Pendant des années, les Millennials ont été les perdants les plus sympathiques du marché immobilier, étant sous-évalués, bloqués par les taux d’intérêt et attendant toujours leur moment. Pour des tranches croissantes de cette génération, il n’est pas nécessaire d’attendre. Et ils rattrapent le temps perdu.
Selon le rapport sur les tendances générationnelles des acheteurs et vendeurs de maisons 2026 de la National Association of Realtors, les Millennials plus âgés, aujourd’hui âgés de 36 à 45 ans, sont secrètement la génération d’acheteurs de maison la plus rémunératrice et la plus dépensière du marché. Ils ont le revenu médian de ménage le plus élevé de tous les groupes de génération, soit 132 700 $, achètent les plus grandes maisons avec un prix médian de 2 100 pieds carrés et sont les plus susceptibles d’avoir des enfants vivant sous leur toit. De presque toutes les manières mesurables, ils ressemblent désormais davantage à des baby-boomers mécontents depuis des années, plutôt qu’à de jeunes acheteurs en difficulté qu’ils étaient autrefois.
« Ils entrent réellement dans la cinquantaine », a déclaré Jessica Lautz, économiste en chef adjointe du NAR. « Soit ils sont au sommet de leur carrière en ce moment, soit ils se dirigent dans cette direction. Ils ne voulaient peut-être pas suivre cette trajectoire, mais ils y sont. »
effet de stock
Le mécanisme à l’origine de ce changement est le même que celui qui a longtemps soutenu l’avantage de la génération des baby-boomers : la valeur nette du logement. Les Millennials plus âgés qui ont acheté au milieu des années 2010 ou au début de la pandémie voient la valeur de leur maison augmenter considérablement. Ils utilisent désormais ces bénéfices pour échanger leurs biens, en vendant des maisons de démarrage contre des propriétés plus grandes et plus chères qui définissent le marché du déménagement.
Il s’agit d’une stratégie que les baby-boomers mettent en œuvre depuis des décennies. Achetez tôt, accumulez des stocks et exploitez-les dans de plus grandes entreprises. Longtemps privés de participation au cycle, les milléniaux plus âgés commencent enfin à le faire eux-mêmes. Seulement 33 % des acheteurs plus âgés de la génération Y sont des primo-accédants, contre 36 % il y a un an. Cela signifie qu’une nette majorité sont des propriétaires qui ont déjà franchi l’étape suivante.
la génération est divisée en deux
La montée en puissance des Millennials plus âgés met en évidence à quel point la génération Y dans son ensemble s’est divisée de façon spectaculaire. Dans l’ensemble, la part des acheteurs de maison des Millennials est passée de 29 % à 26 %, ce qui en fait le seul groupe de génération majeur à chuter. Mais les chiffres publiés masquent un fossé grandissant entre deux groupes qui ont peu de choses en commun sur le plan économique.
« Je pense qu’il y a un fossé clair à ce stade », a déclaré Lautz. « C’est pourquoi nous séparons les données des Millennials plus jeunes et des Millennials plus âgés. Ce n’est pas vraiment quelque chose que nous avons toujours fait, mais nous avons commencé à le faire parce qu’il y avait une grande différence. »
Les jeunes Millennials, âgés de 27 à 35 ans, mènent toujours une bataille que les générations plus âgées ont largement gagnée. Leur part des primo-accédants a chuté de 71 % à 60 % en un an. Lautz a noté que l’endettement étudiant et le fardeau des cartes de crédit pèsent plus lourdement sur ce groupe démographique, tandis que les pressions financières des milléniaux plus âgés se déplacent vers les frais de garde d’enfants et les loyers plus élevés. Il s’agit d’une friction dans la vie qui est déjà en mouvement et qui n’est pas encore sur le point de commencer. « Les jeunes de la génération Y ont beaucoup de mal à accéder au marché du logement, et pour beaucoup d’entre eux, cela semble hors de portée », a-t-elle déclaré.
La part la plus faible de primo-accédants de l’histoire (21 % de tous les achats, la plus faible depuis que NAR a commencé à suivre en 1981) est en grande partie leur histoire, mais les chiffres existent depuis la fin de 2025, a déclaré Lautz. Lorsqu’on lui a demandé s’il pensait que cela devenait un problème structurel, Lautz a répondu : « Je pense que nous en sommes à ce stade en ce moment. » Les effets sont à long terme. Non seulement les primo-accédants sont exclus jusqu’à l’âge de 40 ans, mais ils perdent également la richesse qu’ils ont accumulée au fil des ans. « Cela devient un scénario économique entre locataire et propriétaire », dit-elle. « Et c’est exactement ce que nous constatons maintenant. »
Pourquoi les baby-boomers ne vont nulle part
Les baby-boomers âgés de 62 à 79 ans représentent désormais 42 % de tous les acheteurs et 55 % de tous les vendeurs. Ils agissent avec une flexibilité fondée sur l’équité et, surtout, ils ont à la fois les moyens et la motivation. « L’accession à la propriété est le moyen numéro un pour les gens de créer de la richesse en Amérique, et ils peuvent acheter ce qu’ils veulent vraiment à un moment de leur vie où ils peuvent faire ce qu’ils veulent », a déclaré Lautz.
Cependant, il s’avère que ce qu’ils voulaient faire n’était pas nécessairement une réduction des effectifs. « La statistique que je trouve la plus intéressante est qu’ils disent que l’une des raisons de la délocalisation est la réduction des effectifs, mais ils ne réduisent pas les effectifs », a déclaré Lautz. Les données la soutiennent. Chez les baby-boomers dans la soixantaine, leur superficie ne change pratiquement pas lorsqu’ils déménagent. Pour les septuagénaires, la perte n’est que de 200 pieds carrés, soit peut-être la taille d’une chambre. L’une des principales motivations des baby-boomers à déménager est de se rapprocher de leurs amis et de leur famille, ce qui signifie en pratique avoir des petits-enfants pour les vacances plutôt que d’échanger un condo de quatre chambres.
« Il y a les baby-boomers, les nantis. Et dans une certaine mesure, Gen
40 est le nouveau nombre premier
Derrière ces changements générationnels se cachent des courants plus profonds que les données continuent de révéler. La chronologie traditionnelle de l’accession à la propriété aux États-Unis est en train de changer fondamentalement. L’âge médian des primo-accédants est désormais de 40 ans, un chiffre qui aurait été presque impensable il y a une génération. Le temps qu’il faut aux primo-accédants pour devenir propriétaire de leur première maison avant de déménager est passé de cinq ans à peine à 15 ans aujourd’hui.
Les recherches montrent que les primo-accédants à 40 ans sont également ceux qui achètent au sommet de leur vie ou presque. Les capacités cognitives, la stabilité émotionnelle et les revenus ont tendance à atteindre leur maximum dans la cinquantaine. Les années 40 sont à peine la moitié de la durée de vie plus longue des Américains, qui s’étend désormais régulièrement jusqu’au début des années 1980. Les Millennials plus âgés qui ont acheté leur plus grande maison et atteint leur revenu maximal ne sont pas en retard. Il fonctionne selon un calendrier créé par le 21e siècle.
Même la génération Z, dont la part d’acheteurs est passée de 3 % à 4 %, accède à la propriété de manière non conventionnelle, avec 35 % de femmes célibataires et 17 % de couples non mariés, soit les taux les plus élevés de leur génération. Le déclencheur traditionnel de la formation d’une famille par l’achat est remplacé par quelque chose de plus simple : le désir de posséder quelque chose à toutes conditions.
Peut-être qu’aucune génération ne saisit autant cette pression du marché que la génération X. Lautz a souligné qu’il ne voulait pas exclure la génération. Elle a noté que la génération X est devenue le nouveau visage de l’achat multigénérationnel, une distinction qui appartenait autrefois aux baby-boomers. « Ils peuvent s’occuper de parents âgés, les jeunes qui n’ont pas les moyens de vivre de manière indépendante peuvent également être à la maison, et cela leur permet d’économiser de l’argent dans l’ensemble », dit-elle. « Vous pouvez clairement voir la pression exercée sur la génération X. »
C’est une image parfaite de ce à quoi ressemblera le marché immobilier en 2026. Au propre comme au figuré, c’est la génération intermédiaire qui soutient ceux du haut et ceux du bas dans un marché construit pour ceux qui sont arrivés tôt et n’ont jamais vraiment eu à partir.
