Mardi soir, le maire élu de New York, Zoran Mamdani, a remporté une victoire écrasante grâce à son programme d’accessibilité financière, ancré dans un plan visant à geler les loyers d’environ 2 millions d’appartements à loyer stabilisé.
Mais les économistes n’aiment généralement pas le contrôle des loyers. Dans un sondage réalisé en 2012 auprès d’éminents économistes, seuls 2 % convenaient que les lois sur le contrôle des loyers avaient un « impact positif » sur l’offre et la qualité des logements abordables. Le prix Nobel Richard Thaler a plaisanté dans une étude selon laquelle la prochaine question devrait être : « Le soleil tourne-t-il autour de la Terre ?
Pourquoi les économistes dénoncent-ils un plan qui semble promouvoir la justice et l’équité dans un marché immobilier clairement brisé ?
simplicité fascinante
Pour la plupart des électeurs, un gel des loyers semble relever du bon sens. En d’autres termes, si les prix sont inabordables, ils devraient cesser de les augmenter. Mais pour les économistes, cela reviendrait à traiter la fièvre en cassant le thermomètre : cela ne fait que supprimer les symptômes sans guérir la maladie ni la pénurie persistante de logements.
« Un gel des loyers ne résoudra pas la pénurie », a déclaré David Sims, économiste à l’université Brigham Young, dont l’étude sur le contrôle des loyers au Massachusetts reste un test. « Cela change simplement qui paie le coût. »
Les recherches de Sims ont examiné le système de contrôle des loyers qui régissait autrefois Cambridge, dans le Massachusetts, et qui permettait aux locataires de rester indéfiniment à des loyers inférieurs au marché. La politique visait à maintenir le logement abordable, mais elle a conduit à ce qu’il a appelé une « mauvaise allocation ».
« Les gens qui peuvent faire mieux en déménageant ont tendance à rester », a-t-il déclaré à Fortune. « Les ménages plus âgés s’accrochent à de grands logements dont ils n’ont plus besoin, tandis que les ménages plus jeunes ne trouvent pas d’espace. Au fil du temps, on se retrouve avec les mauvaises personnes dans les mauvais appartements. »
Lorsque les électeurs du Massachusetts ont abrogé le contrôle des loyers en 1994, la valeur de l’immobilier à Cambridge a augmenté de 45 pour cent, non seulement dans les appartements déréglementés, mais aussi dans l’ensemble du quartier. Il s’avère que des années de plafonnement des loyers ont découragé les investissements et fait baisser la valeur des propriétés environnantes. Cela signifiait qu’une fois le contrôle définitivement levé, les propriétaires auraient le pouvoir d’améliorer et de rénover leurs appartements. Les quartiers gelés en raison du prix des loyers semblent soudain revitalisés.
Cette dynamique est déjà visible à New York. Selon l’enquête sur le logement et les logements vacants de la ville, environ 26 000 appartements à loyer stabilisé restent vacants, la plupart d’entre eux étant inhabitables car le coût de leur rénovation dépasse de loin ce que les propriétaires peuvent légalement récupérer. La loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires de l’État fixe un plafond aux coûts de rénovation récupérables à 50 000 $ sur 15 ans. La restauration d’une maison en rangée centenaire coûte deux fois plus cher, ce qui n’incite guère les propriétaires à faire autre chose que verrouiller les portes.
Soulagement à court terme, soulagement de la douleur à long terme
Pour les résidents actuels, les avantages directs du contrôle des loyers sont indéniables. Il offre une stabilité aux locataires vivant d’un chèque de paie à l’autre et réduit le risque d’expulsion. Mais à long terme, affirment les économistes, cela revient à jeter du sable dans les engrenages du marché immobilier. Les propriétaires reportent les travaux d’entretien non récupérables, les nouvelles constructions sont retardées et le parc de logements disponibles s’érode discrètement.
Une étude de l’Université de Stanford menée en 2018 par Rebecca Diamond, l’une des plus grandes expertes actuelles du marché du logement, a révélé que lorsque San Francisco a étendu le contrôle des loyers dans les années 1990, l’offre de logements locatifs a chuté de 15 % au cours de la décennie suivante. De nombreux propriétaires ont converti leurs appartements en copropriétés ou en fermes pour éviter les réglementations. Même si cette politique a aidé les locataires existants, elle a finalement augmenté les loyers du marché dans toute la ville et accéléré la gentrification, à l’opposé de ce que souhaitaient les décideurs politiques.
« Il ne s’agit pas de pitié des propriétaires », a déclaré Sims. « La clé est de comprendre les incitations. Vous ne pouvez pas vous attendre à ce que les gens investissent dans quelque chose si cela ne permet pas d’atteindre le seuil de rentabilité. Tout comme vous ne pouvez pas vous attendre à ce que les locataires augmentent volontairement leur loyer. »
Pour les économistes, le problème plus profond du gel des loyers est conceptuel, ce qui signifie que l’accessibilité financière peut simplement être déterminée par rapport à la logique de l’offre et de la demande.
« Il existe une croyance selon laquelle les problèmes peuvent être résolus avec la monnaie fiduciaire », a déclaré Sims. « Mais les loyers vont augmenter parce que les gens veulent vivre à New York. La seule solution durable est de faciliter la construction d’un plus grand nombre de logements que les gens souhaitent réellement. »
Il utilise le « Black Friday » comme une analogie intuitive avec les pressions du marché. Sims a déclaré que les gens ne faisaient plus la queue dans les magasins le Black Friday, mais il fut un temps où les files d’attente s’étendaient autour du pâté de maisons à 4 heures du matin pour acheter un téléviseur à 1 000 $ pour 200 $, et seuls quelques chanceux pouvaient en mettre la main.
« Mais un logement n’est pas comme une télévision à 200 dollars », a déclaré Sims. « Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre, mais quand une maison coûte quelque chose comme une télévision à 200 dollars, beaucoup de gens ne comprennent pas cela. »
Les économistes disent que c’est là le but du contrôle des loyers : bénéficier aux internes au détriment des outsiders. Au fil du temps, ils peuvent exclure les jeunes résidents à faible revenu ou les nouveaux arrivants des zones réglementées, les transformant ainsi en clubs fermés et aggravant les inégalités.
Des politiques de solution miracle dans un marché effondré
Les partisans du plan Mamdani rétorquent que la crise à New York est si grave qu’un gel temporaire est moralement nécessaire.
Ils soutiennent qu’avec des loyers médians supérieurs à 4 000 dollars, la ville ne peut pas attendre des réformes de zonage ou des projets de construction qui mettront des années à se concrétiser. Mais même les économistes les plus favorables préviennent que sans mesures parallèles visant à accroître l’offre, un gel ne ferait que retarder le bilan.
« Si nous ne combinons pas un gel des loyers avec un plan crédible d’ajout de logements, nous n’allons pas résoudre le problème. Nous reportons simplement la responsabilité sans réellement résoudre le problème sous-jacent », a déclaré Sims.
