Pendant des décennies, le Sunshine State a été considéré comme ensoleillé et lumineux. La Floride n’avait pas d’impôt sur le revenu et de nombreuses métropoles avaient un coût de la vie qui permettait aux travailleurs de la classe ouvrière tels que les enseignants, les infirmières et les employés de l’hôtellerie de construire un style de vie confortable pour la classe moyenne.
Mais les temps changent.
La pandémie a déclenché une vague de migration de riches, obligeant les prix de l’immobilier à augmenter et faisant du Sunshine State le plus grand perdant du marché immobilier actuel.
La Floride a gagné plus de richesse grâce aux greffes de revenus élevés que tout autre État en 2023, selon les données de l’Internal Revenue Service. Selon une analyse de Realtor.com publiée le 27 mars, le Sunshine State a reçu 20,65 milliards de dollars de revenu brut annuel ajusté des contribuables ayant immigré d’autres États américains. Les personnes qui ont déménagé en Floride depuis d’autres États ont gagné en moyenne 122 530 $, le plus élevé de tous les États américains, a déclaré Gay Collaton, économiste en chef chez Miami Realtors.
« Ce transfert de richesse a été un moteur majeur des prix, et même si les taux hypothécaires commencent à dépasser 5 % en 2022, la forte demande continue de faire monter les prix, même si les taux d’intérêt continuent d’augmenter jusqu’à des niveaux supérieurs à 6,5 % à ce jour », a déclaré Colloraton à Fortune.
En d’autres termes, à mesure que la richesse afflue, d’autres groupes de revenus sont évincés. Aujourd’hui, le personnel des restaurants, des hôpitaux et des salles de classe prend sa retraite et la classe moyenne se désintègre.
« Ce que nous observons n’est pas seulement un changement dans le logement ; il s’agit d’une refonte des personnes qui peuvent vivre de manière réaliste sur ces marchés », a déclaré à Fortune Tara Benson, une agente immobilière chez Douglas Elliman qui travaille à la fois à Florida City et à New York. « Lorsque les acheteurs entrants ont un pouvoir d’achat beaucoup plus élevé que celui des locaux, cela ne fait pas seulement monter les prix, cela fait également grimper des groupes de revenus entiers. »
Un afflux de richesse de 137 milliards de dollars
La Floride a absorbé 137 milliards de dollars nets de revenus provenant d’autres États entre 2019 et 2023, selon une analyse des données de migration de l’IRS par Miami Realtors. Au cours de la même période, la Californie a subi une perte de 91 milliards de dollars et New York, une perte de 76 milliards de dollars. Beaucoup de ces migrants fortunés ont cherché à se loger en Floride, où l’offre était limitée, ce qui a finalement fait grimper les prix de l’immobilier et les a rendus plus difficiles à se permettre pour les autres groupes de revenus.
À Miami-Dade, les prix annuels médians des maisons unifamiliales ont augmenté de 10,1 % en 2020, ont augmenté à un rythme record de 23 % en 2021 et ont encore augmenté de 11,1 % en 2022, a déclaré Colloraton. Pendant ce temps, le pourcentage de maisons d’un million de dollars à Miami-Dade est passé de 8 % en 2019 à 28 % au premier trimestre 2026. Près d’un tiers des maisons du comté de Palm Beach valent au moins 1 million de dollars, selon les données de Coloraton.
« Les faibles taux d’intérêt ont allumé le match, les pénuries d’approvisionnement ont allumé le match, les investisseurs ont mis la pression, les nouveaux arrivants fortunés ont mis le gaz », a déclaré à Fortune Arman Javaherian, PDG de la plateforme d’achat de maison Homa et ancien cadre de Zillow.
L’argent liquide est toujours roi et les locaux ne peuvent pas rivaliser
Un autre facteur avec lequel les familles à revenu moyen de Floride ne peuvent pas rivaliser est l’argent liquide.
Environ 39 % des achats de maisons à Miami et 48 % des achats de maisons à West Palm Beach ces dernières années ont été effectués entièrement en espèces, a déclaré Javaherian. Et la part des maisons de luxe est encore plus élevée, avec 82 % des ventes de condos à Miami qui devraient dépasser 1 million de dollars d’ici 2025, a ajouté Collaton.
« Beaucoup d’acheteurs ici opèrent avec des liquidités plutôt qu’avec des dettes », dit-elle.
Ce type de concurrence constitue un handicap majeur pour les acheteurs locaux aux poches bien garnies. Michael Merrill, qui dirige le groupe exclusif de Douglas Elliman à Miami Beach, Palm Beach, Boca Raton et Vero Beach, a déclaré que les offres en espèces se clôturent désormais régulièrement avec une prime de seulement 5 à 10 % par rapport aux offres de financement.
« La certitude d’un accord clair et rapide l’emporte souvent sur une offre financée », a déclaré Merrill. «Cette dynamique continue de désavantager les acheteurs locaux.»
Certes, les offres entièrement en espèces ne proviennent pas uniquement d’acheteurs de l’extérieur de l’État. Une partie de l’argent vient de l’intérieur, a déclaré à Fortune le président régional de la Centennial Bank Florida, David Drewey.
« De nombreux acheteurs font des offres au comptant dans l’État de Floride », a-t-il déclaré. Cela inclut les propriétaires existants qui rachètent des actions dont la valeur s’est appréciée, ce qui exacerbe encore la pression sur les primo-accédants et les salariés à revenus moyens.
Charge financière pour la classe moyenne
Les économistes du logement signalent généralement un ménage comme étant « accablé par les coûts » ou « pauvre en logement » lorsque les frais de logement dépassent 30 % de son revenu. La Floride a franchi ce seuil.
Prix médian des maisons unifamiliales dans tout l’État Florida Realtors affirme que son prix est d’environ 420 000 $, et les données du recensement montrent que le revenu médian des ménages est d’environ 77 000 $.s.Cela signifie que le ratio prix/revenu est supérieur à 5,4.
« Lorsque le ratio cours/bénéfice dépasse cinq fois, le fardeau devient évident », a déclaré Javaherian.
Et en plus des prix élevés de l’immobilier et des salaires disproportionnés, l’assurance constitue un obstacle majeur pour les Floridiens. La prime annuelle moyenne d’assurance habitation de l’État est de 8 292 $, soit 181 % de plus que la moyenne nationale, selon Insurify. Lorsque les primes consomment plus de 5 % du revenu d’un ménage, « les acheteurs commencent à partir », a déclaré Javaherian.
Drouy a déclaré que les banques financent chaque jour des maisons en Floride, mais que les normes d’assurance sont désormais limitées à un package par package. Les maisons construites selon les dernières normes anti-ouragan de Miami-Dade auront des primes d’assurance inférieures, tandis que les maisons plus anciennes sans toits ni fenêtres rénovés seront plus chères.
« C’est le point de bascule pour beaucoup d’acheteurs », dit-il. « Il s’agit moins d’exclure complètement les ménages de la classe moyenne du marché que de savoir si une maison particulière est financièrement viable, compte tenu de l’assurance. »
Joanne Keenan, une ancienne enseignante de l’Illinois qui a déménagé en Floride avec son mari, pompier à la retraite, pour vivre le « rêve de la retraite », a déclaré à Newsweek en 2023 que « l’assurance en Floride est un cauchemar ».
Benson a déclaré que les ménages dont les revenus se situent entre 75 000 et 125 000 dollars se trouvent dans la pire situation car ils gagnent trop pour avoir droit à la subvention, mais pas assez pour payer la totalité de leurs frais de logement mensuels.
«Mais cela devient un problème plus large pour la classe moyenne, plutôt que limité à une fourchette étroite de revenus», dit-elle.
« Fatigue du sud de la Floride »
La hausse des prix de l’immobilier, les assurances et la concurrence des immigrants fortunés poussent les Floridiens à déménager vers d’autres régions. Drouy appelle cela « la fatigue du sud de la Floride ».
Les familles de travailleurs et les retraités ressentent la pression générale de la vie dans le sud de la Floride et cherchent à s’échapper.
« Nous voyons des gens vendre et déménager vers des zones plus abordables de l’État, comme Fort Lauderdale à Stuart ou Fort Myers à Lakeland », a-t-il déclaré. «Certaines personnes envisagent de retourner là où elles vivaient il y a 15 ou 20 ans, où les coûts sont moins élevés.»
D’autres déménagent hors de l’État vers la Géorgie, les Carolines, le Tennessee et le Texas. L’étude 2025 d’Atlas Van Lines sur les modèles de migration publiée en décembre a classé la Caroline du Nord, le Tennessee et l’Alabama parmi les principaux États à visiter, citant l’abordabilité comme le principal facteur influençant la migration interétatique en 2025. Leurs recherches montrent que la Floride a un statut d’immigration « équilibré », avec un nombre à peu près égal de personnes entrant et sortant de l’État. Atlas Van Lines affirme qu’il s’agit d’un « changement significatif » après des années d’immigration massive.
Carte fournie par : Atlas Van Lines
Certes, un plus grand nombre de personnes quittant la Floride signifie que d’autres marchés immobiliers pourraient subir encore plus de pression.
« En ce sens, le problème n’est pas résolu », a déclaré Benson. « C’est en train d’être redistribué.
L’économie bâtie par la Floride n’existerait pas sans eux.
Les données sur l’immigration mettent en évidence des problèmes structurels en Floride.
Dans la région métropolitaine de Miami, environ 10 000 employés du commerce de détail ont pris leur retraite rien qu’en 2024, a déclaré Colloraton. Les secteurs de la vente au détail et de l’hôtellerie, dont dépendent l’économie du tourisme et des services de la Floride, sont ceux qui perdent des travailleurs le plus rapidement.
Comme l’a rapporté le Wall Street Journal ce mois-ci, Orlando, Miami et Tampa figurent parmi les cinq dernières villes des 25 plus grandes villes du pays en termes de revenu médian des ménages, selon le Bureau du recensement des États-Unis. La Floride ne dispose pas d’une concentration d’industries à salaires élevés, capables d’absorber les chocs.
Dans un sondage de la Florida Atlantic University de novembre 2025, près de la moitié des Floridiens ont déclaré qu’ils avaient envisagé de quitter l’État en raison du coût de la vie. 90 % se disent préoccupés par l’inflation. 80% liés au logement.
« Pour la plupart des Floridiens, la sécurité financière semble être une dépense proche de l’effondrement », a déclaré Monica Escaleras, présidente du département d’économie de la FAU et directrice de la Business and Economics Polling Initiative, dans un communiqué. « La promesse de soleil, de croissance et de mobilité ascendante de la Floride reste vivante, mais elle commence à devenir coûteuse à entretenir. »
