérêt n’enferme les vendeurs potentiels dans des prêts hypothécaires extrêmement bas. Les ventes de maisons existantes tournent actuellement autour de 4 millions d’unités par an, ce qui, selon la BofA, est le niveau le plus bas ajusté en fonction de la population depuis près de 40 ans et reflète un marché de la revente gelé et un « effet de verrouillage » qui pourrait durer six à huit ans.
Pourquoi les paiements semblent toujours impossibles
En théorie, l’accessibilité s’est améliorée par rapport à son point le plus bas absolu de 2023, à mesure que les revenus ont augmenté et que les taux hypothécaires ont chuté par rapport à leurs sommets. Les stratèges hypothécaires de la BofA s’attendent à ce que les taux hypothécaires à 30 ans n’évoluent que progressivement, d’environ 6,5 % à environ 6 % d’ici 2027, à mesure que l’écart sur les bons du Trésor à 10 ans se normalise plutôt qu’il ne s’effondre.
Mais en réalité, le logement reste « restrictif compte tenu de son contexte historique », estime la banque. Malgré la baisse des coûts nominaux d’emprunt, la hausse des prix, des impôts et des assurances continue de peser sur les mensualités. Cela contribue à expliquer pourquoi la demande est désormais largement en forme de K. Alors que les déménageurs et les acheteurs de produits de luxe continuent de conclure des accords, souvent en rachetant des constructeurs ou en utilisant de l’argent liquide, les primo-accédants et les ménages à faible revenu sont contraints de louer, en attendant une réinitialisation qui ne viendra jamais.
Wall Street et les prêteurs non bancaires ne sont pas l’enjeu principal
BofA vise également un autre mauvais acteur populaire : les grands investisseurs et les prêteurs hypothécaires non bancaires. Par ailleurs, le service de recherche de la banque a fait valoir que « il est peu probable que les restrictions imposées aux gros acheteurs aient un impact significatif sur l’abordabilité ou la disponibilité des logements à court terme », étant donné que les gros acheteurs représentent une proportion relativement faible du stock total de logements.
Les panélistes du symposium ont déclaré que les banques hypothécaires indépendantes (IMB) sont « susceptibles de conserver un avantage » en matière d’origination, car les règles de fonds propres de Bâle III et les risques juridiques empêchent l’entrée à grande échelle des grandes banques. La réforme du GSE, un autre sujet de longue date à Washington, reste incertaine et lointaine, ce qui en fait une mauvaise mesure d’une aide abordable à court terme. Selon BofA, concentrer la colère du public sur Wall Street et l’IMB risque de détourner l’attention de la tâche plus difficile et plus longue qui consiste à assouplir les règles d’utilisation des terres et à construire davantage de logements.
Pourquoi l’amendement est-il politiquement difficile ?
Le rapport affirme franchement que les solutions sont bien comprises. Cela signifie augmenter la densité, accélérer les approbations et rogner sur les règles de zonage qui rendent l’ajout de logements coûteux, voire impossible, dans les zones à forte demande. Mais c’est précisément le genre de changements qui susciteront l’opposition locale la plus féroce, même dans les villes et les États qui s’expriment le plus en faveur de l’accessibilité financière.
« L’abordabilité est une question clé pour les électeurs, mais les propositions visant à remédier aux pénuries structurelles d’approvisionnement sont politiquement impopulaires et manquent d’avantages à court terme », conclut le comité politique de la BofA. Ainsi, tandis que les décideurs nationaux recourent à des outils plus souples comme des subventions modestes, des tests de zonage volontaires et des modèles de planification communautaire standardisés, les principaux goulots d’étranglement au sein des conseils municipaux et des commissions de planification restent largement intacts.
Dans cet article, les journalistes de Fortune ont utilisé l’IA générative comme outil d’enquête. Les rédacteurs ont vérifié l’exactitude des informations avant leur publication.
