Les efforts du président Donald Trump visant à permettre à davantage d’Américains d’accéder à la propriété sont en bonne voie, quelques semaines seulement après leur lancement.
La Maison Blanche a lancé une série de ballons expérimentaux visant à réduire le coût d’achat d’une maison, mais certains d’entre eux ont été rejetés par le Congrès, le secteur financier et même par M. Trump lui-même, alors que les électeurs ont signalé que dépenser de l’argent était une priorité absolue à l’approche des élections de mi-mandat de novembre.
Résultat : près de six semaines après avoir promis « le plan de réforme du logement le plus agressif de l’histoire américaine », son administration peine à introduire de nouvelles politiques, même si les taux hypothécaires ont légèrement augmenté ces derniers jours. Le président Trump a reconnu qu’il avait été acculé et qu’il était déconcerté par l’idée même de réduire les coûts du logement si cela pouvait nuire aux propriétaires existants.
« Nous n’allons pas détruire la valeur des maisons pour que les gens qui n’ont pas travaillé dur puissent quand même acheter une maison », a-t-il déclaré jeudi lors d’une réunion du cabinet.
L’indifférence du président Trump sur cette question survient alors qu’une majorité d’Américains estiment qu’il n’en fait pas assez pour répondre aux préoccupations plus larges liées au coût de la vie. Un sondage CNN-SSRS de janvier a révélé que 64 % des personnes interrogées estimaient que le président Trump n’en faisait pas assez pour baisser les prix des articles de tous les jours. Un sondage du New York Times/Sienne a révélé que 51 % des électeurs inscrits pensent que les politiques du président Trump ont rendu leur vie pire, tandis que 24 % pensent qu’elles leur ont rendu la vie plus facile.
Le logement est une préoccupation particulière pour de nombreux Américains.
Les prix des logements ont augmenté de plus de 50 % au 30 novembre par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, selon les derniers chiffres de l’indice national des prix des logements Case-Shiller. Les prix des loyers ont augmenté d’environ 35 % au cours de cette période, selon Zillow, et l’âge médian des acheteurs d’une première maison a atteint un niveau record de 40 ans, selon la National Association of Realtors.
Pendant ce temps, le président Trump a déraillé à plusieurs reprises, ne parvenant pas à promouvoir les propositions d’accessibilité financière dont la Maison Blanche a signalé qu’elles seraient au cœur de son message à l’approche du mois de novembre.
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Avant que le président ne participe au Forum économique mondial de Davos, en Suisse, ce mois-ci, ses collaborateurs présentaient son discours comme une opportunité de développer ses projets. Trump a mentionné certaines propositions annoncées précédemment mais n’a fourni aucun nouveau détail, et son discours a été englouti par des remarques sur le Groenland.
De même, lors d’un rassemblement cette semaine dans l’Iowa, un champ de bataille clé pour les élections de novembre, le président Trump n’a fait aucune mention de certaines de ses propositions en matière d’accessibilité financière.
Il a également directement critiqué l’une des idées de l’administration visant à aider les Américains à acheter une maison. « Je ne suis pas un grand fan. D’autres le sont », a déclaré le président aux journalistes après que le directeur du Conseil économique national, Kevin Hassett, ait vanté un projet à venir qui permettrait aux travailleurs d’utiliser des comptes fiscalement avantageux pour les acomptes. Les gens devraient laisser leur argent sur le marché, dit-il.
Les politiques qu’il soutient encore sont des politiques qu’il n’a peut-être que peu de pouvoir pour mettre en œuvre.
Le 20 janvier, le président Trump a signé un décret visant à limiter les achats de maisons unifamiliales par les grands investisseurs institutionnels. Mais l’ordre est relativement inefficace, laissant au département du Trésor le soin de décider ce qui constitue un gros investisseur, tout en exhortant le Congrès à adopter une législation interdisant de telles ventes.
Même si le Congrès devait mettre en œuvre cette demande, on ne sait pas exactement quel impact une telle décision aurait sur les prix. Les grands investisseurs institutionnels possèdent moins de 1 % du parc de maisons unifamiliales du pays et seulement 2 à 3 % des propriétés locatives unifamiliales.
Ce n’est pas seulement la politique du logement qui semble être dans les limbes.
Le président de la Chambre, Mike Johnson, a rejeté la proposition du président Trump sur les réseaux sociaux de plafonner les taux d’intérêt des cartes de crédit à 10 % pendant un an, la qualifiant d’idée « hors des sentiers battus » qui ne devrait pas être prise au sérieux. Le PDG de JPMorgan Chase, Jamie Dimon, a déclaré que ce plafond représenterait un « désastre économique », mais il y a eu peu de discussions depuis.
L’une des mesures annoncées et semble être prise par l’administration est un projet visant à ce que Fannie Mae et Freddie Mac, les sociétés contrôlées par le gouvernement qui soutiennent le marché hypothécaire, achètent jusqu’à 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires.
Il y a environ 9 000 milliards de dollars d’obligations hypothécaires d’agence en cours, donc si Fannie et Freddie effectuaient tous leurs achats, cela représenterait un peu plus de 2 % du marché. Cette décision pourrait réduire les taux hypothécaires jusqu’à 25 points de base (0,25 point de pourcentage), selon les analystes. Selon Freddie Mac, le taux d’intérêt actuel sur un prêt fixe sur 30 ans est de 6,1 %.
« Déplaceur d’aiguilles »
Cela ne suffira peut-être pas.
« Si l’effet attendu est une baisse des taux d’intérêt de 25 points de base, ce n’est pas un changement énorme », a déclaré Ed DeMarco, président du Conseil de politique du logement et directeur par intérim de l’Agence fédérale de financement du logement de 2009 à 2014.
Le directeur actuel de la FHFA, Bill Pulte, a démenti la semaine dernière un article de l’Associated Press selon lequel les sociétés avaient donné le feu vert pour acheter davantage de titres adossés à des créances hypothécaires afin d’avoir plus d’influence sur le marché. « Le montant total des achats accrus de MBS ne dépassera pas 200 milliards de dollars », a-t-il déclaré dans un article sur X.
Mais Jim Parrott, chercheur non-résident à l’Urban Institute, a déclaré que le maintien du plafond d’achat en place signifiait que les écarts hypothécaires s’élargiraient si les dépenses s’arrêtaient, et que la mesure « n’aurait d’impact sur le coût des prêts hypothécaires que tant que les investisseurs estiment qu’il existe une demande supplémentaire ».
Il a ajouté qu’une fois les fonds épuisés, « le gouvernement devra décider s’il doit dépenser 200 milliards de dollars supplémentaires pour maintenir les prix bas à long terme ». « Il pourrait être difficile pour eux de s’arrêter. »
