Le grand plan de l’administration Trump pour résoudre la crise de l’accessibilité au logement aux États-Unis repose en grande partie sur la déréglementation, et Wall Street est de plus en plus sceptique quant à son efficacité.
Dans une nouvelle note de recherche publiée jeudi, les analystes d’UBS évaluent le rapport économique du président, qui présente la stratégie de logement la plus détaillée de l’administration à ce jour, et constatent que les États-Unis ont un déficit d’environ 10 millions de logements, un chiffre encore plus élevé que la propre estimation de l’UBS d’environ 7 millions de logements. Le verdict a été que, bien que bien intentionné et dans la bonne direction, il était peu probable qu’il fournisse la « montée d’adrénaline » dont le marché immobilier avait besoin à l’approche des élections de mi-mandat.
L’argument central de l’administration est que la réglementation gouvernementale (ce que la Maison Blanche appelle la « taxe bureaucratique ») est la principale cause de la crise de l’accessibilité au logement dans le pays, et que ce fardeau augmente le prix d’une maison unifamiliale de plus de 100 000 dollars. L’administration estime qu’une diminution d’un écart type de l’indice de réglementation de l’utilisation des terres résidentielles de Wharton pourrait augmenter le parc immobilier américain de 13,2 millions d’unités.
Pour prouver que l’idée était possible, la Maison Blanche a cité l’exemple du Texas au début des années 2000. À l’époque, l’assouplissement des règles d’aménagement du territoire et l’expansion rapide des banlieues maintenaient les prix de l’immobilier stables alors même que la population augmentait rapidement.
Le problème est que ce modèle a finalement conduit à une surchauffe des prix et que le cycle d’expansion-récession se poursuit au Texas. Lance Lambert du magazine Fortune a rapporté qu’Austin est surévalué de 41 % en 2022 et que Dallas est surévaluée de 33 %. Un correctif arrivera d’ici 2026. Les prix des logements à Austin ont chuté de plus de 11 % depuis leur sommet de 2022, et la ville se classe actuellement au 51e rang sur 52 grandes villes américaines en termes de santé du marché immobilier, Dallas étant également en baisse de près de 11 %.
« Les bulles des prix de l’immobilier et les chocs négatifs de la demande sont des éléments importants des cycles d’expansion-récession, tout comme l’élasticité de l’offre », a déclaré Lambert, actuellement rédacteur en chef du Cashier Club, à Fortune. « Le fait que des marchés comme Austin, Punta Gorda et Tampa disposent de davantage de terrains disponibles sur lesquels construire signifie que nous assisterons probablement à une réaction de l’offre après la hausse des prix des logements et des loyers. »
Lorsque la demande augmente sur ces marchés, les constructeurs peuvent commencer la construction relativement rapidement. Mais à mesure que la demande ralentit, une offre supplémentaire en ligne pourrait aggraver la pression à la baisse sur les prix et les loyers.
À l’inverse, les marchés où l’offre est limitée, comme le nord-est et la côte de la Californie, ont tendance à connaître des fluctuations moins spectaculaires, précisément parce que les terrains constructibles sont limités et que les niveaux de nouvelles constructions sont plus faibles, a déclaré Lambert.
Ainsi, au Texas, l’administration cite essentiellement une réussite édifiante qui n’a pas réussi à empêcher exactement les fluctuations d’expansion et de récession que la déréglementation à elle seule, sans gestion coordonnée de la demande, n’a historiquement pas réussi à empêcher.
Rien de tout cela ne signifie que la déréglementation est une mauvaise solution à long terme. « Il n’y a pas de baguette magique qui ramènera soudainement les prix de l’immobilier à des niveaux moyens historiques demain », a déclaré Lambert. « La récente détérioration mettra du temps à se rétablir, et certains marchés se redresseront plus rapidement que d’autres. Cela dit, à long terme, faciliter la construction sur davantage de marchés se traduira probablement par un marché immobilier plus sain, car l’offre pourra répondre plus rapidement aux pics cycliques de la demande de logements, comme ceux observés en 2020-2022. »
Les analystes de l’UBS ont qualifié d' »encourageants » les efforts visant à aborder le logement, tant du point de vue de la demande que de l’offre. Il a ajouté que les meilleures pratiques proposées, qui visent à libérer l’innovation manufacturière, à rationaliser la phase de construction des maisons et à protéger le choix des consommateurs, constituent également « un pas dans la bonne direction ».
Cependant, la banque estime qu’il existe des problèmes structurels fondamentaux. Aux États-Unis, la réglementation du logement est en grande partie contrôlée par les gouvernements locaux plutôt que par Washington. En d’autres termes, les lignes directrices administratives sont, au mieux, des propositions volontaires. En conséquence, les États ayant les contraintes réglementaires les plus lourdes, comme la Californie et la Nouvelle-Angleterre, sont fortement démocrates et « pourraient se révéler moins disposés à se conformer » à la stratégie de la Maison Blanche.
Ce n’est pas une nouvelle découverte. En janvier, les stratèges de Morgan Stanley ont qualifié les politiques de logement du président Trump de « modérément favorables à l’accessibilité financière pour les propriétaires », avertissant qu’il s’agissait d’ajustements marginaux plutôt que de remèdes de marché. Morgan Stanley a conclu que le véritable obstacle était l’effet de « verrouillage ». Cela signifie qu’environ deux tiers des prêts hypothécaires en cours ont toujours des taux d’intérêt inférieurs à 5 %, ce qui signifie que les propriétaires sont peu incités économiquement à vendre, quelle que soit l’ampleur des déréglementations de Washington. Thorsten Slok d’Apollo Global Management a déclaré que 40 % des logements américains n’ont aucun prêt hypothécaire, ce qui rend l’effet de verrouillage encore plus grave que ne le suggèrent les seules données hypothécaires.
Pendant ce temps, le marché immobilier est gelé depuis près de trois ans et le dégel printanier tant attendu par les acheteurs ne s’est pas concrétisé à plusieurs reprises.
Si la Maison Blanche veut agir rapidement, UBS a indiqué des mesures plus faciles à gérer : forcer Fannie Mae et Freddie Mac à augmenter leurs achats de titres adossés à des créances hypothécaires, ou réduire temporairement les frais de garantie que les deux sociétés soutenues par le gouvernement facturent aux prêteurs. Il s’agit du même mécanisme que celui utilisé par l’administration en janvier pour pousser temporairement les taux à 30 ans en dessous de 6 % pour la première fois depuis 2022, avant que les effets ne se dissipent.
Il y a un domaine dans lequel UBS a exprimé un réel enthousiasme. Il s’agit d’une construction hors site et modulaire. La productivité des travailleurs du bâtiment a chuté d’environ 30 % entre 1970 et 2020, ce qui, selon les estimations de l’administration, a coûté à l’économie américaine environ 20 points de base de croissance annuelle du PIB, alors même que la productivité globale des États-Unis a augmenté de 100 % au cours de la même période. UBS estime que les panneaux muraux à eux seuls pourraient permettre d’économiser 6 200 dollars par maison à grande échelle, de réduire les jours de montage de 30 % et de réduire les déchets de 20 %.
Le rapport de l’administration recommande d’aligner les normes de construction pour les maisons modulaires et préfabriquées sur les normes nationales, ce que l’UBS considère comme un catalyseur potentiel de gains d’efficacité tout au long de la chaîne de valeur du logement.
Pourtant, la construction hors site prend des années et ne constitue pas une solution miracle. Pour l’instant, il existe un écart important entre les ambitions de l’administration en matière de logement et les moyens disponibles.
