La première maison américaine classique, la maison pittoresque de deux à trois chambres de style ranch où les jeunes familles ont commencé leur voyage vers la richesse, est sous assistance respiratoire. Selon Goldman Sachs, il manque actuellement près de 4 millions de logements aux États-Unis. Un certain nombre de facteurs, allant de la flambée des prix aux restrictions strictes de zonage, ont perturbé cet ancrage essentiel. Mais pour Vishal Garg, PDG de Better.com, le principal obstacle réside dans les hypothèques.
« L’une des principales raisons pour lesquelles les gens ne construisent pas de maisons de démarrage en Amérique, même les constructeurs de maisons, est que personne ne veut contracter une hypothèque sur une maison de démarrage », a-t-il déclaré à Fortune.
Sa logique est que le secteur hypothécaire traditionnel s’appuie sur des agents de crédit humains, qui reçoivent généralement une commission de 1 à 2 % du montant total du prêt hypothécaire. 1 % vous donne un rendement hypothécaire beaucoup plus important sur une maison de 1 million de dollars que sur une maison de 100 000 $. En raison de cette structure, les agents de crédit donnent la priorité aux prêts les plus importants possibles afin de maximiser leurs salaires.
« Les consommateurs américains ayant des prêts hypothécaires inférieurs à 300 000 dollars ne sont pas du tout bien traités », a déclaré Garg.
Le manque de maisons de démarrage est en partie la raison pour laquelle l’âge médian des acheteurs d’une première maison a atteint un niveau record de 40 ans l’année dernière, et les premiers acheteurs ne représentent désormais qu’un cinquième de tous les acheteurs, un niveau record, selon la National Association of Realtors.
Les maisons de démarrage ont tendance à être plus petites et donc moins chères. Une première maison typique mesure généralement moins de 1 400 pieds carrés. La superficie moyenne des maisons construites aujourd’hui a en fait diminué par rapport à son sommet de 2 466 pieds carrés en 2015. On pourrait s’attendre à ce que cette tendance soit une bonne nouvelle pour les premiers acheteurs. Mais la « rétractableflation » a frappé le marché immobilier, et les petites maisons d’aujourd’hui deviennent de plus en plus chères. Selon LendingTree, les nouvelles constructions sont 74 % plus chères et 11 % plus petites qu’il y a 10 ans.
Pour de nombreux jeunes, acheter une maison semble désormais être un fantasme intangible réservé à la cinquantaine. Certaines personnes tentent d’accéder à « la banque de papa et maman ». Certaines personnes restent sur la touche, espérant que les taux hypothécaires tomberont en dessous de 6 %, que les prix des logements deviendront moins chers et que les stocks de logements augmenteront.
L’IA peut-elle résoudre la crise de l’accessibilité au logement ?
Garg parie sur l’IA pour combler le déficit hypothécaire. Le PDG a affirmé que l’outil d’IA de Better.com, Betsy, pourrait réduire les coûts de traitement des prêts de la moyenne du secteur de près de 12 000 $ à 3 000 $, selon Freddie Mac, en remplaçant une grande partie du travail humain. Garg a déclaré que la réduction de 9 000 $ rend financièrement viable le remboursement d’une petite hypothèque initiale que les agents de crédit évitent généralement. « Grâce à l’IA, tout deviendra nettement moins cher et nous pourrons réellement entretenir ces (maisons de démarrage) », a-t-il déclaré.
Garg pense que l’IA peut fournir aux acheteurs plus jeunes et mal desservis des instructions personnalisées généralement réservées aux clients d’élite des banques privées. Contrairement aux agents de prêts humains, qui peuvent ne pas disposer des outils ou des incitations nécessaires pour fournir des conseils financiers détaillés pour les petits prêts, l’IA agit comme un moteur de recherche fournissant des recherches exploitables.
Selon le ministère du Logement et du Développement urbain, près de la moitié de tous les refus d’achat de prêts hypothécaires de moins de 100 000 $ sont dus à de mauvais antécédents de crédit. La plateforme peut demander aux emprunteurs de rembourser certaines cartes de crédit ou de réduire leur paiement mensuel de voiture pour atteindre une limite de crédit plus élevée. Cela pourrait vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur. Garg affirme que ce type d’automatisation démocratise essentiellement le coaching financier, permettant aux emprunteurs ordinaires de recevoir les mêmes conseils que ceux donnés aux personnes fortunées.
Lorsqu’on lui a demandé si l’IA résoudrait la crise de l’accessibilité au logement, Garg a répondu avec enthousiasme : « Absolument ».
Pourquoi les maisons de démarrage disparaissent
Même si les nouvelles maisons diminuent, les prix plus élevés signifient qu’ils génèrent des prêts hypothécaires plus importants plutôt que les prêts inférieurs à 100 000 $ dont ont souvent besoin les acheteurs d’une première maison. Selon un rapport de l’Urban Institute de 2022, seulement 35 % des ventes de maisons de moins de 100 000 $ ont été financées par un prêt hypothécaire. Les constructeurs ne peuvent pas construire à un prix suffisamment bas pour passer à travers les lacunes du système de prêts hypothécaires et augmenter le montant du prêt.
Garg a déclaré que même si le processus hypothécaire coûteux est le principal facteur qui fait augmenter les coûts du logement, il existe d’autres facteurs qui empêchent les constructeurs de commencer la construction de maisons de démarrage. Des lois de zonage strictes et des incitations au logement pour les constructeurs entravent la construction de logements. La plupart des experts en logement soulignent ces obstacles lorsqu’ils parlent d’abordabilité du logement, mentionnant rarement les coûts de traitement des prêts hypothécaires comme principal responsable.
« Il existe des exigences de zonage qui encouragent une plus grande superficie », a déclaré Dennis Shea, un expert en logement au Bipartisan Policy Center, dans une récente interview avec le Washington Post. « Les constructeurs d’habitations ont trouvé plus facile de construire des maisons plus grandes avec des marges bénéficiaires plus élevées, d’autant plus qu’ils ont été très négativement affectés par la Grande Récession. »
Garg estime néanmoins que la réduction de la quantité de documents nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire pourrait donner aux nouveaux acheteurs à faible revenu une chance d’accéder au premier échelon de l’échelle de richesse.
« L’hypothèque est l’un des rares endroits où vous pouvez concrètement économiser de l’argent », dit-il. « Vous n’économisez pas seulement 9 $ sur un pull. Grâce à une combinaison d’IA et d’apprentissage automatique, vous pouvez littéralement économiser 9 000 $ sur votre prêt hypothécaire. »
