Pour la première fois depuis au moins 1974, les logements neufs se vendent moins cher que les logements existants, en raison d’un mélange de constructeurs de plus en plus généreux et de vendeurs refusant de faire des concessions.
Le prix médian d’une nouvelle maison unifamiliale au premier trimestre 2026 était de 403 200 $, soit 1 400 $ de moins que le prix médian d’une maison existante à 404 600 $, selon les données envoyées à Fortune par la National Association of Home Builders sur la base des chiffres du Census Bureau et du NAR.
Il s’agit du quatrième trimestre consécutif où les prix des logements existants dépassent ceux des logements neufs, un record qui a débuté au deuxième trimestre 2024. Les maisons nouvellement construites bénéficient généralement d’une prime par rapport aux maisons existantes. Selon John Barnes Research & Consulting, la prime était en moyenne de 16 % depuis 1987, mais en avril 2026, elle était de -2 %. Il s’agit du premier chiffre négatif en 50 ans de données.
Mais Alex Thomas, directeur de recherche au sein de l’équipe macro de John Barnes, a déclaré que cela était révélateur d’une offre et d’une demande démodées.
« Il se passe beaucoup de choses dans ces données, et certaines semblent être un artefact de méthodologie, mais il y a aussi une part de vérité là-dedans », a-t-il déclaré à Fortune.
Fourni par John Barnes Research and Consulting
Changer de bâtiment
Les constructeurs ont réduit ce qu’ils construisent. La superficie médiane des maisons neuves vendues était d’environ 2 400 pieds carrés en 2022, contre 2 700 pieds carrés au milieu des années 2010. Des maisons plus petites signifient des prix plus bas, et cela explique à lui seul une partie de la remise apparente par rapport au marché du logement existant très asymétrique. La NAHB a également imputé les fluctuations des prix au fait d’inciter les constructeurs à construire sur de petits lots, à déplacer la production vers le sud et à déplacer les stocks. Tout cela s’inscrit dans un contexte de hausse des coûts de construction, en partie due aux tarifs des matériaux de construction, qui, selon la NAHB, ajoutent jusqu’à 9 200 dollars au prix moyen d’une maison neuve.
Ce changement de prix inclut l’emplacement complet de votre logement.
« Les prix des logements ont été beaucoup plus résistants sur les marchés du Nord-Est et du Midwest, où l’offre n’a pas augmenté autant », a déclaré Thomas. « Il n’y a pas autant de nouvelles constructions de logements dans ces régions, et la baisse des prix dans la Sunbelt fait baisser le prix médian des logements neufs à l’échelle nationale. »
Les données du NAHB confirment les disparités régionales. Dans le Nord-Est, les nouvelles maisons coûtent encore 309 200 $ par rapport aux maisons existantes, et dans le Midwest, elles coûtent 66 800 $. Dans l’Ouest, les taux d’actualisation sont inversés, les maisons existantes coûtant 55 500 $ de plus que les maisons neuves, mais dans le Sud, la différence n’est que de 700 $.
Néanmoins, Thomas affirme que l’accord est réel et qu’il a le potentiel de prendre encore plus d’ampleur.
« Les remises réelles pourraient être encore plus importantes sur certains marchés, étant donné que de nombreux constructeurs offrent des incitations au-delà de simples réductions de prix, telles que des crédits de conception, des rachats de taux d’intérêt et une compensation des frais de clôture, qui ne sont pas reflétés dans les données du recensement sur les prix médians des maisons neuves. » Les recherches de John Burns suggèrent que ces incitations représentent environ 7 à 8 % des prix de vente des maisons neuves, un niveau que Thomas a qualifié de « assez extraordinaire » par rapport aux normes historiques.
La crise de l’abordabilité pousse les constructeurs encore plus loin, avec près de 20 % des logements neufs confrontés à des réductions de prix significatives au quatrième trimestre 2025, selon Realtor.com. Les acheteurs des marchés à forte concentration de nouvelles constructions en prennent note, visitent les bureaux des constructeurs et négocient entre communautés concurrentes.
Les vendeurs conservent les vieux objets à des prix élevés
La raison pour laquelle les constructeurs acceptent les transactions est finalement l’asymétrie avec les revendeurs.
« Les prix des maisons existantes ont tendance à baisser », a déclaré Thomas. « Les revendeurs veulent le même prix que leurs voisins ont obtenu il y a un an ou deux et sont lents à ajuster les prix lorsque les conditions du marché changent. Les propriétaires existants peuvent se retirer de la liste et attendre de quitter le marché, mais les constructeurs doivent tenir compte des coûts et déplacer les stocks. »
Il a cependant ajouté : «Je n’ai pas l’intention de critiquer spécifiquement la génération des baby-boomers.»
Parallèlement, les données montrent une nette fracture générationnelle. Selon le rapport sur les tendances générationnelles 2026 du NAR, les baby-boomers représentent désormais 42 % de tous les acheteurs et 55 % de tous les vendeurs, et ceux qui vendent fonctionnent avec une flexibilité basée sur les capitaux propres que les jeunes acheteurs n’ont tout simplement pas. Pendant ce temps, les baby-boomers qui ont des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt ou qui sont propriétaires de leur maison ont peu de pression financière pour s’inscrire.
Une analyse Redfin des données du recensement de 2024 a révélé que les baby-boomers de nid vide possèdent 28 % des maisons américaines avec trois chambres ou plus, contre seulement 16 % des ménages du millénaire avec enfants. De nombreuses personnes ne peuvent pas bouger même si elles le souhaitent. Meredith Whitney, l’analyste de Wall Street qui a prédit la crise financière de 2008, a noté que seule une personne âgée sur dix est placée dans une maison de retraite, ce qui laisse des millions de personnes confinées chez elles et incapables de quitter leur domicile.
Il y a aussi le phénomène de blocage des taux qui a effectivement gelé le marché de la revente. Selon le NAR, l’âge moyen des primo-accédants atteindra un niveau record de 40 ans en 2025, et le pourcentage de primo-accédants est tombé à un plus bas historique de 21 %. Selon NAR, il s’agit du plus bas niveau depuis que l’association a commencé à tenir des statistiques en 1981. M. Thomas suit l’écart entre les taux d’intérêt moyens sur les soldes hypothécaires (actuellement autour de 4,3 %) et les taux en vigueur sur le marché (actuellement approchant les 6,5 %). Jusqu’à ce que ces deux lignes convergent, les volumes resteront déprimés et la pression des rabais sur les constructeurs se poursuivra, a-t-il déclaré.
« Il est important de noter que les primes sont négatives pour la première fois dans l’histoire », a déclaré Thomas. « Et je pense que ce que dit l’article est vrai. Des accords sont en cours en ce moment. »
